尋找中國資產(chǎn)軸（六）：房產(chǎn)這4年，發(fā)生了什么事？

（接上期《尋找中國資產(chǎn)軸（五）：把最強(qiáng)產(chǎn)業(yè)放到農(nóng)村去》）

接近2025年11月，兩件大事再次將房地產(chǎn)市場推到了公眾的焦點(diǎn)視線中。

第一件事

10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及全國房地產(chǎn)市場基本情況。

不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者就此分析指出，我國保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的主基調(diào)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長5.2%，但是，三季度GDP同比增長4.8%，增速比二季度回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，這其中重要原因，在于房地產(chǎn)市場疲弱，嚴(yán)重拖累了中國經(jīng)濟(jì)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

第二件事

10月21日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快培育增長新動能行動方案》。該《方案》從八個(gè)方面提出21條具體舉措，旨在促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。《方案》中，“推動上海建筑業(yè)轉(zhuǎn)型”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等關(guān)鍵提法引發(fā)關(guān)注。

此前，《資產(chǎn)洞見》試圖以“尋找中國資產(chǎn)軸”為主線，梳理當(dāng)下房地產(chǎn)支撐的新資產(chǎn)要素，但無論是從目前的市場走勢，還是政策趨勢看，回到房地產(chǎn)本身，重振房地產(chǎn)市場，才是當(dāng)下的核心問題。

“去金融化”擠向東部核心區(qū)

先讓我們選擇國家統(tǒng)計(jì)局2022年至2025年（1~9月）同期可比數(shù)據(jù)（“住宅投資”與“房地產(chǎn)銷售額”兩項(xiàng)），看一看房地產(chǎn)市場調(diào)整4年來，到底經(jīng)歷了怎樣的變化過程。

第一年：2022年

房地產(chǎn)市場調(diào)整開始，東北及西部急跌。

2022年，全國房地產(chǎn)住宅投資下跌7.5%，房地產(chǎn)銷售額下跌26.3%。

但是，全國下跌幅度存在明顯差異。

東北地區(qū)與西部地區(qū)率先急跌。

其中，東北地區(qū)，住宅投資下跌21.1%，房地產(chǎn)銷售額下跌39.0%，成為領(lǐng)跌者。西部地區(qū)住宅投資下跌13.1%，房地產(chǎn)銷售額下跌28.4%。

東部地區(qū)和中部地區(qū)則下跌相對較輕，成為市場的支撐者。

東部地區(qū)，住宅投資下跌5.5%，房地產(chǎn)銷售額下跌26.2%；中部地區(qū)，住宅投資下跌4.0%，房地產(chǎn)銷售額下跌22.8%，均小于全國跌幅均值。

第二年，2023年

房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，中部地區(qū)開始下跌，東部地區(qū)體現(xiàn)出強(qiáng)支撐。

2023年，全國市場在上一年急跌之后，房地產(chǎn)住宅投資繼續(xù)下跌，跌幅8.4%。房地產(chǎn)銷售額則在急跌后，出現(xiàn)緩跌，跌幅4.6%。

東北地區(qū)與西部地區(qū)大體保持了2022年的跌勢。

東北地區(qū)，住宅投資下跌29.5%，繼續(xù)領(lǐng)跌全國；房地產(chǎn)銷售額下跌8.5%，為全國4區(qū)域中第二大跌幅。西部地區(qū)，住宅投資下跌18.0%，跌幅全國第二；房地產(chǎn)銷售額下跌4.4%，有所緩和。

中部地區(qū)，在這一年出現(xiàn)加速下跌跡象，住宅投資下跌6.9%，跌幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)銷售額下跌9.2%，成為領(lǐng)跌者。

東部地區(qū)，此時(shí)相對表現(xiàn)較穩(wěn)，住宅投資下跌4.0%，房地產(chǎn)銷售額下跌3.0%，跌幅均低于全國水平，顯示出經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)支撐房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)邏輯。

第三年，2024年

房地產(chǎn)市場全面下跌。

2024年，無論是住宅投資，還是房地產(chǎn)銷售額，在各區(qū)域，均出現(xiàn)再次深跌情形。

全國房地產(chǎn)市場，住宅投資下跌10.5%，房地產(chǎn)銷售額下跌22.7%。

東部地區(qū)，住宅投資下跌9.5%（跌幅+5.5個(gè)百分點(diǎn)），房地產(chǎn)銷售額下跌23.0%（跌幅+20個(gè)百分點(diǎn)）。

中部地區(qū)，住宅投資下跌10.8%（跌幅+3.9個(gè)百分點(diǎn)），房地產(chǎn)銷售額下跌23.9%（跌幅+14.7個(gè)百分點(diǎn)）。

西部地區(qū)與東北地區(qū)，住宅投資下跌幅度收窄，但房地產(chǎn)銷售額下跌加劇。

西部地區(qū)，住宅投資下跌11.9%（跌幅-6.1個(gè)百分點(diǎn)），房地產(chǎn)銷售額下跌21.4%（跌幅+17個(gè)百分點(diǎn)）。

東北地區(qū)，住宅投資下跌18.5%（跌幅-4.4個(gè)百分點(diǎn)），房地產(chǎn)銷售額下跌14.9%（跌幅+6.4個(gè)百分點(diǎn)）。

第四年，2025年

東部地區(qū)成為領(lǐng)跌者。

2025年，房地產(chǎn)住宅投資更冷，跌幅更深，下跌12.9%，為4年來跌幅之最；但房地產(chǎn)銷售額跌幅放緩，下跌7.9%。

值得注意的是，2025年的調(diào)整，東部地區(qū)成為了領(lǐng)跌者。

2025年東部地區(qū)住宅投資下跌14.8%（跌幅+5.3個(gè)百分點(diǎn)），跌幅僅次于東北；房地產(chǎn)銷售額下跌8.9%，在全國區(qū)域領(lǐng)跌。

中部地區(qū)，住宅投資下跌12.8%，房地產(chǎn)銷售額下跌6.0%。

西部地區(qū)，住宅投資下跌5.7%，房地產(chǎn)銷售額下跌6.5%。

東北地區(qū)，住宅投資下跌22.9%，房地產(chǎn)銷售額下跌4.9%。

也就是說，4年來，中國房地產(chǎn)市場大體經(jīng)歷了從東北、西部，到中部，再到東部地區(qū)依次領(lǐng)跌的過程，即由房地產(chǎn)邊緣市場一步步過渡到核心市場、由低資金密度區(qū)過渡到高資金密度區(qū)。當(dāng)前，“去金融化”的壓力已擠向東部房地產(chǎn)核心區(qū)。

國家統(tǒng)計(jì)局2022年至2025年（1~9月）同期數(shù)據(jù)

1.房地產(chǎn)住宅投資

全國

2022年7.86萬億元，同比增長-7.5%

2023年6.63萬億元，同比增長-8.4%

2024年5.97萬億元，同比增長-10.5%

2025年5.20萬億元，同比增長-12.9%

東部地區(qū)

2022年4.11萬億元，同比增長-5.5%

2023年3.81萬億元，同比增長-4.0%

2024年3.49萬億元，同比增長-9.5%

2025年2.97萬億元，同比增長-14.8%

中部地區(qū)

2022年1.83萬億元，同比增長-4.0%

2023年1.40萬億元，同比增長-6.9%

2024年1.26萬億元，同比增長-10.8%

2025年1.10萬億元，同比增長-12.8%

西部地區(qū)

2022年1.64萬億元，同比增長-13.1%

2023年1.24萬億元，同比增長-18.0%

2024年1.08萬億元，同比增長-11.9%

2025年1.02萬億元，同比增長-5.7%

東北地區(qū)

2022年0.27萬億元，同比增長-21.1%

2023年0.19萬億元，同比增長-29.5%

2024年0.15萬億元，同比增長-18.5%

2025年0.12萬億元，同比增長-22.9%

2.房地產(chǎn)銷售額

全國

2022年9.94萬億元，同比增長-26.3%

2023年8.91萬億元，同比增長-4.6%

2024年6.89萬億元，同比增長-22.7%

2025年6.30萬億元，同比增長-7.9%

東部地區(qū)

2022年5.75萬億元，同比增長-26.2%

2023年5.50萬億元，同比增長-3.0%

2024年4.23萬億元，同比增長-23.0%

2025年3.81萬億元，同比增長-8.9%

中部地區(qū)

2022年2.11萬億元，同比增長-22.8%

2023年1.61萬億元，同比增長-9.2%

2024年1.23萬億元，同比增長-23.9%

2025年1.15萬億元，同比增長-6.0%

西部地區(qū)

2022年1.84萬億元，同比增長-28.4%

2023年1.58萬億元，同比增長-4.4%

2024年1.25萬億元，同比增長-21.4%

2025年1.17萬億元，同比增長-6.5%

東北地區(qū)

2022年0.24萬億元，同比增長-39.0%

2023年0.22萬億元，同比增長-8.5%

2024年0.18萬億元，同比增長-14.9%

2025年0.17萬億元，同比增長-4.9%

擠壓中的變局

按照國家統(tǒng)計(jì)局2025年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，2025年1~9月份，全國70城中，新房房價(jià)指數(shù)上漲的只有3座城市（二手房上漲城市數(shù)為0）：上海上漲5.8%，太原上漲1.0%，杭州上漲0.9%。北京新房價(jià)格指數(shù)下跌4.5%，廣州下跌6%，深圳下跌3%。

上海成為當(dāng)下名副其實(shí)的房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊。

讓我們再看一下上海房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

上海市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

2024年

投資6228.91億元，比上年增長2.8%。

住宅投資3686.84億元，增長6.3%；

辦公樓投資684.40億元，下降11.4%；

商業(yè)營業(yè)用房投資429.74億元，下降12.3%。

房屋施工面積比上年下降4.5%。

其中，房屋新開工面積下降8.5%；

房屋竣工面積下降19.1%。

新建商品房銷售面積比上年下降8.5%。

其中，住宅銷售面積下降6.9%；

商辦銷售面積下降11.2%。

2025年1~8月

投資，比2024年同期增長2.6%。

商品房施工面積增長0.4%。

其中，住宅施工面積增長0.9%。

商品房新開工面積下降28.5%。

其中，住宅新開工面積下降33.5%。

商品房竣工面積增長7.9%。

其中，住宅竣工面積增長0.7%。

商品房銷售面積下降1.0%。

其中，住宅銷售面積下降2.1%。

從上海市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)可知，盡管上海出現(xiàn)了價(jià)格指數(shù)上漲、投資上漲等改善情況，但是大體基本面，如整體市場的疲弱，以及去庫存、保交付、擠泡沫的基本特征仍在。

我們也曾把目光放在一線城市之外，探討特殊的地域、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，能否對地產(chǎn)起到足夠的支撐作用，但結(jié)果看到，目前房地產(chǎn)市場的大趨勢，并不是區(qū)域市場其他產(chǎn)業(yè)可以撐拄得住的。

以全國百強(qiáng)縣之首的昆山市為例。

該市理論上擁有房地產(chǎn)市場的多種支撐，如中國頂級城市圈位置，高附加值、高科技的全球化產(chǎn)業(yè)背景，上海溢出效應(yīng)客群，全國奔赴的產(chǎn)業(yè)人口，本地住房改善需求（擁有上海通勤族、企業(yè)高管、技術(shù)工人、投資客等多種客群），且有著毗鄰上海的“天花板”級的價(jià)格差購買參照等。

但是，昆山市房地產(chǎn)市場并未走出獨(dú)立的行情。數(shù)據(jù)顯示，其2024年房地產(chǎn)市場銷售下降趨勢明顯。某些市場數(shù)據(jù)的匯總，也佐證了房價(jià)的下降趨勢。

昆山房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

2024年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)

新建商品房銷售面積比上年下降8.5%。

房地產(chǎn)報(bào)建面積下降43.0%。

存量房累計(jì)交易29309套，下降5.1%。

交易面積348.2萬平方米，下降7.4%。

全國房價(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)昆山房價(jià)數(shù)據(jù)

2024年掛盤價(jià)：2.03萬元/㎡。

2025年3季度掛牌價(jià)：1.76萬元/㎡。

從前文4年房地產(chǎn)走向的地區(qū)比較圖中，我們看到，西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場跌幅出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但是，當(dāng)我們把目光放到具體城市，看到的市場狀況也與其他地區(qū)并無趨勢上的不同。

以重慶、成都為例。

重慶市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

2024年

固定資產(chǎn)投資總額比上年增長0.1%，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長0.3%，工業(yè)投資增長11.2%，社會領(lǐng)域投資增長0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.3%。

2025年1~8月

全市固定資產(chǎn)投資總額同比增長2.6%。

分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長10.4%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長12.2%，第三產(chǎn)業(yè)投資下降1.7%。

分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長6.4%，工業(yè)投資增長12.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.2%。

成都市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

2024年

房地產(chǎn)開發(fā)投資-1.3%；

住宅-2.0%；

辦公樓3.9%；

商業(yè)營業(yè)用房-11.2%；

商品房施工面積-6.3%；

商品房竣工面積-15.9%。

2025年8月

房地產(chǎn)開發(fā)投資-1.4%；

住宅5.7%

辦公樓-19.4%；

商業(yè)營業(yè)用房-23.1%；

商品房施工面積-8.5%；

商品房竣工面積-16.3%。

《成都統(tǒng)計(jì)年鑒2024》圖表，顯示成都2023年商品房銷售面積低于2010年，2023年投資完成額接近2015年

以重慶、成都相關(guān)數(shù)據(jù)與上海、昆山對照，市場特征基本一致。

不過，如果注意細(xì)部特征，也可看到，一些地域的局部市場、部分?jǐn)?shù)據(jù)，也都出現(xiàn)了交易活躍的跡象，這也是上海新房房價(jià)指數(shù)等出現(xiàn)上漲的原因。

以9月單月全國70城上漲指數(shù)而論，上漲的城市達(dá)到8家（太原、上海、杭州、南寧、成都、烏魯木齊、宜昌、三亞），持平1家（沈陽），也即是說，在東部地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入承壓領(lǐng)跌的時(shí)刻，市場正在醞釀新的變化與反轉(zhuǎn)。

正是在這種背景下，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《上海市促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快培育增長新動能行動方案》。這座中國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊城市，能夠引領(lǐng)怎樣的“建筑業(yè)轉(zhuǎn)型”，構(gòu)建怎樣的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，引人關(guān)注。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮