上海
撰文 | 花姐
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北京昌平賣地有點猛。
10月30日，東小口CP02-0405-0001地塊被“北京城建+銘嘉（昌平國資）”聯合體28.09億元拿下，樓面價3.2萬元/平米。
兩天前，歇家村組合地塊花落“中建智地+未來科學城“”聯合體，剛以26.012億元的底價拿下歇甲組合地塊，樓面價約2.85萬元/平米。
它們至少有兩個共同的特征：
1、地塊雖熱門，卻都只有一家參拍，以底價成交；
2、都是“房企+本土國資”組合。
在昌平樓市，本土國資參股地塊早已是常態，感興趣的粉絲自己可以數一數。
無獨有偶。前不久上架的未來科學城（南區）CP01-1703-0001、0002、0003地塊，已被未來科學城托底，發出了招標計劃。
加上進入第八批供地清單的平西府CP01-1203-0002地塊，昌平供地呈現了井噴態勢。這四宗新地總規劃住宅建面約30萬平米，若按套均100平米計算，會新產生約3000套房源。
如果算上近8000套存量房，昌平樓市的供應量在1萬套左右。這無疑讓昌平樓市更卷，更雪上加霜了。
蜂擁入場
先來看看昌平區最新供應4宗地的情況。
1、歇甲地塊太優秀，但增加了包袱。
最初，它只有兩塊0038和0046兩幅住宅用地，占地面積4.4公頃，規劃建面10.56萬平米，容積率2.4。
后來，它調規了：A、0038地塊容積率調至2.1，0046地塊容積率調至2.05，上建筑規模9.13萬平米；B、增加了四塊社區服務、教育、文化、體育等配套用地，共1.34萬平米，建成后無償交給相關部門。
據說，中建智地要復制在不遠處的北京國賢府。
2、東小口0001地塊，孤單上市。
它最早出現在北京第五、第六批供地清單里，一直是以三宗獨立塊地聯袂出現，被視為巨無霸。
但，或許是體量太大，最終都悄無聲息下線了。
直到9月22日，0001地塊突然進入預申請，成為名副其實的“插班生”。
它的地塊占地3.13公頃、建面8.76萬平米，弱點在于容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米。北京城建拿下它后樓棟如何排布，是個小難題。
3、未來科學城南區三地塊被“內定”
被內定的未來科學城南區地塊，由0001-0003三塊住宅地塊組成，總用地4.3公頃，地上建面8.22萬平米；0001地塊容積率1.4，0002和0003地塊分別為2.15、2.2。
其中0001地塊距離地鐵17號線未來科學城站，僅一路之隔，內部規劃一條寬度不低于11米的街坊路。
0002和0003地塊，則在0001地塊南邊600米的英才南三街南邊，二者中間規劃預留地下通道，用途為地下車庫。0002地塊內，含一條寬度不低于8米的街坊路。
4、平西府0002地塊，箭在弦上。
它占地面積3.59公頃，規劃地上建面8.98萬平米，緊挨著北清快速路，西邊便是華潤北清橡樹灣。
雖然它目前已進入第8輪供地清單，但能否順利拍出，還猶未可知。
成交冷熱不均
對昌平樓市而言，這些新地涌現，是利還是弊呢？
花姐判斷，歇甲村和東小口項目對昌平房價有一定的拉升作用，但供應量大，容易導致大家的信心不足。
來看一下市場情況。昌平目前主要在售的16個新盤表現：冷熱不均。
1、表現不錯的，是北京國賢府
一期2023年11月份開盤，目前網簽719套，成交均價金額已達50.54億元，地價覆蓋率187%，去化率87.47%。
二期2025年4月份開盤，目前網簽418套，均價5.31萬元/平，網簽金額23.6億元，地價覆蓋率111.62%，去化率49.18%。
2、表現不佳的，住總清樾府算一個
它開盤一年3個月，一期供應416套，目前網簽204套，均價4.3萬元/平米，網簽金額8.31億元，地價覆蓋率僅24%。
3、開盤慢騰騰的，是國譽星城
國譽星城9月底拿預售證384套，至今無一套網簽。這是越秀操盤的項目。
此外，越秀在昌平的星耀未來，也表現不佳。今年4月開盤，目前網簽了201套，均價5.5萬元/平，成交金額11.24億元，地價覆蓋率44.37%，去化率20.55%。
常勝將軍越秀北方區總經理董毅，恐怕要在昌平遭遇滑鐵盧之戰。
贈送尺度是關鍵
昌平樓市供應量大，成交低迷，開發商們挖空心思提高得房率。
前不久，住總清樾府對三期0006號地塊，進行了調規，核心是增加了南向內嵌陽臺。（詳見《住總地產調規，老業主懸了》）
它成為昌平首個調規的在售項目，試圖通過調規來突圍。
這也表面，在剛需為主的昌平樓市，有關陽臺贈送，依然是購房者最敏感的神經。
花姐判斷，此番新入市的4塊地，對贈送尺度的處理會不一樣。目前，北京樓市贈送面積收緊，執行一盤一策的政策。
以龍湖凌云頌為例。
在它之前，包括中海未來之境、國譽星城的陽臺進深，基本鎖定在1.2米。但龍湖凌云頌卻根據不同面積，分為1米或1.5米，且它的北向，沒有設備陽臺贈送。
對于昌平新增4塊地的陽臺進深，花姐大致的猜測是：
1、歇甲地塊贈送尺度會加大。有必要快速提升板塊價值，它周邊目前無在售新盤，不會形成背刺；
2、東小口0001地塊緊貼海淀，且未來還有0002、0005地塊要入市，尺度應該會控制；
3、未來科學城南區地塊不遠處，就是北京國賢府一、二期，目前尚未清盤，贈送尺度可等同參考；
4、平西府0002地塊，位于北七家最西邊，相對靠近朱辛莊，尺度或較后者有增多，但不會頂格。
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