13.6萬/㎡擊穿深圳灣頂豪信仰，華潤新盤如何接招？

一場法拍，一次心驚，深圳灣的豪宅神話似乎正在改寫劇本。

10月28日，法拍平臺上的一場競拍，吸引了深圳豪宅圈的目光。

華潤深圳灣悅府二期一套約225平方米的房產，經過46次激烈競價，最終以約3070萬元的總價落槌，單價僅13.59萬元/平方米。

而就在一年前，同樣面積的戶型中樓層還曾賣出4400萬元，成交單價高達19.56萬元/平方米。

這套法拍房的買家，賬面浮盈近千萬元，堪稱“撿漏王”。而原本堅不可摧的深圳灣頂豪價格體系，也在這一刻被撕開了一道口子。

深圳灣神話破滅？

“天都塌下來了”，這是中介們在朋友圈的哀嚎。

確實，當深圳灣的頂豪價格從25萬+/平方米的高峰跌至13.59萬元/平方米，難免引發一場地震。

深圳灣華潤悅府。樂居攝

這套引起轟動的法拍房位于柏瑞花園（即華潤深圳灣悅府二期），朝向東南的低樓層三房單位，算是深圳灣的次新頂豪。

項目于2017年入市，整體均價約12萬元/平方米。也就是說，這套法拍房的成交價幾乎回到了八年前的開盤水平。

根據查檔文件，登記日期在2020年8月份，登記價格約為2169萬元。這么來看，五年期間賬面浮盈有1000萬。

但是，對比2021年房價最鼎盛時期，該項目最高成交價曾去到25萬+/平方米，此次成交價已遭腰斬。

不過，“腰斬”更多是相對于2021年瘋狂高點而言。從實際市場價值看，這套房仍然存在撿漏空間。

以同樣面積225平方米的戶型為例，在多個數據平臺，該戶型在2024年10月成交了兩套房源：一套中低樓層、朝西，成交總價3700萬元；另一套中樓層、朝東，成交總價4400萬元。

法拍的這套房是低樓層、東南朝向，市場價應介于上述兩套房源之間。買家以3070萬元拿下，相比當前市場價，確實相當于“躺賺一千萬”。

深圳灣頂豪的集體焦慮

悅府二期的法拍情況并非孤例。

整個深圳灣的豪宅市場，正經歷一場價值重估。

10月中旬，一套雙璽二期的高樓層法拍房，同樣引發了行業巨大震蕩，但這一次添加了些許的悲劇色彩。

同一套房源，4年的時間被法拍兩次，而第二次起拍價格比第一次成交價格，縮水了近5000萬。這套房源將在11月25日開拍。

盡管深圳的豪宅成交在全國范圍內排名前三，但實際上購買力遠達不到上海、北京那么的強勁。

根據克而瑞數據監控，今年前三季度的北上深千萬級別新建商品住宅成交量來看，深圳超1000萬級別的成交占全市10%左右，而超過3000萬以上的成交量占比不足1%。

在二手房市場，近年成交價格也遭到重創。

在翡翠海岸，一套89平方米房源近日以1420萬元總價成交，單價跌破16萬元/平方米。而4年前，該小區曾賣出約29萬元/平方米的高價，跌幅約45%。

翡翠海岸價格下跌的背后，有兩個關鍵因素：一是小區前面正在建設的中信元灣府，未來將遮擋部分樓棟的一線海景；二是短期施工噪音困擾。

“海景”作為深圳灣豪宅的核心賣點，正在因新項目建設而打折扣。有業主已經開始行動，加速賣房，有的甚至打算之后再去打新中信元灣府。

華潤城潤璽一期。樂居攝

同樣，10月17日成交的潤璽花園一期，一套172.86平方米的戶型拍出了2309萬元的價格，折合單價約13.4萬元/平方米。

而相同面積段的房源，在今年4月份二手房市場中，成交價約為2535萬元。法拍價低于市場價226萬元，雖價差不如悅府那么大，但仍吸引了近3萬人圍觀。

華潤新盤的挑戰

面對悅府二期的法拍情況，華潤即將推出的深圳灣·沄璽花園面臨新的市場環境。

這個由華潤與中海聯合打造的250米摩天地標，位于南山區粵海街道，占地3.85萬平方米，總建面26.3萬平方米，規劃5棟超高層住宅，采用全玻璃幕墻設計。

項目主打200平方米以上大平層，預估均價15-16萬元/平方米，總價2700萬元起。

據悉，目前在春筍已經有臨時展廳，上周末開門迎客，門檻資產驗資1000萬元，1V1的專人接待，樣板房也將在11月初正式亮相。

與悅府二期相比，沄璽花園的定價顯然已考慮到了當前市場的變化。但項目自身的幾個特點值得關注：

首先是景觀視野。高層可270°俯瞰深圳灣海景及人才公園，但中低層受東側阿里中心、中建科工大廈遮擋，100米以上才無遮擋。

其次是居住密度。項目容積率高達7.59，限高250米，居住密度較大。對現在控制在3.1的“好房子”來說，舒適度相對較差。

最后，周邊工地施工期長（預計2026年竣工），短期環境嘈雜。

華潤悅府二期。樂居攝

此外，去年末華潤悅府二期爆炸的陰霾仍未散去，幾百戶受到影響的業主仍漂泊在外。這一聲巨響，讓深圳超高層住宅的安全問題，再一次被置于聚光燈下。

在未來，深圳灣作為深圳頂豪代表的地位仍然不會改變。

但價格體系受沖擊的背景下，沄璽花園如何突圍，成為市場關注的焦點。