成都分批解除限售，對樓市的10點影響

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

昨天 ，成都出臺17條樓市新政，原文就不貼上來了，用大白話解釋下重點的地方——

重點看第二和第四大類，這部分是給購房者的“福利”，不管是剛需、換房還是拆遷戶、公積金，都有照顧。

1、可能直接補貼首付。

各區可以自己定政策，比如直接給買房人補點錢湊首付，讓買房門檻低一點。之前的一些購房支持政策也會延續。

2、買了新房，孩子上學不用等房產證。

以后可能憑新房的網簽合同（就是和開發商簽的購房合同，在政府那備案了的），只要符合落戶條件，孩子就能申請在房子所在地上學。?不用等拿到房產證，對著急落戶入學的家庭來說是好事。

3、拆遷戶選房更靈活。

城中村、老破小改造時，少建安置房，多給“房票”——就是拆遷后給你一張憑證，能當錢去買指定的房子（房源范圍會擴大），不用等好幾年安置房建好。征地或拆遷時，也可能直接收購商品房給拆遷戶，更方便。?城中村和危舊房改造將會大力推進，并更多采用“房票”安置，?特別是國有土地性質的房屋拆遷，原則上不再新建安置房。

4、政府幫著搞“房產促銷”。

龍泉驛、新都、都江堰等郊區，在節假日會搞線下房產展銷會（可能結合商場、旅游活動）；市區線上線下一起推，還會建個全市統一的線上“房產超市”，方便大家看房、選房、買房。

5、重點：分批次解除限售！房子想賣能更快出手。

?2024年10月14日前買的新房，拿到房產證就能賣（之前是有限售的）；2026年1月起，之前買的二手房如果還在“限售期”的，也能賣了。但三倍熔斷五年限售、人才房等除外。

?也就是說，今天開始，新房商品房下證就可以賣；26年開始，二手房下證就可以賣；3倍熔斷/定向/人才項目，還是下證滿五年才可以賣。

除了人才房，定向發售，三倍熔斷等房，都基本“解除限售”，對樓市來說是個考驗，有利有弊。

6、公積金貸款額度更高，二套房首付更低。

你公積金交得越多、余額越多，能貸的錢就越多，計算公積金貸款額度也更簡單，?公積金繳存余額×25倍，而不是以前的按月繳納金額、繳納時間單獨計算再匯總；?買二套房的話，首付從原來的30%降到20%，壓力小了。

7、靈活就業者用公積金更方便。

自由職業者、打零工的人，交公積金可以交到退休；想貸款的話，?交6個月就行（之前要12個月）；如果沒貸款，交的公積金隨時能取，不用等存夠多久，用起來更靈活。

重點來了，很多人最關心的其實還是限售政策對樓市的影響。

先說結論搶跑吧，成都的二手房東們。

今天成都樓市新政里熱度最高的就是分批次解除限售。

①24年10月14號之前買的新房，只要交房下產權證了，就可交易，但沒滿二還是有5.3%的高額增值稅。為啥沒說24年10月14號之后的新房呢？因為這批房子已經不限售了，也是下證即可交易，所以新房達成了共識：取證即可交易。
②26年1月起，處于限售狀態的二手房也解除限售，也就是“分批次解除限售”。
③三倍熔斷、定向銷售、人才公寓依然還是按照原有政策限售。

大家看得出來，解除限售是大勢所趨，徐徐推進，對我們意味著啥？

1、接下來的一段時間，成都新增掛牌量會出現一個小高峰。
2、分批次解除，是給了我們一些搶跑機會的，反應不要遲鈍。
3、增值稅之前改了一版，短期從稅率到面積段應該都維持不變，不要奢望減免增值稅。
4、按照原有政策依然限售的三大種類，三倍熔斷是最有可能率先解禁的，要做好準備和應對。
5、是否解除“三倍熔斷五年限售”，確實有利有弊，對個別房東有利，對大環境不利，目前算是一種變相保護。
6、對板塊和樓盤品質沒有信心的非自住房源，可以搶跑發售。對自住和有長期價值的房源，不建議跟風出售。
7、不排除會有不少99成新房拿出來掛牌試水，單價低的是確實要跑路的可酌情撿漏，單價高的是拿來沖殼子圖安慰的。
8、剛解除限售的低單價99成新房，不一定代表該樓盤真實的、長期的價值。
9、新房扎堆的板塊，提前迎來了樓市大考，祛魅主義即將到來。
10、依然是買方市場，這一政策對買家繼續利好。

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