通州樓市很火，它卻沒(méi)賣(mài)一套房

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北京樓市取案名，難道詞窮了？

前不久，通州的北投云帆汀瀾改名，喚作“北投棲澐灣”。

看到這個(gè)案名，花姐腦海中瞬間飄過(guò)眾多以“澐”命名的樓盤(pán)。此外，北京樓盤(pán)案名還有三個(gè)字泛濫：璟、宸、樾。有同感者加花姐微信詳聊：louhuar007。

澐， yún，本義為江上大波。先不論字義是否匹配樓盤(pán)氣質(zhì)，這種生僻字，其實(shí)不太適合用作案名。

選擇棲澐灣，北投置業(yè)有點(diǎn)東施效顰了。

名字改了，規(guī)劃證也到手，棲澐灣終于快要開(kāi)盤(pán)了吧。

但，它在今年1月26日拿到的預(yù)售許可證，連一套房也未售。因?yàn)椋?月份調(diào)過(guò)一次規(guī)，將原來(lái)的規(guī)劃推倒重來(lái)，等于對(duì)項(xiàng)目按下了暫停鍵。

如此一來(lái)，棲澐灣原來(lái)的預(yù)售證也失效了，勢(shì)必要重走流程。

一晃一年又過(guò)去了。從拿地算起，北投置業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目上已經(jīng)耗費(fèi)了整整28個(gè)月。

十分可惜的是，棲澐灣完美地錯(cuò)過(guò)了今年通州樓市的熱銷(xiāo)行情，涌現(xiàn)出招商云璟攬閱、朝棠攬閱和中建運(yùn)河玖院等紅盤(pán)。

超常規(guī)拿規(guī)證

10月23日，棲澐灣取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證：2025規(guī)自（通）建字0043號(hào)，建設(shè)規(guī)模17.32萬(wàn)平米。

但，它是超常規(guī)拿證的。

在8月12日，北京市規(guī)自委公布了FZX-1102-6003、6004地塊的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示，它就是原來(lái)的北投云帆汀瀾，現(xiàn)在的棲澐灣。

它的調(diào)規(guī)理由是，根據(jù)建設(shè)單位申請(qǐng)和北京市“好房子”政策，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整了設(shè)計(jì)方案。

按照北京樓盤(pán)開(kāi)發(fā)流程，報(bào)規(guī)圖公示后，須披露公眾的反饋意見(jiàn)，然后才領(lǐng)取規(guī)劃證。

花姐查了查，棲澐灣的反饋意見(jiàn)并沒(méi)有通告。

簡(jiǎn)而言之，棲澐灣拿規(guī)證證，走了捷徑。

有樣學(xué)樣。

這種走捷徑拿證的樓盤(pán)，一年多來(lái)至少還有9個(gè)：昌平的城建國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、北京國(guó)賢府二期、龍湖恩祥凌云頌；朝陽(yáng)區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾；延慶的中建臻源府；海淀的中海翠湖玖章；門(mén)頭溝的長(zhǎng)安華曦府金安等。（詳見(jiàn)《北京樓盤(pán)調(diào)規(guī)，一個(gè)比一個(gè)猛！》）

不過(guò)，北京樓盤(pán)報(bào)規(guī)圖的公示規(guī)則最近有了變化，從原來(lái)的兩步：報(bào)規(guī)圖公示和通告反饋意見(jiàn)，變成三步：報(bào)規(guī)圖公示、通告反饋意見(jiàn)、公布最終設(shè)計(jì)圖。（詳見(jiàn)《北京樓盤(pán)規(guī)劃公示，規(guī)則變了》）

從目前來(lái)看，至少有三個(gè)例子是這么干的：門(mén)頭溝長(zhǎng)安華曦府金安、海淀嘉華天珺西區(qū)、合生me悅自持地塊。

處于這個(gè)敏感的時(shí)間點(diǎn)上，棲澐灣是否會(huì)補(bǔ)發(fā)公眾的反饋意見(jiàn)？是否會(huì)公布最終的設(shè)計(jì)圖呢？

有關(guān)調(diào)規(guī)反饋意見(jiàn)未出的隱情，花姐將在下一篇詳細(xì)解析，敬請(qǐng)關(guān)注，加花姐微信可提前獲取：louhuar007。

推翻拿地文件的圍合布局

棲澐灣說(shuō)是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，實(shí)則是推倒重來(lái)。

它的首版報(bào)規(guī)圖，最早出現(xiàn)在2023年11月1日。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，住宅要求采用傳統(tǒng)圍合布局的新中式風(fēng)格。它的總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬(wàn)㎡，容積率2.2。

于是，在它的首版設(shè)計(jì)圖上，東西兩塊地出現(xiàn)了7座東西朝向的住宅樓。

它們還連累了旁邊南北朝向的房子，這違背好房子的邏輯。

和舊版相比，新版方案主要有四個(gè)變化：

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅，呈點(diǎn)狀布局；

2、地上不計(jì)容建面增至499㎡；高度從36米調(diào)至45米——兩地塊2#的西邊三單元為15F，其余都是11F及以下洋房產(chǎn)品；

3、設(shè)置鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中在下沉廣場(chǎng)一層，與新一代好房子社區(qū)接軌了；

4、把客廳飄窗改成內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)——進(jìn)深1.5米、贈(zèng)送一半、可封閉，部分邊戶(hù)飄窗帶轉(zhuǎn)角，有的戶(hù)型北向送了設(shè)備陽(yáng)臺(tái)；

僅從這四點(diǎn)看，云帆汀瀾的調(diào)規(guī)力度十分大。（詳見(jiàn)北京樓盤(pán)調(diào)規(guī)，一個(gè)比一個(gè)猛！）

但，棲澐灣公示的調(diào)規(guī)圖，實(shí)在太潦草了，公示的只是一張報(bào)規(guī)圖的掃描件，連折痕都非常明顯，看起來(lái)很費(fèi)勁。

這個(gè)做法，在北京樓市第一次見(jiàn)到。

當(dāng)然，在棲澐灣調(diào)規(guī)之前，北京已有多個(gè)調(diào)規(guī)先例：大興區(qū)元啟、亦莊北京潤(rùn)府二期、通州縵云ONE二期、通州朝棠攬閱?wèn)|區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)北熙區(qū)三期、昌平區(qū)住總清樾府三期、海淀嘉華天珺西區(qū)等。

責(zé)任該誰(shuí)來(lái)扛？

棲澐灣的投資商是專(zhuān)業(yè)做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

它的項(xiàng)目公司為北京北投宏象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——法人、北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨，由北京國(guó)資委旗下的北投置業(yè)持股100%——法人、董事長(zhǎng)林海燕。

2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)競(jìng)得6003（西）、6004（東）地塊，成交樓面價(jià)約2.57萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為期房5.5萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房5.7萬(wàn)元/平方米。

棲澐灣命運(yùn)多舛。它甚至在2024年11月28日和2025年1月2日，領(lǐng)取過(guò)兩張施工許可證，但最終等來(lái)的是調(diào)規(guī)。

這兩張施工證的證號(hào)分別為西地塊110112202411280101和東地塊110112202501020101，工程規(guī)模為8.66萬(wàn)平米和8.44萬(wàn)平米。

此番調(diào)規(guī)，施工許可證應(yīng)該也需要重新走流程。

時(shí)間就是金錢(qián)。兩年多過(guò)去了，棲澐灣耗費(fèi)的資金成本十分可觀。這個(gè)責(zé)任誰(shuí)來(lái)背？

無(wú)獨(dú)有偶。它的兄弟項(xiàng)目北投·晟景汀瀾，也面臨去化難題。

2022年2月19日，北投置業(yè)的母公司北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司，以13.3億元拿晟景汀瀾地塊——其中B4商業(yè)金融部分占比高達(dá)40%。

它和棲澐灣一樣，開(kāi)發(fā)節(jié)奏很慢，拿地21個(gè)月后才拿到預(yù)售許可證。

截至目前，晟景汀瀾供應(yīng)410套，網(wǎng)簽193套，成交均價(jià)4.79萬(wàn)元/平米，較銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米打了88折，成交總價(jià)8.6億元。

放在通州板塊，晟景汀瀾的表現(xiàn)平平。當(dāng)然，它的情況比棲澐灣好多了。

對(duì)于林海燕和屈晨來(lái)說(shuō)，他們希望在改名、調(diào)規(guī)之后的棲澐灣身上，打一場(chǎng)翻身仗。

畢竟，棲澐灣有上千套房子要賣(mài)。這是壓力，也是動(dòng)力。

一個(gè)調(diào)規(guī)、改名，拖了兩年多的樓盤(pán)，你還敢買(mǎi)嗎？歡迎加花姐微信交流：louhuar007。