成都土拍，對周邊居民的價值影響？

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我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段哥，9月我家附近有一個地塊要拍，鄰居們都比較興奮，但是我感覺不太樂觀，如果拍出來價格高的話，但最終賣不出去可能會遭人笑話。但如果拍的價格低的話，是不是就更慘了？大家都覺得這邊價值不大？到底是該高好還是低好？

房段子解答

先說答案，略高一點好。 對一個板塊現(xiàn)有居民而言，同板塊內(nèi)的土拍，到底是拍個高價利好還是拍個低價利好？

拍高價但是最后賣不出去房子會被人詬病嘲諷。拍低價會被認為地塊價值低，周邊樓市價值低，而且低價地塊的新房修出來還對二手房形成競爭。

房段子認為，一個適度的高價土拍結(jié)果，通常比一個低價成交對你們更有利。

土拍價格高——

意味著形成價格錨定，強化市場對板塊價值的信心，可能帶動二手房估價上移；
意味著政府可獲得更多財政收入，用于投資改善區(qū)域公共設(shè)施（如學校、公園、商業(yè)等）的可能性增加；
意味著新建商品房備案價通常較高，一定程度上托底甚至拉動二手房價格，減少直接的價格競爭；
但如果地價過高，也意味著未來新房售價嚴重脫離實際需求和購買力，可能造成新盤銷售困難，反而拖累板塊形象。

土拍價格低——

意味著傳遞板塊價值低估或發(fā)展乏力信號，可能引發(fā)對周邊二手房價值的質(zhì)疑，甚至導致房價下行壓力；
意味著地方政府收入減少，可能導致區(qū)域規(guī)劃配套落地放緩或降級，影響居住體驗和板塊長遠發(fā)展；
意味著新房以更低價格入市，直接沖擊二手房市場，形成“價格洼地”，分流客戶，加劇內(nèi)卷；
意味著低價雖可能短期減輕新房對二手房的競爭壓力，但更多地反映了市場對該板塊的看淡，長期不利因素占主導。

所以整體來看，一個“適度的高價”是利好該板塊居民的。

怎樣才是適度的高價？

1、參考周邊地塊歷史成交價：對比近期板塊內(nèi)及鄰近區(qū)域相似條件地塊的成交樓面價，判斷此次土拍價格是否處于穩(wěn)步上升通道。

2、關(guān)注競拍過程：如果地塊經(jīng)過多輪競拍才以較高溢價成交，說明多家開發(fā)商看好該區(qū)域，這是市場信心的體現(xiàn)。

3、了解拿地房企：實力雄厚、口碑好的品牌房企（尤其是一些國央企，華潤招商金茂保利中海鐵建綠城等等）愿意以較高價格拿地，通常意味著他們經(jīng)過了周密調(diào)研，看好板塊的長期發(fā)展。

4、未來新房售價估算：根據(jù)“樓面價*（1.5~2）”的簡單估算邏輯（這包含了建安成本、資金成本、稅費和開發(fā)商利潤），粗略估算未來新房的上市價格。判斷這個估算價格是否與當前周邊品質(zhì)二手房價格保持一個合理的差價，并且這個價格是否能夠被當前市場的購買力所接受。

總之，拍出一個適度的高價，遠比拍出低價要好。這就像是一個積極的信號，能提振整個板塊的信心和價值，并有望促進配套的完善。

土拍群嗨，直接受益者就是周邊居民和一級市場。

粉絲提問

你好，我們目前有學區(qū)需求，孩子5歲后年讀書，看了南城都會，匯夏少城，還有中德k區(qū)，還有天東秦皇帝錦前兩個預算200以內(nèi)，越低越好，后面的是220-230。媳婦在南站，我在天東（基本都出差），這次是置換學區(qū)房的想法，求建議。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來看，你們是有學區(qū)需求的家庭自住買法，女方在南站上班，男方在天東（但是出差多不用過多考慮），所以我們從南站出發(fā)，尋找周圍怎么買，才符合讀書通勤以及內(nèi)核的保值買法。

南城都匯的話，學區(qū)還不錯，高九片區(qū)，而且距離你媳婦上班是比較近的，整體來說周圍要買房的話，幾乎也只有這里更合適了，但缺點還是有的哈，只能說在接受它缺點的情況下，或許是最優(yōu)的選擇。

優(yōu)點主要就是學區(qū)好，上班近，不重復展開，缺點的話，我認為一是樓盤老化或者剛需化，二是近期價格有所啟動，在開始漲價了，在某種意義上錯失先機，有點如鯁在喉。南城都匯看這里

我個人建議三點，一是當前要尋找性價比買法，不要盲目追高，恐慌式入場，而是要尋找長期的撿漏時機和價格（你們后年才讀書，理論上到26年4月之前買入都可以的），二是要考慮極致低價的話，就看1-4期的89平套二，三是要考慮綜合的兼顧性，那么就考慮5期的89平套三雙衛(wèi)（在漲價中，需要緣分）。

然后是青二的匯廈少城，我理解的你是考慮它那個新房對吧？詳見https://weibo.com/1551561845/OFk5yzDpr 它的初中學區(qū)還是很不錯的，這個清水價格不算低，再加上后期自己裝修，整體的成本上來后我覺得剪刀差倒也是看不到的，只不過是尋求極致的青二+新房概念吧？想想值得嗎？這個因人而異，看你們是否有青二+新房執(zhí)念？只不過我個人覺得不太劃算。一是夫妻雙方通勤長，二是戶型差功能差，沒有剪刀差，三是學區(qū)概念相對高九沒有明顯提升。

第三個是中德的K區(qū)，屬于新川B學區(qū)，它的學區(qū)比較均衡，但是多校劃片，而且不屬于強學區(qū)概念下的買法，只不過挨著地鐵站，往北往南上班都很方便，這個樓盤的話，可以考慮89平的套三雙衛(wèi)，它的一個特點就是登錄很高，差不多110%+，比當前很多新房還更夸張，但總價還是可控的，基本上220萬左右可以安穩(wěn)拿下一套品相不錯的這個大套三房源，屬于花小錢買剛改大戶型的策略。

這個也算是典型的買法，新川周圍的話，可能并不如中德了，A區(qū)有吊車尾的行知和新華，均衡性不夠（但是有傳明年要改**），如果不介意的話，可以看看品相不錯的長冶南陽御龍府（新房和二手房都有）；B區(qū)其他的要么得房率低，要么偏離1號線的上班通勤和華陽的生活氣息，所以還不如中德的買法。

中德K區(qū)的話，我覺得主要是尋求改善長期自住的買法，偏向于兩邊通勤，生活熱鬧繁華，但不是非常極度看中學區(qū)的買法，理論上也沒錯。

最后你看到了天東的秦皇帝錦，這個盤套二就沒意思了，因為天東這邊是更講究自住的，而非套二蝸居（沒有外部的配套地段等情緒價值找補），那么套三的話，基本上又是107平起步的大戶型了，得房率僅為84%，套內(nèi)是91平。

當然，也是套三戶型，但是談不上是大套三了。按照2萬的單價來看，總價也來到了220萬的關(guān)口，單純套內(nèi)單價的話，和中德K區(qū)差距已經(jīng)是5k之多了，所以還是很具體的。

你可能會說它是天C學區(qū)，但嚴格來說，天C在成都也只能說是中等偏上的水準，和新川B的中等水準來說，有差別，但真的不大，不至于5k的套內(nèi)差距。

更何況，你雖然在天東，但經(jīng)常出差，所以實用性會更差一點。

再跳出你的選擇區(qū)域看房的話，基本也只能鎖定二手房（新房尤其是帶學區(qū)的新房，遠遠超預算）還是以你說的天府大道中軸線上比較好，青二的性價比不高，自住體驗一般；南城都匯五期價格漲上來了，需要耐心等待緣分的節(jié)點和價格，不然就直接放棄。新川的中德K區(qū)其實挺好，比較低調(diào)務實，是性價比的買法，只不過學區(qū)從幾個角度來說，是最差的（放眼成都也是居中的了，并不差，未來會更好）。天東的秦皇帝錦，從通勤（南站較遠），學區(qū)（不是頂流）和性價比（沒跌到底）的角度來看，看似什么都沾一點，但什么都不精，所以我覺得并不是很好的買法。

南城都匯、中德K算是一等買法，青二和天東算是二等買法。

其他的就沒特別好的買法了，學區(qū)地段、樓盤房源品質(zhì)和性價比，是一個不可能三角，只能做取舍，而不能全部兼得。

粉絲提問

你好，我預算170萬內(nèi)，自住居多，投資其次，以后還要換房的。現(xiàn)在工作新川，在慢慢看房，越看越迷糊，不知道買哪里，買新還是二手，現(xiàn)在買還是以后買？最好是套三，靠近學校地鐵。想看看天府大道東側(cè)的，前灣興隆湖，有其他的也可以推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

從目前感覺到的你情況來說，應該是整體偏向天府大道東側(cè)的上班群體？如果是的話，那么就在這附近買房，也算是無可厚非了。尤其是你后面補充說是新川生物醫(yī)藥孵化園上班的話，那么就更好選擇一些周邊二手房了。

從結(jié)果來說，我個人比較推薦你優(yōu)先考慮二手撿漏的買法，其次再是看新房的緣分了。

我復盤了整個天府新區(qū)的新房來看，當前能控制在170萬左右甚至低于170萬的新房，很少很少，如果要盤點的話，從最低門檻的來說，**，93平的套三雙衛(wèi)戶型，總價門檻是160萬，精裝尾盤，現(xiàn)在基本是沒啥好房源了，要的話，我們團隊可以帶你看感受一下（下同），它優(yōu)點是總價門檻足夠低，也是滿足套三要求，中等學區(qū)的買法，而且還距離新川不算遠，不過缺點是近高速，遠離地鐵，從增值性角度來看，1.8萬左右的價格也不是洼地。

然后是**南側(cè)的**，這個樓盤有90平的戶型，總價130萬左右，門檻比較低，而且興隆湖的學區(qū)還算可以，生態(tài)環(huán)境好，但是缺點也很明顯，一是也遠離地鐵1號線，二是90平是套二戶型，不好改為套三，所以地鐵和功能角度也差點意思。

總之買新房就是要取舍了，然后沒有新房情節(jié)的話，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房就更合適了。

如果要務實的就近原則，那么選擇陸肖到萬安都還算不錯，比如新通大道附近的中鐵城錦南匯，95-106平的套三雙衛(wèi)，總價一百五六，折合單價1.5萬多，還是精裝修，怎么看覺得是比較合情合理的價值買法，對于你通勤讀書自住，保值，都很不錯。

中德英倫世邦J區(qū)，也有少量的89平套三雙衛(wèi)（得房率很高），成交總價有低于170萬的案例，可以對標參考買入。

周邊其他的樓盤，還可以考慮金地天府城（八九十平套三，次新房，地鐵口）；三利麓山城（萬安地鐵口，一萬六七的單價，買90平以上的大套三沒問題）；萬安這邊還可以看看麓山東側(cè)的合能楓丹鉑麓，距離地鐵也不遠，樓盤比較低密，大套三也不少（附近還有麓云、麓府撿漏上車）。

從這些二手房的角度來說，除了是二手標簽，其他從地鐵、人口商業(yè)、單價總價以及通勤的角度來說，我認為都是非常不錯的買法。