時隔三年新塘再賣地，增城城投底價競得地鐵上蓋宅地

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今日（10日），廣州成功出讓新塘鎮(zhèn)地鐵13號線沙村站北側(cè)18101203220A25127號地塊，成交總價8.05億元，成交樓面價7130元/㎡，由增城城投底價競得。

對于今天地塊的出讓結(jié)果,專家點評如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

截至10月末，新塘板塊一手住宅可售貨量為7629套、79.95萬㎡，去化周期為21.9個月，與全市平均去化水平接近，但在增城區(qū)內(nèi)部屬于去化最優(yōu)的板塊之一。作為承接廣州東部需求外溢的橋頭堡，新塘板塊樓市以高性價比著稱，也是廣州樓市常年的套數(shù)銷冠，在流量上具有保障。近年市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，增城區(qū)土拍成交大幅減少，而本次成交的地塊有望打造高使用率的新規(guī)產(chǎn)品，如能快速開發(fā)抓住窗口期，在產(chǎn)品力上對比板塊舊規(guī)存貨有壓倒性的優(yōu)勢。

下面我們依次來看地塊的綜合素質(zhì)及周邊市場表現(xiàn)：

01

地塊計容建筑面積11.29萬㎡，起拍總價8.05億元，起拍樓面價7130元/㎡，容積率2.5。

出讓公告中提到，地塊必須按照裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃、設(shè)計和建造。

也就意味著轉(zhuǎn)未來地塊化成項目入市后，建設(shè)進度加快，減少業(yè)主等待時間。

值得一提的是，上周，廣州市智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作專班辦公室印發(fā)《廣州市大力發(fā)展智能建造與工業(yè)化建筑加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施意見》。

其中提到2026年起，全市出讓的居住用地100%實施裝配式建筑。

或許可以預(yù)見，明年全面鋪開裝配式建筑后，有望一定程度上提升購房者的入市預(yù)期。

另一方面，出讓公告中還提到，地塊需建設(shè)1015㎡包括社區(qū)服務(wù)中心在內(nèi)的公服配套。

在建造要求上，明確指出“鼓勵提高住宅陽臺面積占比，其中滿足連續(xù)開敞率不低 40%的主景觀陽臺不限制進深”的要求。

也就是說，增城有望再新增一個新規(guī)項目。

從地塊位置上看，地塊位于增城新塘板塊內(nèi)，廣州“東部中心”核心占位上，板塊發(fā)展前景廣闊，距離地鐵13號線沙村站約300米，可無縫銜接廣州各大CBD。

配套方面，地塊西面為在建的樂豐商業(yè)體，以及西北面華潤置地公園上城的社區(qū)底商加持，海貝公園距離地塊約400米，能滿足日常生活需求。

在教育配套上，新雅新世界實驗學(xué)校、廣東外語外貿(mào)大學(xué)新塘實驗學(xué)校、鶴泉小學(xué)均已建成招生，地塊北側(cè)還規(guī)劃有一所教育用地。

地塊缺陷也相對明顯，從官方航拍圖可見，京港澳高速、新塘大道、廣深大道三條高速環(huán)繞，未來業(yè)主不可避免會遭受噪音、粉塵影響。

對此，為保證業(yè)主居住舒適度，出讓公告中也明確提到:“競得人在開發(fā)建設(shè)過程中須合理優(yōu)化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建筑室內(nèi)噪聲達標(biāo)。”

02

市場表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，作為全市交投最活躍的區(qū)域，2025年1-10月增城區(qū)商品住宅成交9657套，其中地塊所處的新塘板塊今年1-10月商品住宅成交3207套，較去年同時期增長4%，長期霸榜廣州83板塊商品住宅成交套數(shù)冠軍寶座。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)商品住宅成交3181套，成交均價17687元/㎡。

地塊距離最近的新房項目華潤置地公園上城，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-10月該項目成交727套，成交均價19099元/㎡。

二手房方面， 克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)二手房成交2894套，成交均價13595元/㎡。

在土地市場上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近五年增城區(qū)涉宅用地供應(yīng)99宗，供應(yīng)總建面1789.42萬㎡，成交52宗，成交總建面904.55萬㎡。

盡管從總量上看規(guī)模相對可觀，但在“去庫存”的號召下，2021年后增城供地節(jié)奏急速放緩，年均供求規(guī)模不足5宗。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，新塘板塊五年涉宅用地供應(yīng)16宗，供應(yīng)總建面231.94萬㎡，成交10宗，成交總建面135.04萬㎡。

此外，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，與區(qū)域成交節(jié)奏一致的新塘鎮(zhèn)，距離最近一次涉宅用地成交已是2022年，彼時為中國鐵建以12.8億元成交總價競得的增城區(qū)新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)18101226A21188號地塊，目前已轉(zhuǎn)化為中國鐵建·翰林新語入市銷售。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至目前，成交的10宗地塊中，9宗地塊目前已轉(zhuǎn)化入市，7個項目錄得成交表現(xiàn)，其中成交規(guī)模最高的項目為金茂萬科都會四季，今年1-10月成交451套，成交均價15542元/㎡，地樓比0.83。

成交規(guī)模第二高的項目為路勁·星棠，今年1-10月成交170套，成交均價16164元/㎡，地樓比0.77。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。