重磅！黑龍江發布通知！涉及每一位居民……

來源：新街派 生活報

電梯間廣告、飲料售賣機，小區公共收益誰管理，咋使用？17日，記者從省住建廳獲悉，為規范我省住宅小區利用業主共有部分獲取公共收益的歸集、使用和管理，維護和保障業主的合法權益，近日，我省發布關于規范住宅小區公共收益管理工作的通知，明確小區公共收益的管理和支出。本通知自印發之日起施行，有效期5年。

住宅小區公共收益有哪些？
包括八大類收入

按照通知的規定，公共收益是指利用物業管理區域內業主專有部分以外的共有部分（含共用部位和共用設施設備，以下簡稱業主共有部分）開展生產、經營、租賃等活動所產生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益。小區公共收益的來源一般包括八類內容：

（一）利用業主共有道路或場地停放車輛所得的收益；（二）利用業主共有場地開展商業活動及投放快遞柜、自動售賣機、凈水機等設施所得的收益；（三）利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、道閘、電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、電子屏等設置商業廣告所得的收益；（四）利用業主共有的會所、活動室、物業服務用房、游泳池（館）、健身室（館）等公建配套用房或場地進行租賃、經營所得的收益；（五）對通信運營商設立的通信基站等設備所收取的占地費或場地費；（六）相關單位支付的歸業主的違約金、賠償金、舊設備殘值等；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法屬于業主的收入。

而利用業主共有部分獲取的公共收益應當符合法律、法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。

公共收益誰管理？
前期街道辦代為管理
成立業主大會可自行管理

小區業主和物業經常為公共收益的管理產生糾紛不斷。對此，通知進行了明確規定，前期物業服務期間。物業服務人依照臨時管理規約、前期物業服務合同的約定代為管理公共收益的，應當接受業主和居（村）民委員會的監督；未有約定的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會代行業主委員會職責管理小區公共收益的，應當接受全體業主的監督。

業主大會成立后。物業服務人依照管理規約、物業服務合同的約定代為管理公共收益的，應當接受業主和業主委員會（物業管理委員會）的監督；未有約定的，由業主委員會（物業管理委員會）自行管理公共收益的，應當接受所在地居（村）民委員會和全體業主的監督。

開設公共收益專項銀行賬戶
單獨列賬、定期公布

針對公共收益的賬目管理，通知規定，公共收益應當專戶管理、單獨列賬、獨立核算、定期公布，不得以任何個人名義進行存儲和管理，不得偽造、隱匿、故意銷毀公共收益相關會計資料。公共收益由物業服務人代管的。物業服務人應當將公共收益以住宅小區（物業管理區域）為單位，開設銀行賬戶，專戶管理，單獨列賬。

公共收益由業主委員會（物業管理委員會）管理的。業主委員會（物業管理委員會）應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的指導下，建立公共收益管理制度，開設公共收益專項銀行賬戶，單獨列賬。

未實行業主自行管理又未委托物業服務人代管的住宅小區，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導住宅小區所在地居（村）民委員會為該住宅小區申請補建公共收益專項銀行賬戶。一個物業管理區域只能設立一個公共收益專項銀行賬戶。

公共收益咋使用？
主要用于補充房屋專項維修資金

公共收益到該用在哪兒？此次我省的規定中，明確了公共收益的使用范圍。公共收益應當主要用于補充房屋專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，主要用于下列支出：共用部位、共用設施設備的更新、改造、維修養護費用和房屋及共用設施設備的保險、體檢費用；業主大會和業主委員會（物業管理委員會）工作經費、工作補貼及聘用專職人員薪酬等費用；委托第三方開展評估鑒定、財務審計、招標代理等費用；抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用等合法支出；業主共同決定的其他費用。

（前期）物業服務合同中約定的，應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得在公共收益中列支；已納入專項維修資金使用范圍的費用不得在公共收益中重復列支。

規范公共收益的使用程序

前期物業服務期間，公共收益應根據前期物業服務合同或臨時管理規約的約定使用。未約定的，由物業服務人制定公共收益使用方案，公共收益使用方案應當包括業主公共收益資金用途、預算、項目實施時間安排、監督方式以及是否需要審計審價等內容。公共收益使用方案報告居（村）民委員會后，提交業主進行表決，表決通過后組織實施。

業主大會成立后，公共收益應根據物業服務合同、管理規約的約定使用。未約定的，由公共收益管理人制定公共收益使用方案，提交業主進行表決，表決通過后組織實施。業主大會授權業主委員會（物業管理委員會）在一定范圍內使用公共收益事項的，應當明確授權使用的情形、條件、額度和程序。業主委員會（物業管理委員會）根據授權決定公共收益支出的，應當及時向小區所在地居（村）民委員會報告。

公共收益的使用表決。公共收益的使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

公共收益納入審計
審計費用從公共收益中列支

按照通知規定， 前期物業服務期間，對公共收益收入累計金額在10萬元（含）及以上的小區，物業服務人應當將公共收益的收支情況納入年度財務審計。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會要加強監督審核，審計費用從公共收益中列支。

業主大會成立后，對公共收益收入累計金額在10萬元（含）及以上的小區，業主委員會（物業管理委員會）應當將公共收益的收支情況、業主大會和業主委員會（物業管理委員會）工作經費、工作補貼及聘用專職人員的薪酬等費用納入年度財務審計。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會要加強監督審核，審計費用從公共收益中列支。

無物業服務人或者業主委員會（物業管理委員會）的，對公共收益收入累計金額在10萬元（含）及以上的小區，居（村）民委員會應當將公共收益的收支情況納入年度財務審計。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要加強監督審核，審計費用從公共收益中列支。

公共收益合同、收支等均要公示

按照通知，小區公共收益要公示，其中，協議公示。物業服務人或者業主大會授權的業主委員會（物業管理委員會）簽訂公共收益經營管理合同或者協議的，應當在簽訂之日起7日內，在住宅小區主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等顯著位置公示，及時更新相關信息，并可以通過電子信息方式告知全體業主。

收支公示。物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）應當在每半年第一個月的月底前，將上半年公共收益收支情況在住宅小區顯著位置公示，及時更新相關信息，并可以通過電子信息方式告知全體業主。

審計公示。物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）或者居（村）民委員會應當在住宅小區顯著位置公示公共收益審計報告，及時更新相關信息，并可以通過電子信息方式告知全體業主。

異議調處。業主有異議的，物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）應當自受理異議申請之日起5日內接受業主查詢。業主對查詢內容仍有異議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應及時協調處理。

公共收益實施監管

通知中明確了公共收益的監管，各地物業行政主管部門要加大對公共收益監管力度，對物業服務人不按規定管理、使用、公示、移交住宅小區公共收益的，責令限期改正，拒不改正的依照法律法規規定予以處置，并納入企業信用檔案。涉嫌經濟犯罪的，移交公安部門處理。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）加強對轄區內公共收益的指導和監管工作，定期開展檢查，督導物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）、居（村）民委員會規范公共收益的管理行為；對發現的問題及時予以糾正，拒不改正的，問題線索、相關證據及時移交至所在地縣級物業行政主管部門，由物業行政主管部門依照有關法律法規的規定予以處理。同時，依托黨建引領基層治理、網格化管理、信訪等渠道，及時化解小區公共收益日常管理問題；針對難點問題，牽頭組織相關部門召開聯席會議研究化解。