深圳舊改新規(guī)出臺！嚴控商辦增量，鼓勵"商業(yè)改住宅""工改保"

9月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號），新規(guī)在嚴控商辦增量、“商業(yè)改住宅”及“工改保”，皆有明確提及。

新規(guī)將進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理工作，解決城市更新“超高、超容、商辦超配”問題，高質(zhì)量開展城市更新，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。該新規(guī)有效時間為三年。

強化國土空間規(guī)劃剛性管控：

新規(guī)首次提出"商業(yè)性辦公分區(qū)管控"，將全市劃分為三類區(qū)域：

• 戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)：商業(yè)辦公功能予以預(yù)留；

• 適度配置區(qū)：結(jié)合產(chǎn)業(yè)與市場供需適度配置；

• 嚴格控制區(qū)：嚴控新增商辦空間。

同時提出，不得隨意新增"居住+商業(yè)"混合用地（C+R 或 R+C），回遷安置除外，進一步遏制打著混合用地名義過度開發(fā)商業(yè)的行為。

容積率計算、移交率、建筑高度全面收緊

• 優(yōu)化城市更新容積測算規(guī)則成為本次新規(guī)的技術(shù)亮點。已納入城市更新單元計劃但未受理規(guī)劃審查的項目，將按照新的規(guī)則測算規(guī)劃容積：

• 基礎(chǔ)容積按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》密度分區(qū)確定的基本容積率取值，地塊規(guī)模修正系數(shù)、周邊道路修正系數(shù)均有明確規(guī)定；

• 轉(zhuǎn)移容積不再執(zhí)行原有可再增加30%的規(guī)定；

• 獎勵容積計算規(guī)則調(diào)整，強調(diào)按照法定要求落實附建式公共設(shè)施，其建筑面積計入獎勵容積。

土地移交率原則上不超過35%：除非為建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老等公共利益項目，否則不得突破。此舉意在遏制過度開發(fā)，保障公共空間。

商業(yè)建筑高度原則上不得超過250米：明確"限高"要求，避免盲目競逐"第一高樓"，引導(dǎo)更務(wù)實、人性化的空間設(shè)計。

附政策原文：