恒大退市不是終點(diǎn)：30萬(wàn)家庭何時(shí)不在爛尾樓中的掙扎？

張先生蹲坐在售樓部門(mén)口，手里攥著泛黃的購(gòu)房合同，身后是未封頂?shù)幕炷凉羌芎驼沦N的 “債權(quán)登記通知”。這是他六年的積蓄換來(lái)的，如今卻成了一個(gè)破碎的安家夢(mèng)。

2025 年 8 月 25 日上午 9 時(shí)，中國(guó)恒大正式退市，標(biāo)志著這家曾市值 4000 億港元的地產(chǎn)巨頭徹底告別資本市場(chǎng)。

比清理財(cái)務(wù)殘局更緊迫的是，30多萬(wàn)套恒大爛尾樓，如同 30 萬(wàn)多枚定時(shí)炸彈，在無(wú)數(shù)個(gè)業(yè)主失眠夜里滴答作響。

恒大這家曾經(jīng)的 “宇宙第一房企”，在市值蒸發(fā) 99% 后黯然退場(chǎng)。但資本市場(chǎng)的終章，卻是 30多萬(wàn)爛尾樓業(yè)主新煎熬的開(kāi)端 —— 他們耗盡畢生積蓄換來(lái)的 “家”，如今仍是裸露的水泥骨架，矗立在 29 個(gè)省份的 1620 個(gè)工地上。

1、 破碎的安家夢(mèng)，30萬(wàn)家庭陷入困境

恒大退市并非突發(fā)事件，而是注定的 “資本死亡”。

2024 年 1 月 29 日，香港高等法院已判決恒大清盤(pán)，自此，這家巨頭成為資本市場(chǎng)的 “植物人”，8 月 25 日的退市不過(guò)是拔掉最后的 “呼吸機(jī)”。

退市背后是驚人的債務(wù)深淵。恒大總負(fù)債高達(dá) 2.44 萬(wàn)億元，清盤(pán)人控制的約 270 億港元資產(chǎn)，實(shí)際變現(xiàn)僅 20 億港元，這筆資金與巨額債務(wù)相比，簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪。

更觸目驚心的是，恒大境外可變現(xiàn)資產(chǎn)總額僅 2.55 億美元，其中恒大直接持有的資產(chǎn)價(jià)值僅為區(qū)區(qū) 1100 萬(wàn)美元。

資本盛宴散場(chǎng)，留下的是全國(guó)約 2000 個(gè)項(xiàng)目中的30多 萬(wàn)套未交付房屋。以 3 口之家計(jì)算，波及人口近 百萬(wàn)。

恒大的爛尾樓版圖觸目驚心。從披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣東以 157 個(gè)爛尾項(xiàng)目位居榜首，江蘇 115 個(gè)，四川 85 個(gè)，重慶 74 個(gè)，河北 70 個(gè)、北京15 、上海則 8 個(gè)。這些爛尾項(xiàng)目就像一場(chǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的 “瘟疫”，各地業(yè)主紛紛陷入困境。

在呼和浩特恒大文旅城，2953 套待交付房屋旁僅有 450 名工人在勞作，交付之日遙遙無(wú)期。而在天津武清恒大山水城，1052 套在建工程已停工超兩年，152 套現(xiàn)房雖早已建成卻被抵押凍結(jié)。業(yè)主只能望房興嘆，他們每天都會(huì)來(lái)到工地前，望著銹跡斑斑的塔吊和雜草叢生的工地，相互傳遞著不知來(lái)源的小道消息。

三四線城市成為重災(zāi)區(qū)。河南新鄉(xiāng) “恒大御湖天下” 僅建了一座大門(mén)便荒廢，政府評(píng)估認(rèn)定 “從零續(xù)建成本過(guò)高”，近千戶業(yè)主徹底被遺棄。

80% 的爛尾樓業(yè)主被迫承受 “雙重支付”—— 每月償還數(shù)千元房貸的同時(shí)，還需支付房租。長(zhǎng)沙業(yè)主王敏在維權(quán)群改名 “用房貸換水泥墩子”，道盡無(wú)數(shù)家庭的窒息感；

每個(gè)數(shù)字背后都是一個(gè)個(gè)鮮活家庭的安家噩夢(mèng)。一位鄭州恒大養(yǎng)生谷的業(yè)主留言：“我 2019 年買(mǎi)的恒大房子，至今未交房。因?yàn)檫@個(gè)房子，婚也離了。整個(gè)人生軌跡都發(fā)生了改變。”

學(xué)位懸而未決，婚期被迫推遲，老人臨終未能住進(jìn)新房…… 這些現(xiàn)實(shí)悲劇在維權(quán)群中反復(fù)撕扯著神經(jīng)……

2、 維權(quán)路徑多樣，但道阻且長(zhǎng)

面對(duì)困境，業(yè)主們可以通過(guò)多種途徑維護(hù)自身權(quán)益。法律訴訟是首要選擇，根據(jù)最高法 2025 年 7 月的最新司法解釋?zhuān)?dāng)商品房無(wú)法交付且無(wú)實(shí)際交付可能時(shí)，購(gòu)房者可解除合同并要求返還購(gòu)房款，且該權(quán)利優(yōu)先于其他債權(quán)。

懷化恒大中央廣場(chǎng)業(yè)主起訴貸款銀行勝訴，法院判決銀行承擔(dān)監(jiān)管失職責(zé)任，撕開(kāi)了資金挪用黑箱的一角；無(wú)錫業(yè)主在項(xiàng)目停工初期便凍結(jié)開(kāi)發(fā)商賬戶，最終挽回 70% 損失；

目前，行政投訴也是有效手段。有些業(yè)主向住建局、房管局等行政部門(mén)反映情況，請(qǐng)求督促?gòu)?fù)工或啟動(dòng)監(jiān)管資金優(yōu)先用于退房退款。

全國(guó)性業(yè)主社群正形成 “個(gè)案突破 - 經(jīng)驗(yàn)復(fù)制” 的維權(quán)網(wǎng)絡(luò)。2025 年 3 月，全國(guó)共有23 城業(yè)主代表聯(lián)合向住建部遞交《爛尾樓處置訴求白皮書(shū)》，以取得相關(guān)政策的支持；

長(zhǎng)沙業(yè)主制作的《恒大爛尾樓質(zhì)量缺陷圖鑒》短視頻播放量超 500 萬(wàn)次，也倒逼地方政府成立專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查組。數(shù)據(jù)可視化、資金流向圖等傳播手段，正成為弱勢(shì)群體的擴(kuò)音器。

然而，維權(quán)面臨巨大挑戰(zhàn)。恒大已變現(xiàn)資產(chǎn)僅 20 億港元，遠(yuǎn)低于債務(wù)規(guī)模，雖然司法解釋賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)，但需與其他債權(quán)人競(jìng)爭(zhēng)有限資產(chǎn)。

雖然形勢(shì)嚴(yán)峻，但并非所有爛尾樓都陷入絕境。根據(jù)實(shí)際情況，這類(lèi)爛尾樓項(xiàng)目相對(duì)更容易獲得救援：

位于大城市核心地段的項(xiàng)目：因省會(huì)城市財(cái)力雄厚，更容易獲得中央支持。比如鄭州、長(zhǎng)沙、廣州等城市的爛尾樓，大概率會(huì)妥善解決。

一些高完工率樓盤(pán)，通過(guò)壓縮配套（例如取消游泳池）降低成本，更容易交付。房子已經(jīng)封頂?shù)捻?xiàng)目，只要當(dāng)?shù)卣鳇c(diǎn)錢(qián)，就可能順利完工。

而像河南新鄉(xiāng) “恒大御湖天下” 這類(lèi)僅建了大門(mén)便停工的項(xiàng)目，則可能永遠(yuǎn)無(wú)法交付。各地政府也只能 “花最少的錢(qián)，辦最多的事兒”，優(yōu)先救援那些價(jià)值更高的項(xiàng)目。

3、 保交樓進(jìn)展緩慢，各地效果不一

政府主導(dǎo)的保交樓工程正艱難推進(jìn)，創(chuàng)新模式在各地萌芽：

資金破局：全國(guó) 1.4 萬(wàn)億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款中，60% 恒大項(xiàng)目被納入 “白名單”。遼寧通過(guò) “四本臺(tái)賬” 實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)管理，交付率達(dá) 88.3%；

模式創(chuàng)新：南寧政府設(shè) 30 億平穩(wěn)基金隔離債務(wù)，成功交付 2886 套房；寧波奉化區(qū)首創(chuàng) “異地置換交付”，將恒大業(yè)主置換至同區(qū)域其他樓盤(pán)，政府協(xié)調(diào)降價(jià) 10%-15%，超 80% 業(yè)主完成換房；

資產(chǎn)盤(pán)活：廣州恒大足球場(chǎng)通過(guò) “土地回購(gòu) + REITs 發(fā)行”，政府回購(gòu)?fù)恋睾髮⑴涮咨虡I(yè)體打包發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，募集資金用于住宅續(xù)建。深圳前海地塊則由央企高價(jià)競(jìng)得，資金優(yōu)先償付工程款。

清盤(pán)程序的復(fù)雜化導(dǎo)致復(fù)工延遲，部分項(xiàng)目因子公司訴訟被凍結(jié)資產(chǎn)。雖然法律明確 “購(gòu)房者交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)”，但在實(shí)際清償過(guò)程中，工程款、員工工資等諸多因素可能擠占資源，使得業(yè)主權(quán)益難以得到充分保障。

數(shù)據(jù)顯示，超 80% 的爛尾樓業(yè)主出現(xiàn)睡眠障礙或焦慮癥狀。許多業(yè)主不僅面臨交付延期的漫長(zhǎng)等待，還陷入了優(yōu)先權(quán)博弈的復(fù)雜局面，同時(shí)在質(zhì)量妥協(xié)方面也深感無(wú)奈。

4、 未來(lái)希望渺茫，但并非全無(wú)曙光

在綏化恒大觀瀾府的工地上，一群業(yè)主撬開(kāi)未竣工的房門(mén)自行入住。地庫(kù)滲水成 “水簾洞”，電梯常把人困在半空，但他們用最原始的方式守護(hù)著微弱的希望。

當(dāng)資本盛宴散場(chǎng)，這些倔強(qiáng)的微光正在澆筑新的基石 —— 它告訴我們：縱使資本退場(chǎng)，社會(huì)對(duì)個(gè)體的承諾永不退市。

恒大退市標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè) “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式的徹底終結(jié)，行業(yè)格局已然重塑。

央國(guó)企成為市場(chǎng)主力，招商蛇口、保利占據(jù)土拍市場(chǎng)主導(dǎo)地位；幸存民企艱難轉(zhuǎn)型，融創(chuàng)通過(guò)債轉(zhuǎn)股將負(fù)債從 1 萬(wàn)億壓至 2596 億，聚焦高端項(xiàng)目求生。

對(duì)于爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，雖然前景不容樂(lè)觀，但仍有一線希望。政策層面，2025 年中央政策聚焦 “止跌回穩(wěn)”，通過(guò)降準(zhǔn)、LPR 下調(diào)、城中村改造等措施穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

退市，不過(guò)是一個(gè)倉(cāng)促畫(huà)下的句點(diǎn)，其后緊跟著的，是整個(gè)社會(huì)漫長(zhǎng)而艱難的冒號(hào)：如何在一片數(shù)字的瓦礫與資本的廢墟上，重新奠基，為萬(wàn)千生民，重鑄那尊名為“信任”的基石。

（完）