小區(qū)樓頂漏水，該誰出錢修？法院判決：物業(yè)專項(xiàng)維修資金修復(fù)

關(guān)于房屋大修基金的使用，業(yè)主們總有許多的疑惑。怎么用？什么情況適用？

基本案情

某小區(qū)修建于2007年，其中A1棟共有23層、每層6戶，其樓頂防水因年久失修不斷產(chǎn)生裂縫和漏水問題，頂樓6戶業(yè)主室內(nèi)裝飾涂層因屋頂漏水存在不同程度的起泡、霉變和脫落。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及部分頂樓業(yè)主曾對(duì)樓頂防水裂縫進(jìn)行局部修補(bǔ)，但未能徹底解決漏水問題。

2020年12月，該小區(qū)舉行業(yè)主大會(huì)討論了樓頂修復(fù)事宜，業(yè)委會(huì)讓業(yè)主在“1.使用專項(xiàng)資金修復(fù)；2.由頂樓業(yè)主自行修復(fù)并合理使用”兩個(gè)選項(xiàng)之間投票，表決結(jié)果是第一項(xiàng)獲得42票，第二項(xiàng)獲得236票，有43票棄權(quán)。業(yè)委會(huì)據(jù)此形成“由頂樓業(yè)主自行出資修復(fù)并合理使用”的業(yè)主大會(huì)決議。

A1棟頂樓業(yè)主對(duì)決議效力不認(rèn)可，于2021年3月15日向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)應(yīng)急簡易程序修復(fù)樓頂，也未能獲得多數(shù)業(yè)主同意。為此，A1棟業(yè)主米某某、鄭某某訴至法院，請(qǐng)求判令業(yè)委會(huì)使用A1棟專項(xiàng)維修資金對(duì)該樓頂公區(qū)進(jìn)行防水修復(fù)。

法院判決

生效判決認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。案涉小區(qū)A1棟樓頂防水因年久失修出現(xiàn)裂縫、漏水，嚴(yán)重影響頂樓業(yè)主居住使用。

A1棟樓頂屬于該棟的全體業(yè)主共有，全體業(yè)主有義務(wù)對(duì)樓頂防水進(jìn)行修復(fù)以排除對(duì)頂樓業(yè)主的妨害，不得以業(yè)主行使自治管理權(quán)為由侵犯他人之合法權(quán)益，亦不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行法定義務(wù)。

即便A1棟全體業(yè)主無法形成使用本幢專項(xiàng)維修資金修復(fù)頂樓防水的共同決定，參照中華人民共和國民法典關(guān)于緊急情況下申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金的規(guī)定，可由業(yè)委會(huì)依法申請(qǐng)使用維修資金。遂判決案涉業(yè)委會(huì)在判決生效之日起六個(gè)月內(nèi)使用A1棟物業(yè)專項(xiàng)維修資金對(duì)該棟樓頂防水予以修復(fù)。

相關(guān)法律法規(guī)解讀：

哪些情況下可以啟用維修資金應(yīng)急程序？

【關(guān)聯(lián)法條】:

《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十條規(guī)定：有下列情形之一，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面同意，可以向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)適用應(yīng)急簡易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴(yán)重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運(yùn)行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，及時(shí)予以公示。

【專家觀點(diǎn)】:

物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生危及安全、使用等情況需維修的，嚴(yán)重影響正常使用，危及人身安全以及消防安全的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面同意，可以向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)適用應(yīng)急簡易程序。

老舊小區(qū)出現(xiàn)樓頂開裂、漏水、外墻脫落等，可能給他人造成損害，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)共同修復(fù)的責(zé)任。房屋大修基金的使用應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定程序經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，但業(yè)主大會(huì)以放棄權(quán)利為由不履行維修義務(wù)，受損害業(yè)主起訴使用大修基金的，人民法院應(yīng)予以支持。