南山神盤雙開在即：容積率2.8+南向海景+100%得房率…

深圳樓市，又熱起來了！

905深圳樓市新政出臺至今1月余，期間政策紅利持續釋放，市場熱度持續走高，就連國慶假期也不例外。

在長假期+新政雙重buff加持下，不少購房者取消外出，選擇購房、買房，樓市熱度依舊：某中介機構門店10月1日-8日期間一手住宅簽約量環比增長131%，二手住宅簽約量環比增長22%。（數據參考：樂有家研究中心）

值得注意的是，在市場信心回歸、樓市成交量起來的背后，有一部分原因是“改善置業的買房人開始進場”。

他們有的先沖向二手市場：新政后（9.06-9.14），深圳建面約90-144平的二手改善房源成交占比37.6%、比8月上漲6%；國慶期間，深圳總價1000-1500萬的高端改善房源成交占比提高至8.9%，環比增長32.8%。（數據參考：樂有家）

圖源：@每日樓市早讀、樂有家，僅供參考

也有買房人，守著核心區改善品質新盤：福田香蜜湖新盤備受市場關注，152套房開賣，有277人參選。不僅已入市的項目備受關注，尚未入市的南山核心區新盤——天健·灣TIME（又名“天健灣時代府”）近期討論度也很高。

據壹地產了解，有不少買房人在等這個項目，原因在于該項目不僅地段、產品價值疊滿，其開發商還是深圳“好房子”標準制定的主要參編單位之一，有強大的“品質背書”，近期就要雙開、10月底開盤入市就能買！

01.

核心區低密海景住宅

新規戶型+“好房子”品質標準

單從產品來看，天健·灣TIME至少有三個維度的亮點。

首先，容積率約2.8！是南山核心區首個「低密+新規」南向海景住宅。

雖然當下低容積率是趨勢，但從今年深圳招拍掛出讓的地塊來看，容積率普遍在3.1左右，像天健·灣TIME這般容積率約2.8的非常少！如再疊加“新規”來看，可以說是核心區第一個！無論當下還是未來，都是具備一定的稀缺屬性。

低容積率不僅意味著更寬松的建筑排布、更充足的日照，也代表著更高的人均綠化與更豐富的景觀以及更多元的公共配套資源，居住舒適度高，生活幸福指數也會更高。

更值得一提的是，天健·灣TIME大部分戶型可南向看海，集“海景+南向”雙重稀缺屬性于一身，無疑是不可多得的優質資產。

須知，深圳核心區低密住宅本就罕見，一線海景住宅單價普遍10萬/平以上，如深圳灣一線海景住宅，單價10萬+/平只是起步，多數去到了20萬+/平、部分單價高達30萬+/平。

天健·灣TIME不僅大部分戶型可看海，更具備南向看海優勢——能擁有更長時間的光照、也可一定程度上避免冬季寒風直吹，居住舒適度更高。

“核心區+南向海景+低密住宅”三重價值疊加，構筑出“高潛力、高舒適與高稀缺”的價值三角，這樣的搭配著實讓人期待。

其次，層高約3.15米，建面約113-139平的新規戶型，實得率超100%。

如果說天健·灣TIME產品兩大亮點之一是「低密+海景」，那戶型空間絕對是其二。

據壹地產掌握的消息，作為深圳核心區首個“新規+低密”住宅，天健·灣TIME將推出戶型為建面約113-139平的正4-5房、層高約3.15米，整體空間不僅更開闊，尺度感亦非常足，陽臺長約6.3-6.8米，實得率超100%！

效果圖，僅供參考

先來看，建面約113平的戶型：

建面約113平戶型示意圖，僅供參考

該戶型做了正4房2廳2衛，有約6.4米長大陽臺、進深約1.8米，主臥270環繞式飄窗設計、全景倉視野+海景套房。

一方面是，不僅比同片區相近面積段戶型多了一個臥室，重點是空間尺度夠大：主臥放約2米床還能實現雙側下人，三個次臥除了放床還有空間放衣柜或者書桌。

一方面是，該戶型具備一定的靈活性：如不需要太多的居住空間，可將靠近客廳的臥室釋放出來，設為與客廳之間功能分割但空間為一體的茶室、第二客廳，匹配三口之家至3代同堂的居住需求。

4房的產品還有建面約115平的戶型：

建面約115平戶型示意圖，僅供參考

該戶型同樣為正4房2廳2衛、具備靈活性，亮點在于整體格局更方正，全屋臥室帶飄窗+長約6.3米的大陽臺，空間尺度感Max！

再來看建面約139平的戶型：

建面約139平戶型示意圖，僅供參考

該戶型為正5房2廳2衛設計，整體私密性及功能性更強！不僅有入戶直角轉彎玄關，私密性直接拉滿，更重要的是入戶處還可做隱形收納空間，將空間尺度再度延展。

該戶型的最大亮點還在于，有四面采光、通風及光線都非常棒，主臥270度環繞式飄窗設計，還帶約6.8米長巨幕海景陽臺。

LDKB一體化設計，公區空間更大！客餐廚動、視線一體，滿足多孩家庭多維的居住需求。

廚房里，媽媽在起火顛鍋爆炒；

餐廳中，爸爸在餐桌準備開飯；

客廳里，奶奶和爺爺在陪寶寶玩游戲。

融洽的居家氛圍，正是“美好生活”這個課題的優解。

再者，是深圳住宅迭代的領先者，更高品質感全維覆蓋。

據壹地產掌握的消息，天健·灣TIME的開發商-天健是深圳“好房子”標準制定的主要參編單位之一。也正因此，項目就是被作為“好房子”標準范本來打造的，是深圳住宅迭代的領先者，除了以上提及的內容，品質感還覆蓋方方面面，細節處更懂得生活，讓家的氛圍感更“豐滿”。

一是：顏值更高，質感更充盈。

外立面水晶灰藍玻璃+米白色調鋁板，結構上實現立面一體性，顏值更高！

部分玻璃為三層LOW-E玻璃，與深圳灣售價20萬+/平的恒裕深圳灣等豪宅同標，更顯質感！且安全、隔音效果更好。采用市面上為數不多的建筑內退設計，提升景觀視野開闊性，用“看不見的付出”換“看得見的居住升級”。

效果圖，僅供參考

二是：歸家更有層次感——三進制、七重儀式感。

回家，是一個從繁忙環境切換到舒適居所的動詞。為了讓業主能有更舒適的切換場景，項目做了三進制禮序、比常規五重歸家更進階的“七重歸家儀式感”。

示意圖，僅供參考

從大門歸家，你會感受到極具層次感的「歸家三進制」。

迎面而來，就是范思哲石材點綴的翡翠之門；步入大門，進入社區中式海派流光水院；穿過雅致的東方美學連廊，可到圈層城市會客廳、輕奢法式園林、美學入戶大堂；一進一景，層層遞進。

效果圖，僅供參考

即便是由停車場歸家，酒店式落客環島的五星級酒店的儀式感亦將歸家體驗感拉滿。

效果圖，僅供參考

三是：進階的配套，更有質感的生活日常。

當其他社區還在討論“是否有泳池”時，天健·灣TIME直接做了雙泳池，其中成人泳池還做了約25mX25mX4的標準泳道，波光樹影，將濱海度假風“裝”進了社區中。

效果圖，僅供參考

不少社區配套，也更“進階”。

高配停車場：「1：1.3車位比+部分適配SUV、MPV汽車的大尺寸停車位」讓業主歸家更從容，還設置自助洗車房，方便業主愛車養護。

高配歸家電梯：選用大轎廂設計且高速運行的品牌電梯，讓歸家更舒適、快速。

更有趣味的游樂場：以“山海連城”為靈感、紅腹松鼠栗栗為IP，融入森林探索趣味情節，在社區打造了一個具有與自然共生的山海奇想樂園、兒童趣味游樂場。在這里，小小業主可更親近自然、體驗童趣。

效果圖，僅供參考

豐富的會所空間：集中會所+架空層泛會所，充滿法式藝術氣息與腔調的城市會客廳，覆蓋全齡的活動空間（長者養心區、兒童活動區、全齡書吧、休閑運動區、健身房、瑜伽房），讓日常生活色彩可以更豐富。

四是：更注重細節，讓家住起來更舒服。

門&窗&樓板&墻體做了降音降噪處理，多重的靜音系統，讓日常居住更靜謐舒適。

效果圖，僅供參考

全屋配備華為智能中控系統，歸家、就餐、休憩等生活場景，一鍵即可切換。

效果圖，僅供參考

全屋設置新風系統、社區空氣全方位凈化+清新除菌+綠色投放，從地庫到室內，從鞋柜到智慧環保垃圾房，24小時呼吸“森林級”空氣。

五是，在看不到的智慧、綠色、安全方面，也下了不少功夫。

采用「人臉識別、刷卡讀卡器+二維碼」等方式，實現無感通行；

設置人、車、非機動車、外來人員等入戶動線分流，進一步保證歸家私密性；

將「太陽能發電、雨水回收系統以及節水坐便器」等綠色低碳環保理念融入生活細節，配備24小時不間斷的五重安防系統；

讓業主出行便捷與私密兼顧，居住更綠色環保，且安全性更高。

當其他人還在討論，深圳的“好房子”該是什么樣時，天健·灣TIME在「低密+南向海景」的“外在”優勢上，疊加了新規+高實得率+高品質&進階配套等“內在”優勢，率先給出一個深圳“好房子”的「參考“解”」。

02.

深圳黃金海岸線“價值C位”

解碼赤灣：國際化濱海生活范本+三重定調！

從地段維度來看，天健·灣TIME所在的板塊——赤灣，可以說是深圳最被低估的區域之一。

維度一：赤灣占據深圳居住價值最高的“濱海岸線住區”C位。

深圳居住價值最高的西部黃金海岸線：紅樹灣—深圳灣—東角頭—太子灣—蛇口—赤灣—前海灣—寶中，沿線匯聚了眾多城市級地標、TOP級豪宅，房價普遍在10萬+/平到20萬+/平，堪稱深圳居住價值天花板。

而蛇口-赤灣不僅自帶“稀缺山海自然資源”，還位于整條深圳西海岸線核心，左手前海灣，右手深圳灣，可享受三灣豐富配套。

這里，有高凈值人群最喜歡的兩重要素：山海生態資源+國際化教育。

核心區頂級豪宅價值屬性中最重要的注腳——山海自然資源，在深圳頂級豪宅區亦是極為稀缺的存在。

赤灣位于蛇口，坐落于小南山腳下，三面環山、一面向海。天健·灣TIME于其中，三山環抱、推窗望海，宛如城市中的世外桃源，在喧囂的都市中擁有一片寧靜的港灣。

示意效果圖，僅供參考

赤灣所在的蛇口片區，還是深圳老牌豪宅區，這里吸引高凈值人群的配套資源除了山海生態外，還有一個是教育資源！

1988年就設立第一所國際學校的蛇口，是深圳國際教育資源密度最高的片區，區域內有貝賽思、SIS、南山中英文等國際學校。此外，片區內還有南二外赤灣學校等優質公辦學校。

而天健·灣TIME300米范圍內，不僅有老牌的國際學校-南山中英文學校，還有優質的公立學校-南二外赤灣學校，雙軌制教育資源！好書包在側，孩子成長道路能有更多的抉擇與機會。（注：距離參考，百度地圖測距；具體學區劃分，以入學當年片區教育局公布信息為準。）

可高效出行！立體交通、雙軌首發，享三灣繁華配套。

尤為值得一提的是，赤灣擁有四通八達的交通路網，真正實現了離塵不離城。5條軌道交通、5條干道、4條隧道以及1個港口，構建起一張立體&密集&高效的交通網絡。

交通示意圖，僅供參考

赤灣為地鐵2號線/5號線雙軌首發地，這兩條地鐵線向左、向右，半小時車程內串聯起的，是深圳這座城市的頂級商業配套及休閑配套。

直線距離赤灣站約300米的天健·灣TIME不僅能享受到赤灣板塊自身的商業配套-赤灣匯廣場外，還可享受到太子灣、海上世界、深圳灣等深圳極具國際化氣息的繁華配套，前海寶中，極具現代科技氣息的繁華配套。

向右，一站就可到太子灣K11 ECOAST領略濱海藝術街區，2站到充滿國際化氣息的海上世界散步、打卡明華輪，8站約17分鐘到后海、暢享深圳灣萬象城“三廊五院”的建筑美學與500多個品牌矩陣匯聚的頂奢商圈。

深圳灣萬象城，圖源：深圳灣萬象城微博，僅供參考

向左地鐵半小時內可抵達萬象前海、卓越intown、前海壹方城等前海寶中繁華商圈以及前海石公園、歡樂港灣，打卡灣區之光-摩天輪、灣區之聲-深圳濱海藝術中心等城市TOP級別配套。

壹地產實拍圖（2025-09），僅供參考

開車出行，還可通過興海大道、港灣大道、南海大道、望海路以及月亮灣大道等城市干道開車出行，可快速抵達深圳灣、科技園、前海寶中等各都市核心板塊。

值得一提的是，近年來赤灣的軌道交通配套一直在升級，片區出行效率也在不斷提升！

今年剛開通的媽灣跨海通道，讓赤灣的出行效率再度提高：住在赤灣，可直達企鵝島工作。

交通示意效果圖，底圖來源：上海城建灣區總部官網，僅供參考

目前在建的新小南山隧道以及望海路的快速化改造工程也均在不斷推進，這些都將進一步縮短赤灣與深圳各核心板塊的時空距離。

維度二：赤灣是深圳發展潛力最大的板塊之一、灣區新核。

赤灣作為深圳重點發展板塊之一，區域定調高、發展潛力大，是未來城市核心的有力競爭者，可以從三重角度來看。

第一重：高地位！赤灣是深圳黃金海岸線上最重要的一塊版圖。

在官方的定調中，深圳未來發展是“集中連片區域開發建設”。

而展開地圖來看，從紅樹灣南一直到寶中這條黃金海岸線上赤灣是C位無疑；結合城市“發展定調”來看，赤灣是“一塊”將前海灣與蛇口&深圳灣連接起來的重要版圖。

示意圖，僅供參考

可以說，赤灣的發展不僅將實現黃金海岸線的連接貫通、融合發展，還事關深圳發展大局。

第二重：高調性！自貿區&合作區+南山雙中心之一，深圳新經濟增長級&城市發展新引擎。

赤灣所在的蛇口板塊和前海三灣緊密相連，共同構成了國家級自貿區——大前海核心。

有兩重定調：

• 一是前海蛇口自貿區，主打“亞太地區重要生產性服務業中心、世界服務貿易重要基地和國際性樞紐港”、深圳“1+7+N”創新空間格局中的綜合創新核心區；

• 二是前海深港合作區，主打“大灣區全面深化改革創新實驗平臺，對外開放的門戶樞紐”。

在雙區發展規劃疊加下，赤灣肩負深港合作、極致創新及與國際接軌的使命同時，享有前海合作區的發展政策利好。

而根據南山2035國土空間分區規劃，赤灣還被納入蛇口中心，與桂灣-前海同為南山都市商服“雙心”，是城市功能的重要節點，將成為全新的南部國際化濱海城區。

圖源《深圳市南山區國土空間分區規劃（2021-2035年）（草案）》，僅供參考

在高定位、高占位的引領下，赤灣有望復制前海灣的成功模式，成為深圳新的經濟增長極和城市發展新引擎。

第三重：高活力！已有初步“成果”：蛇口國際海洋城三大承載區之一，正為區域注入發展活力。

赤灣是蛇口國際海洋城三大承載區之一，而蛇口國際海洋城是深圳建設全球海洋中心城市的核心引擎，也是“蛇口—前海中心—大鏟灣—海洋新城”海洋科創走廊的關鍵節點。

圖源：《深圳市海洋發展規劃（2023-2035年）》，僅供參考

根據發展規劃，赤灣將構建“科技+航運”產業體系，預計釋放61.44萬平產業用地，建設海洋科技產業園、海洋風情小鎮以及海洋科技大廈、海洋文化館等系列濱海地標，至2035年將聚集2000家企業，實現2000億產值，匯聚6萬高薪的技術人才。

目前片區已集聚赤灣通信、中海油、招商港口等龍頭企業。其中，赤灣通信VDES項目計劃引進200位高端人才（博士及博士后占比約30%），中海油也擬布局海洋產業千人研究院通過產業基礎升級、配套建設與高端人才引進，為區域發展注入持續活力。

結合近幾年，赤灣片區交通升級、高品質住宅交付、片區人文氛圍提升來看，未來隨著片區的產業發展、區域面貌的升級，赤灣或成為深圳新的濱海豪宅聚集區。天健·灣TIME有好產品+地段托舉，不失為當下優質置業標的。

03.

新政刺激/京滬示范/美聯儲降息

深圳購房窗口期，鎖定核心優質資產

回歸深圳樓市，當下發展態勢如何？對于買房人而言，現在應不應該買房？

可以結合當下深圳樓市態勢，北京、上海的市場表現，以及如今的外部環境等多重維度來看。

先來看，深圳樓市的新政后的市場表現及發展態勢。

據壹地產了解，今年以來深圳的外地客成交比去年翻了大概1倍。而隨著905新政發布，深圳樓市的市場情緒開始回暖，成交開始上來了！

數據就是最直觀的體現：9月深圳一手住宅網簽3087套，環比上漲32.7%、同比上漲32.7%；二手住宅網簽4546套，環比上漲8.9%，同比暴漲42.5%。（數據參考：深圳市住建局、樂有家研究中心）

而成交量起來的背后，離不開業主信心的回歸。新政后深圳非核心限購區業主開始上調價格，調價幅度高至7.3%；截至9月16日，樂有家數據顯示深圳二手房議價率較8月下降1.1%，買房討價還價的空間縮小，業主信息開始回歸。

最新消息，當下已有不少外地客正在來的路上，這一波主要是早期建設深圳的外地人，來自云貴川有一定的經濟實力！隨著深圳限購的放松，這一波有“深圳情節”外地人也在深圳看起了房。

值得注意的是，905深圳樓市新政還明確“在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房”，這意味著在深圳購買二套住房，將執行首套住房貸款利率，目前深圳首套房商貸利率為3.05%。據了解，利好之下有不少家庭也加快了二套房的購房進程，核心區新房、二手房的改善住宅市場熱度都有所回升。

如今市場情緒已經回暖，在“信心就是黃金的房地產市場”，情緒的回歸就是好的開端。

再來看，“隔壁”的北京、上海，新政后的市場表現。

新政催化下，一線城市的反應，應該是有一定的趨同性的。

8月8日北京新政出來后，市場持續溫和回暖：8月新房住宅網簽3135套，環比上升8.8%，二手房網簽13331套，環比上漲4.2%；9月新房住宅網簽3464套，環比上升10.49%，二手房網簽15629套，環比上漲17.2%、創6個月來新高。（數據參考：北京住建委網簽數據）

上海某樓盤開盤選房現場，僅供參考

8月25日上海新政出來后，市場加速猛烈回暖：8月30日二手房成交超1000套，核心板塊出現多個日光盤：均價16.6萬/平的金茂璞元99套房首開日光、均價14.7萬/平的外灘瑞府119套首開日光；總貨值近100億的金陵華庭二期120套房源單認購金就收了近20億！9月上海樓市成交整體數據亦非常猛：新房網簽15923套，環比上漲53.46%；二手網簽20389套，環比上漲約2.39%。（數據梳理自網絡、網上房地產，僅供參考）

北京溫和回暖，上海加速回暖，深圳或介于兩者之間，接下來市場向好。

最后來看，外部環境——美聯儲降息帶來的影響。

北京時間9月18日凌晨，美聯儲宣布降息25個基點至4.00%-4.25%；10月9日凌晨，公布的9月FOMC會議紀要中透露出美聯儲官員要進一步降息的意愿。隨著美聯儲今年第一次降息落地，新一輪降息周期開啟，預計今年還將降息兩次，或將持續性引發全球流動性寬松。

9月17日，美國聯邦儲備委員會主席鮑威爾在華盛頓出席記者會。新華社記者 胡友松 攝

美聯儲降息將有利于房企融資環境的改善，還有可能進一步推動LPR下調、降低購房成本，同時或助推外資持續流入核心城市。

如無意外，一線核心城市深圳核心區優質資產價值將被重估，疊加政策松綁、改善需求釋放，市場分化將加劇。

深圳樓市新政持續發威，參考北京、上海“新政效應”及當下美聯儲降息可能產生的一系列影響來看，當下是一個買房相對好的窗口期。但壹地產提醒，買房注意！鎖定核心區有好產品+地段托舉的優質項目。

天健·灣TIME，容積率僅2.8，南山核心區的低密海景住宅，產品為建面約113-139平的正4-5房，新規戶型、南向海景視野、高品質住宅，4房吹風價7.2萬/平起、5房吹風價8萬/平起，將于10月底面世，想要看核心區板塊新房的朋友，可鎖定關注。

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