半個世紀的東京富人搬家史，早已寫好日本房價的劇本

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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 澤可巡

“日本房價還會漲嗎？”

回答這個問題，其實可以把宏觀指標先放一邊，因為真正給出答案的，是占家庭總數不到1%的富裕人群。

回顧過去半個世紀，富人往哪里搬家，哪里的地價就率先抬頭；他們三十年的搬家史，就是日本樓市趨勢最清晰的驗證。

把身份刻進山手線內：1970到1990

第一次意識到富人是樓市的指南針，是2003年的初春。

那時我剛到東京，借住在表參道背面一棟老木屋里。隔壁鄰居是一位老先生，他曾是某大型造船廠的專務董事，泡沫最頂峰時在赤坂買下一棟低層宅邸，占地六十多坪（約200㎡）。1991年后，地價像融化的雪糕一路下滑，他卻遲遲不肯脫手。

老先生的經歷是那個年代富人共同的執念——只要住在山手線內，就是某種身份的象征。

港區、千代田、澀谷一帶的低層大宅被外籍銀行家稱作inside the loop。1988年內幸町一塊百平米住宅用地單價沖破三千萬日元，相當于當時新入職銀行職員150年的工資。

那時候，他們手握現金、信用擴張、土地稀缺。地價像被施了魔法，越貴越有人搶。

但，沉醉中無人意識到泡沫聲逼近，東京的圓心在1990年攀到頂峰，隨后開始塌陷。

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失落的二十年，只租不買：1991到2012

泡沫爆裂的聲音其實沒那么響，先是落在富人的會計報表上，才慢慢變成我們后來聽到的雷聲。

1991-2005年，東京核心地價累計跌去七成，等于把資產凈值直接蒸發大半，可多數業主仍咬牙“死守”。他們不是不想賣，是賣了也還不起銀行的按揭。昔日土地神話成了茶余飯后的黑色笑話。2005年野村綜研調查顯示，金融資產一億日元以上的家庭，僅18%愿意再碰日本不動產。

那段時間，房價暴跌，但富人們寧愿每月掏幾十萬日元房租，卻堅持不簽字、不擁有、不套牢。

市中心豪宅淪為長租酒店。

與此同時，郊區大宅成了新興趨勢。富人轉向東京郊區如多摩和橫濱買房，土地寬敞且價格親民，享受更私密的居住環境。

直到千禧年后，情況才有所好轉。2003–2007年，日本走出通縮，東京都先后開通副都心線和東急東橫線，澀谷、代官山、廣尾、代代木上原被一條“西向走廊”連起來，十五分鐘就能到丸之內。

借著軌道紅利，澀谷站周邊、松濤、代官山啟動再開發，低層豪宅逐漸崛起，孫正義、柳井正等富人選擇搬到這里，形成“CEO隱形帶”。

但他們那時候，押注的只是稀缺地塊，而不是整個東京樓市……核心區房價繼續陰跌，直到2012年才見底。

安倍經濟學點燈，富人回城：2013-2019

2013年4月，各大媒體頭版以大幅標題印著的2%通脹目標，富人最先讀懂這句暗語：央行要放水。

他們先沖進股市，日經指數從8600點漲到20000點只用了兩年，隨后把目光投向仍只及峰值一半的二手房：同一條山手線，同一片銀杏街，價格比頂峰便宜一半，富人們開始重新審視市中心的投資價值。

2015年，我身邊一位做私募的朋友在澀谷廣尾買下整棟1984年低層公寓，首付六成，剩余低息貸款。他說：“股票賺倍數，房子賺年息；倍數要止盈，年息可以養老。”當年“億ション”掛牌占比逼近5%，成為東京房地產市場最熱議的話題。

此后六年，東京23區二手房價累計上漲約42%，富人領頭，中產跟隨，劇本和1980年代驚人相似，只是杠桿低了很多。

先股后房，東京樓市終于等到雪融花開，也是正式復蘇的信號：核心區塔樓一棟接一棟拔地而起，富人名下繼續持有低調獨棟，另一邊卻住進了安保極嚴的高層豪宅，大隱隱市。

即便2020年疫情突襲，遠程辦公讓富人搬至遠郊，但絕非拋售中心房產。

周一到周三，他們住在市中心塔樓，推開窗戶彩虹橋與東京灣就在眼前；周四到周日，隱居在輕井澤或湘南的郊區別墅，燒烤、騎行、開視頻會議。

停擺的春季，東京房價并未低頭。這時，也沒人料到，下一輪爆發正在悄悄蓄力。

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樓市蛻變，出現“雙向富人潮”：2021-2025

有著不輸于紐約、倫敦、香港、首爾等國際化大都市的經濟實力與地位，東京卻長期被國際樓市忽略。

被低估的東京，終于在2021-2025年逐漸對標國際。

契機是美國降息、貨幣超發，日元一路貶至150，給外資帶來了前所未有的購房機會。亞洲家族辦公室、新加坡基金、香港的高凈值人群紛紛涌入，他們一邊對沖美元通脹，一邊把港區、高輪、灣岸的頂層當“日元安全島”。

圖的不是暴漲，而是看中“全球唯一超低利率+政治穩當”的東京長期投資價值，將其列入全球資產配置的清單。

2025 年上半年，海外資本已買下1.14 萬億日元的日本商業地產，占同期成交 60%，創 2005年有統計以來最高。本地富人開始才意識到：家門口的房子也是國際硬通貨。他們同步調倉，把高端住宅變為核心資產。

外資和本地富人的雙向流動，進一步加劇了東京市場的國際化趨勢。

從2021年到2025年上半年，東京23區的新建公寓四年上漲約57%，至均價約1.3億日元；二手公寓方面，23區平均期望售價已升至1.1034億日元，較4年前上漲約1.09倍。

至此，東京不再只是日本人的東京，而是世界資金的必選項。

從為彰顯身份購買房產，到泡沫破裂后被困其中，再到寧愿租房不買，選擇遠郊低價大宅；再借助安倍財政回歸市中心，最終見證東京樓市成為全球資產。

日本富人四十年的搬家路線，成了東京房價的先行指標。對普通投資者而言，盯緊富人錢包，比任何宏觀數據都早、且更準。

因為，真正愿意用真金白銀下注的，才是市場的真信號。

同樣是買東京，有人賺匯率、有人吃租金——富人四十年的“搬家游戲”告訴我們：選對地段，才能贏在全球配置的起跑線。

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