“第三重磅”會議明日來襲，會釋放哪些信號？

政策一輪接一輪，10月注定是一個“政策蜜月”。

在我寫文的時候，內房股正在瘋狂沖高，融信中國收盤漲超121%、融創漲超40%（那個誰，咱們賣早了）、萬科漲近19%，漲幅低于15%都排不到第一屏，顯示市場在狂熱交易明天的會議預期。

明天上午10點，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監總局將聯手召開發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展的有關情況，并答記者問。

這是自9.24以來第四場高規格會議，但我將之形容為“第三重磅”，原因在于發改委那次會議令市場失望，算不得重磅。

9.24央行第一場重磅會，釋放了重量級信息：降準、政策利率下調、存量房貸減息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等等。

9.26，ZZJ會議首次明確：“要促進房地產市場止跌回穩”，這是完全不同于過往任何一次的新提法，釋放出更加明確的信號和穩定樓市的決心。

10.8，發改委會議，略。

10.12，財政部發布會，第二重磅，推出一攬子財政增量刺激政策，包括專項債、地方債置換、民生支持、研究取消房產增值稅等等。

住建部此為“第三重磅”。

從今天的房地產股強烈反應來看，市場對本次的會議期待極高。我理解是兩個原因，一是交易明天住建部發布會的預期，冀望于明天發布會有“超預期”的刺激；二是本身也跌得狠了，自身也有了反彈動能。像我一直關注的房企，自10.3破頂以來，短短9個交易日，萬科回撤54%、龍湖回撤42%、融創回撤63%、世茂回撤60%、佳兆業回撤64%、旭輝回撤63.5%……可以說一不開心就來個崩盤死給你看（一開心就牛市給你看）……的確也跌得差不多了。

怎么看明天的會議？會釋放哪些信號？還是說會“低于預期”？

我覺得有很值得期待的地方，也有稍微失落的地方。

重點應該在于：

住建部毫無疑問是第一重點，他們應該會釋放先前政策如何落地（以及增量政策），比如各地“因城施策”繼續放松“五限令”管制、老舊小區改造、保交樓、推進現售試點、收儲保障房建設等等。我認為市場將會重點關注住建部倪部長本次的講話和記者問答，在堅守“房住不炒”和“止跌回穩”之間有沒有新的措辭，以及如何在艱巨的房地產去庫存和保障房增量建設之間尋找新平衡，并從中尋找線索。

對自然資源部的關注應該還是回收閑置土地、盤活存量土地的政策，這部分應該重點在如何減少土地供應，以及如何在不增加供應的前提下把存量土地配置到保障房方向。

對央行、金監總局的關注應該沒有太多的新意，主要還是在于如何通過貨幣政策向房地產注入流動性，就是之前央行說的那些。現場也許央行會釋放對10.20LPR走向的意見，市場原本期待9.20LPR大幅下調，如今美聯儲也降息了，我們有更好的基礎。但也許不會，我認為市場最關注這個（我個人預期是降20個BP）。

最后一個是財政部，市場應該繼續追問財政部會議上說的房產增值稅減免將如何以及何時落地，這非常重要。但除此之外，其它環節的稅費能否同步調降減免（比如個稅、契稅等等），如果這次會議有國稅總局參與的話，也許會大幅增強市場的期待。但是沒有，這個不知道財政部能否回答，所以，有可能會是一個令人失落之處。

總之，這一場會議極其重要，有可能是10月底之前最后一場發布會了。市場有理由期待這場發布會能夠再次增強市場信心，維持這場來之不易的“牛市”。

觀察市場，目前這場“牛市”實際上很脆弱，市場在歡欣鼓舞之余，會擔憂它的持續性。這是我觀察到的。

從房地產市場來看，市場面的反響是“非常非常”正面的！人們開始買房子了！業主開始返價了！開發商可以日光了！……各地的樓市實時成交數據顯示，一二線城市單日簽約量都在持續創下新高。

深圳中原數據：至10.13，深圳10月新房認購量達到4418套，相當于以往兩個月的網簽量。深房中協數據：今年第41周（10.7-10.13）全市二手房錄得2316套，環比大增650%！創下近三年來單周新高。

上周末，深圳新開盤樓盤錄得火熱成交。龍華學區盤深業上城學府，推售332套房，登記客戶744批，登記比1：2.24創下今年最高，開盤售罄。沙井地鐵大盤鴻榮源珈譽府新推開盤也賣掉9成。

從以上能看得到幾點：1）這一輪政策要比過往任何一次政策都“對癥下藥”，這來源于決策層開始坦承并選擇正面抗擊TS；2）預料這一輪政策對市場的正面影響會超過以往任何一輪，有效阻擊了市場在8-9月出現的“資產價格崩潰”的危險，歷史會記住這個，預料房價在未來都會相當的穩定；3）10月份的新房、二手房真實成交都有望創新紀錄（樂有家講，目前門店二手成交已經破了5000套枯榮線），這些會在后續的網簽中陸續得到反映。（當然，深業上城學府的售罄，也顯示出價格讓步的重要性。2022年中海學仕里可知，前者精裝折后價7.6萬/平米，后者精裝折后價8.2萬/平米）。

房地產政策的猛藥對于居民信心的回復已經立竿見影，今日，摩根士丹利發布調研指出：居民對房價前景的看法開始改善。該行針對2031名1-4線城市的居民進行了調研，68%有購房計劃的受訪者任務近期政策放寬對他們的購房計劃產生了“積極影響”，認為未來12個月房價會繼續下跌的受訪者比例下降到38%。

這些都顯示出了，當你選擇正確的政策施為時，是一定能夠起到實質、有效的作用的。盡管人們都知道，政策解決不了根本問題，但是，正確的政策一定是重要的開始，超預期的正確政策一定能夠持續推動市場復蘇。

這一點，在明天就可以看到。

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