不能把責任都壓給地方政府

9月6日，住建部所屬的《中國房地產報》發表社評《千招萬招，落實才是實招》。

社評認為：“當今城市發展，市場有效和政府有為是最好的資源。誰擁有高效規范、公平合理的市場環境，誰就掌握了發展的主動權。”

文章高度贊揚了湖北天門的鼓勵生育政策：“對生育二孩、三孩的家庭分別給予2300元、3300元的一次性生育獎勵和分娩補助等，生育二孩、三孩家庭分別可享6萬、12萬元購房補貼。”

天門市購房及鼓勵生育相關獎補政策

圖片來源：天門衛健委

社評旗幟鮮明地批評了某些地方政府：

“當然，我們也要毫不含糊地反對政策‘軟落實’，就是層層講落實、天天講落實、大會小會講落實，可上面的精神有的就是不到位、不落地，‘看起來很美’老百姓卻得不到實惠。”

整個社評，立場鮮明，義正言辭。

讓人覺得，房地產市場的問題，就是地方政府沒把經念好。

事情真的如此嗎？

01

坦率的說，對于房地產市場的嚴峻形勢，絕大多數地方政府比任何人都焦慮，都著急。但是他們的政策工具箱里，可用的穩定房地產市場政策工具，已經不多了。

北京、上海、深圳，對限購政策做了小幅調整，有人認為步子太小。

且不說這三個一線城市的限購全部放開，是不是這三個城市的政府能決定的了的，即使權限放開了，是不是全國市場就能夠企穩了？

在過去的一年中，包括一線城市廣州和全部二線城市，都已經放開了限購，市場企穩了嗎？

去年926（央行是924提前兩天出臺）政策大轉向之后，購房首付大幅度降低，利率下調。

全國市場迎來了一次不均衡的復蘇，到今年3月，基本達到市場峰值。4月之后，政策邊際效應再次明顯減弱，市場重回下行之勢。

而今年以來，無論中央政府還是地方政府，幾乎再沒有實質性的“止跌回穩”的政策。

人們能夠想到的，進一步降低房貸利率，房產交易稅收政策優惠等，這些均不是地方政府權力管轄范圍。

《中國房地產報》的社評，指責某些地方政府不作為，坦率地說，有失公允。

湖北天門的做法，固然解放思想，但也很難逆轉市場趨勢。

2023年，天門市房地產開發投資同比下降26.3%。全年各類商品房銷售面積45.87萬平米，同比下降17.8%。2024年，天門市房地產開發投資同比增長6.5%。全年各類商品房銷售面積48.65萬平米，同比增長6.1%。（來源：天門市統計局 國家統計局天門調查隊）

2025年1-7月，天門市新建商品房銷售2593套，銷售面積33.88萬平方米，同比下降21.97%。（來源：天門市住房保障服務中心）

以上數據證明，如此大力度的財務補貼，可能短時有效，但很難改變市場的趨勢，天門市今年商品房銷售再度回落。

02

社評認為，天門市的政策已經使當地財政良性循環。

官方數據顯示，自2023年9月至2024年10月，天門市實施的生育政策帶動房地產投資增長5.9%，全省第一，財政收入增長13.7%，形成了“生育刺激消費—消費拉動經濟—經濟反哺生育”的良性循環。用當地人士的話說就是，房地產商交稅后，地方政府財政也會相對寬裕，自然能保證后續拿出更多的鼓勵生育補貼。

社評把天門市房地產投資增長5.9%，作為穩市場的成就，僅從這一指標來說，那確實遠遠好于全國（2024年全國房地產開發投資同比下降10.6%）。

但對于高庫存的城市，房地產投資的復蘇，真的是好事情嗎？

從市場角度看，房地產投資的下降，實際是市場機制對供需關系的自然修復。

因為房地產的銷售降幅，仍遠遠大于投資的降幅，理論上房地產投資應該繼續下降，才能和房地產銷售的降幅匹配，供需關系才能夠進一步修復。

地方政府用各種政策辦法積極努力去庫存是沒有問題的，但絕不應該以投資回升，甚至大量賣地為衡量標準，應該讓市場有所喘息，讓市場自我休養生息。

否則，剛剛去掉的庫存，可能很快就會卷土重來。

03

房地產到了今天的境地，住建部所屬的媒體把責任指向地方政府。而在過去多年房地產市場調控中，地方政府恰恰經常是被指責，被約談的對象。

2018年5月，成都、太原、貴陽等12個城市因房地產市場出現過熱苗頭，被住建部約談，強調要落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策。

2021年3月，南昌擬放松限購被住建部約談，責令立即糾正，消除負面影響。

2021年4月，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求及時采取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期。

2023年724政治局會議作出“房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷后，持續了六年多時間的“房子是用來住的、不是用來炒的”這一房地產市場調控的第一原則，退出了官方的表述。

住建部作為主管部門，政策轉向也是最滯后的。

2023年底的中央經濟工作會議，以及2024年全國“兩會”的政府工作報告，均未提及“房住不炒”。

但住建部部長在2024年多次新聞發布會上，都仍把“房住不炒”列為第一政策原則。

直到2024年9月26日政治局會議，政策大幅轉向，首提促進房地產市場止跌回穩。住建部的提法也才隨之轉向。

今天的房地產市場是多重不利因素疊加的結果，其中包括了過去多年的政策失誤。

現在把“止跌回穩”的責任和希望全部壓在地方政府的身上，既不公平，也不現實。

所以，不能指望地方政府的一招一策能改變市場趨勢。還需尊重市場，敬畏市場。

今天房地產市場的局面，正是很多人以“人定勝天”的精神對待市場，認為有形之手無所不能，和市場趨勢抗衡的結果。