業主維權：吃相難看與坑蒙拐騙

一、

6月23日，星期一。

這既是平凡的一天，但注定亦是不平凡的一天！

對于大多數，生活在這座城市的人而言，這不過是每周都會重復一次的開始，但對于居住在陽光上城的住戶而言，這將又是一次小區業主維權的對決。

陽光上城業主與云電陽光房地產開發有限公司（以下簡稱“陽光地產”）關于地下車庫產權爭議的維權對決。

在這一天，陽光地產準備強行收起地下停車費！

“吃相難看”與“坑蒙拐騙”是兩個句子的狀語，它們修飾的動詞分別是“收費”與“搶錢”！

這是一場吃相難看的收費！

這是一場坑蒙拐騙的搶錢！

二、

在過去很長一段時間里，小區停車收費矛盾沖突一直存在，但這也掩蓋了問題的本質核心——地下車庫產權歸屬問題。

在“10·16”小區維權之前，關于小區停車收費的矛盾沖突，基本是小區業主與瑞豐物業的對抗，而陽光地產基于委托收費關系，則悄悄的躲在了瑞豐物業的背后。

在“10.16”小區維權之后，經過小區物委會與鴻園物業多次協商，物業服務質量有了一定提升，物業服務態度有了積極改變。想必，鴻園物業也清楚地下車庫的產權歸屬問題，不愿再接受委托收所謂的停車費了，陽光地產不是要解決產權歸屬質疑的問題，而是急不可耐的直接跳到了前臺，招聘或外包小區地下車位停車收費業務，并且還占用了小區的物業服務區。

陽光地產此舉不僅是吃相難看，而且實屬在背刺鴻園物業公司。雖然，鴻園物業的前身——瑞豐物業，也曾是陽光地產的全資子公司，現在雙方都是國有企業，都屬于南方電網旗下的企業，但卻如此背刺就很不地道了。

姑且不提地下車庫的產權歸屬，僅就陽光地產占用小區物業設施對地下車位收起停車費的行為，此舉會觸發以下法律問題：

第一、破壞了小區物業服務區域的管理秩序。

根據《物業管理條例》第三十四條之規定，“一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理”。小區地下車庫屬于小區建筑的配套設施，這是一個統一的物業服務管理區域，陽光地產并非陽光上城的物業服務公司。

目前，陽光地產把物業公司的保安，換成了自己的收費工作人員，而這些收費人員是不承擔小區安保責任的，這就使得小區的物業安保出現了問題。同時，陽光地產無權占用小區的物業服務用房進行所謂的停車收費工作。

第二、陽光地產強制收起停車的行為涉嫌違法。

陽光地產強制收費的行為是指，收費工作人員以控制收費閘機的方式，阻礙小區業主自由進出地下車庫，并以此阻礙方式強迫業主繳納停車費。

首先、停車收費是平等主體之間的民事關系，產生爭議糾紛的解決辦法是和解、調解、仲裁及訴訟，陽光地產作為民事關系的一方當事人，無權對小區業主進行人身自由的限制；

其次、法律保障公民的人身自由不受侵害。小區業主在駕駛機動車時，駕駛自由即是人身自由的自然延伸，陽光地產以業主欠費未繳為名，就對業主駕駛的機動車進行阻攔，其本質是限制了業主的人身自由。

根據《治安管理處罰法》第四十條之規定，“非法限制他人人身自由的”，處十日以上十五日以下拘留，并處五百元以上一千元以下罰款；情節較輕的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款。

第三、陽光地產強制收費背刺了鴻園物業。

根據《物業管理法》第四十六條之規定，“”物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”。

鴻園物業不跟陽光地產玩了，陽光地產只能自己來收費，但陽光地產的強制收費行為，卻屬于限制了小區業主的人身自由。

那么，你讓鴻園物業的保安看到之后，對于這種違法行為是報警呢？還是不報警？雖然，都同屬一家國有企業，但如此背刺卻有些不地道。

第四、強制收費的可處罰性。

根據《青島市物業管理條例》第八十八條第四款之規定，“物業服務人采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費用的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款”。

《青島市物業管理條例》是一部現行有效的地方性法規，于1998年11月20日，青島市十二屆人大第六次會議通過，迄今已經歷了三次修訂或修正。

“他山之石可以攻玉”！

三、

目前，陽光上城地下車位爭議糾紛，就猶如一枚燙手的洋芋，有的人避之不及，有的人卻主動撿了起來，有的人卻想從中獲益。

在地下車位產權有爭議的情況下，陽光地產就義無反顧的堅持要收停車費，甚至是直接站到前臺招聘員工強制收取費用，也不知道陽光地產是用了什么樣的方法，招聘了這些不諳實情的收費工作人員。

毫無無疑，這些不諳實情的收費工作人員，必定處于陽光地產與小區業主維權對抗之間。也不知道，陽光地產與這些收費人員是否簽訂了勞動合同，收費人員在工作中造成的行為后果，是由陽光地產承擔責任？還是由收費人員自己承擔責任？

四、

小區既是整體、亦是個體；業主既是個體、亦是整體。

目前，小區維權陷入這種緊張對坑的局面，并非是業主要以陽光地產進行對抗，故意拒絕繳納地下車位的停車費，而是在明確其產權歸屬的前提下合理繳費，這是符合小區全體業主利益的一種選擇。

這種維持對峙的過程，是意志、團結及信心的比拼，正所謂，“狹路相逢勇者勝”。陽光地產也面臨著這種局面，要么強制收費讓小區業主屈服；要么依法解決向小區業主妥協。或許，陽光地產會拋出先繳費優惠政策，意圖分化小區業主集體維權的力量；或許，部分小區業主也已經獲益了。

其實，這未嘗不是一件好事！

小區維權的目的就是要讓業主獲益，既然小區維權已經讓部分業主獲益了，那就說明小區的維權是成功的！然而，部分先獲益的業主要明白了，你之所以能先獲益，是因為有一批勇敢的業主在對抗。如果沒有這些勇敢的業主在抗爭，陽光地產會與你妥協讓利嗎？

因此，對于那些勇于對抗的小區業主，既是為了個人利益、亦是為了小區共同利益，請勿抱怨！！！

五、

6月20日，經瀟湘街道發揮“鄉鎮吹哨、部門報到”的工作機制，市區兩級的住建、自規等部門，聯合參與了陽光地產與小區業主的協商會議，小區業主已經闡明了地下車位爭議糾紛的解決辦法。

6月23日，若陽光地產仍執意要強行收起地下車位停車費，那么這就意味著市、區、縣三級政府部門的協調失敗了，其結果必然是小區業主與陽光地產的直接沖突與對抗。那么，務必請業主保持理性、克制的態度依法維權。

其主要方法及步驟如下：

第一、當自己駕駛的機動車在閘欄處被欄下來之后，

1.主動詢問情況，明白為何被欄了下來，

2.若是因地下車位欠費被阻攔，

2.1、你可以選擇主動繳納欠費；

2.2、你亦可以地下車位產權歸屬不清為由，拒絕繳納所欠停車費；

3.在與收費工作人員的交涉過程中，記住要準備好手機錄音，如果有同行的家屬及友人，可以錄像。

第二、在與收費工作人員交涉無果之后，應立即撥打110報警；

1.報警事由：“我在回家時候，陽光地產公司的人，非法阻礙我的自由，我要求警察到場解決”。

根據《警察法》第六條第（二）款之規定，“公安機關的人民警察按照職責分工，依法履行下列職責，維護社會治安秩序，制止危害社會治安秩序的行為。

2.治安秩序與民事糾紛。業主自由駕車出入地下車庫，這屬于正常的社會治安秩序，陽光地產阻礙業主駕駛機動車回家，這屬于擾亂了社會治安秩序，甚至還可能造成臨街交通秩序的阻礙；地下車位欠費是一個有待查明的民事糾紛。業主報警是要求警察解決治安秩序的問題，而不是解決欠費的民事糾紛問題。

3.公安督察。若業主報警之后，轄區派出所遲遲不處警，那小區業主可撥打110，對處警不力行為進行投訴。

第三、說文明話、做文明人，合法權益、依法維權。切記不能膽怯、要有勇氣，但不可大吵大鬧，不可威脅、辱罵收費工作人員，更不可有駕車沖撞閘欄等行為。一句話，“有事找警察！”

第四、要做好證據固定工作，也就是全程錄音錄像，這對后續的解決非常重要。

六、

最后，再說一點題外話！

6月23日，曲靖，南片區；

曲靖的大小網紅，可要把握住這個潑天的流量了！

陳浩 記于知止堂上

2025年6月22日