聚焦今日土拍，“高手”龍湖出招！

一直以來，龍湖很穩。

龍湖所打造的產品，前期產品競爭力強，叫好又叫座，這叫市場很穩；后期物業服務滿意度高，諸多項目在二手房市場也能夠跑贏區域同類項目，這叫價值很穩。

這為龍湖贏得了市場口碑，在成都爆火的多個“龍智造”樓盤，背后正是龍湖多年以來積累的產品能力、市場影響力。

地產行業進入“深水區”調整以來，龍湖同樣走得很穩，以長線的經營性現金流取代過去的高杠桿模式，將企業安全底盤筑得更為牢固。

這讓龍湖在成都的這一次拿地非常有看點，我們也看到了龍湖選擇果斷出手的理由：在成都主城樓面地價不斷走高的背景之下，龍湖這宗土地的價格更為合理，價值挖掘空間更大。在未來的項目塑造上，地價不會透支未來紅利，龍湖產品力助力之下，有望形成主城當前珍貴的價值空間。

簡而言之，龍湖這個新項目：樓面地價“穩”在當前、未來價值“穩”在今后、產品加分項值得期待！

地價合理——

產品力+物業保障項目價值

2025年8月22日，成都市公共資源交易服務中心發布的《拍賣會成交結果一覽表》顯示，錦江區獅子山街道花果村7組地塊已經成交，該宗土地面積約15畝，為二類城鎮住宅用地，容積率2.5，成交樓面地價1.42萬元/平米，競得者成都辰琨置業有限公司（以下簡稱成都辰琨）。

工商信息顯示，成都辰琨成立于2020年5月，注冊資本4.5億元。股權穿透之后，成都辰琨的實際控制人為龍湖。

區位方面，龍湖約15畝宅地占位錦江三環內，實際在南三環之內，與東三環接壤，同時與中環為鄰。所屬板塊為錦江川師，往東不遠即是東客站區域。

從這個角度來看，龍湖約15畝宅地占位核心主城區域，但價格卻相當合理。

先說錦江區的住宅樓面地價，其是成都的TOP級別，2萬余元/平米，或許只是錦江住宅用地樓面地價的起步，已經有核心住宅用地樓面地價破3破4。

在龍湖約15畝宅地周邊，2024年12月以來，已有城投、萬景、綠城等多家房企拿地，多宗土地之中，平均樓面地價在2萬元/平米左右。

資源方面，龍湖約15畝宅地三環+中環交通&資源優勢明顯，步行可達地鐵站，同時周邊優質教育資源密布，學府氛圍濃厚。

對此，資深業內人士認為，龍湖約15畝宅地的地價優勢明顯，從市場層面來看，這宗土地有望從諸多高地價項目之中脫穎而出，成為其中的高價值選手。

在價值角度，這宗土地未來新房定價將相對更溫柔。這樣就避免了高地價的影響。一些項目因為高地價，只能將房價定得較高，未來的增值空間或被提前透支。龍湖約15畝宅地可以更穩健的挖掘項目價值、產品價值。

如未來項目打造區域的稀缺產品、高競爭力產品，再加上龍湖物業的后期維護保障，不必擔憂小體量項目的后期物業服務跟不上，項目的價值想象空間就很容易出來了。

◎ 龍湖泊萃，開盤實拍圖

高手龍湖——

既調整了模式，還能聲量十足

從2004年進入成都，龍湖已在這個城市扎根20年以上。如今，龍湖不僅是一個代表著“好商場”、“好房子”、“好物業”的品牌，更已經成為千家萬戶目光所及的生活日常。

在商業領域，龍湖天街成為城市多個區域、生活板塊的核心配套。近年來，龍湖天街在成都依然在強勁“輸出”與進化。

2024年9月，成都軌道集團與龍湖商業集團在位于青羊新城的馬廠壩TOD項目舉行簽約儀式，雙方共同宣布將打造成都首個4.0版本天街。

2025年7月，龍湖在成都將再添一座驛都天街，將成都天街開業數量升至11座。

值得注意的是，龍湖商業在擴張的同時，還保持了增長，為龍湖帶來持續現金流：2025年上半年，龍湖商業成都地區商業總營業額突破52.3億元，同比增長21.5%，日均客流達60.1萬人次，同比增長13.6%。

在住宅及代建領域，龍湖龍智造多個代建項目落子迅速，多盤傳出熱銷喜訊，或成為區域熱潮。

近期，龍湖天瑯以新規大四房產品的區域王炸表現，成就市場熱議話題；龍湖泊萃首開1小時不到熱銷2.5億元，成為區域樓市的領頭羊；不久前，龍湖天璽以首開勁銷4億的成績，成為城東熱銷大盤。

對此，資深業內人士認為，從龍湖在成都的表現來看，商業、代建都已經成為“現金奶?！?，正是龍湖轉換到穩健運營模式的核心底盤之一，既減輕了債務水平，也獲得了持續的現金流支持。

本次拿下的成都約15畝宅地，同樣項目投資安全度高，基于諸多優勢，這一項目的資金回籠速度也將相當優質，非資金沉淀項目，應該說是龍湖穩健運營的正向助力。

數據也顯示，2025年1-6月，龍湖集團實現經營性收入約141.5億元（含稅），持續增長的同時再創半年歷史新高，而經營性業務穩健增長，讓龍湖在行業筑底期更有了穿越周期的底氣。

債務方面，數據顯示，在2025年后，龍湖的信用融資僅余100多億元，且分散在未來的6年-7年。國際評級機構惠譽也表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內的債務到期壓力會顯著減輕。

從中不難發現，一邊是經營性收入的不斷增加，一邊是不斷下降的債務到期壓力，龍湖已經找到了穩健運營之法。

綜上，龍湖在成都拿地是一件值得業內關注、探討的事件，背后既折射出的龍湖開發地產項目的偏好，其偏好于項目價值、產品價值的輸出，偏好于項目當前價值、未來價值的均好性，也折射出龍湖調整運營模式之后，對于現金流產出、運營安全的思考。

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