懋源卷土重來(lái)，解密順義樓市真實(shí)現(xiàn)狀

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9月12日，北京的一塊土地的出讓引起了房地產(chǎn)圈的關(guān)注。引發(fā)關(guān)注的不僅是這塊地是超低容積率，更是拍這塊地背后的房企——懋源地產(chǎn)。

作為民營(yíng)企業(yè)的懋源地產(chǎn)，選擇此時(shí)出手拍下這塊北京順義僅為1.1容積率的地塊，這卷土重來(lái)的意味，氣動(dòng)機(jī)是在“抄底”，還是“兜底”？對(duì)于順義的市場(chǎng)而言又意味著什么呢？

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DICHAN SHIYIYAN

豪宅專家懋源卷土重來(lái)

9月6日，北京市規(guī)劃自然資源委網(wǎng)站發(fā)布2024年度第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及7宗地，土地面積約29公頃，建筑規(guī)模約56萬(wàn)平方米，其中海淀2宗、通州2宗，豐臺(tái)、順義、昌平各1宗。清單內(nèi)項(xiàng)目將于9月30日前供應(yīng)。

其中，9月12日的一塊1.1低容積率地塊開拍。懋源以43.2億元拿下順義后沙峪地塊。綜合樓面價(jià)約2.67萬(wàn)/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.1萬(wàn)/平方米（允許±10%浮動(dòng)）。根據(jù)掛牌文件，該地塊土地面積約為17.11萬(wàn)平方米，總建筑面積約為18.59萬(wàn)平方米。其中，SY00-1801-0105地塊為托幼用地，由競(jìng)得人負(fù)責(zé)建設(shè)后無(wú)償移交給相關(guān)部門。

值得注意的是，此地塊控高只有24米，大概率會(huì)打造別墅或大平層產(chǎn)品。

此次成交地塊全名為順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西泗上村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊R2二類居住用地、B1商業(yè)用地、A334托幼用地。其中，SY00-1801-0104、0107地塊為二類居住用地，總用地面積約為15.79萬(wàn)平方米，總建筑面積約為17.37萬(wàn)平方米，容積率為1.1，限高24米（局部可達(dá)36米）；SY00-1801-0105地塊為托幼用地，由競(jìng)得人負(fù)責(zé)建設(shè)后無(wú)償移交給相關(guān)部門。

還有一個(gè)信息，就是此次共發(fā)掘墓葬3座，均為豎穴土壙磚室墓。編號(hào)為M31、M32、M33。隨葬品較少，有綠釉陶罐、銅錢、鐵扣、白瓷碗、陶罐等。根據(jù)開口層位、形制結(jié)構(gòu)和遺物特征推斷，該批墓葬時(shí)代為唐代時(shí)期。

地塊東側(cè)緊鄰亞洲殘奧委員會(huì)體育訓(xùn)練中心，再東面是北京友誼醫(yī)院順義院區(qū)，南側(cè)緊鄰溫榆河公園，距羅馬湖公園約1.5公里，到祥云小鎮(zhèn)直線距離約3.7公里，比較宜居。

不過(guò)，此地塊距離地鐵較遠(yuǎn)。西側(cè)距離地鐵17號(hào)線未來(lái)科學(xué)城站直線距離約3.6公里，東側(cè)距離地鐵15號(hào)線后沙峪站直線距離約4.7公里。自駕比較方便，地塊北側(cè)緊鄰機(jī)場(chǎng)高速。

拿地的懋源從經(jīng)濟(jì)適用房起家，現(xiàn)在是豪宅專家，屬于京城老牌房企之一，多年前曾創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。其成立至今已開發(fā)逾 220 萬(wàn)平方米物業(yè)。比如太陽(yáng)宮的紅璽臺(tái)、孫河的懋源璟璽、天竺的懋源璟橒等。最近熱劇《凡人歌》中懋源璟璽也出鏡了。現(xiàn)在懋源落子后沙峪，還是有點(diǎn)期待的。懋源璟橒在北京3000-5000萬(wàn)元奢享級(jí)別墅中排行第一。

懋源地產(chǎn)已成為了低迷市場(chǎng)中一個(gè)典型的存活樣本。未來(lái)，或許它還會(huì)打造更多驚艷的產(chǎn)品。

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DICHAN SHIYIYAN

順義樓市真實(shí)現(xiàn)狀

懋源新地塊所屬的后沙峪板塊，有很多國(guó)際學(xué)校，再加上有小阿那亞的稱呼，在順義樓市也算是第一板塊。目前有新房三足鼎立，但價(jià)格已經(jīng)在悄悄往下探了。

星宸和煦以110/126平戶型為主，基本每個(gè)戶型都贈(zèng)送了防火挑檐和設(shè)備平臺(tái)，長(zhǎng)度等于房屋面寬，整體看相當(dāng)于一個(gè)全落地的室外陽(yáng)臺(tái)。110平方米得房率為100%，126平方米得房率為102.39%，143平方米得房率為100.95%。祥云小鎮(zhèn)旁的配套，直接拒絕了價(jià)格戰(zhàn)。

建發(fā)觀云高裝標(biāo)+會(huì)所+蘇式園林，133平四居，大陽(yáng)臺(tái)當(dāng)時(shí)確實(shí)引起了轟動(dòng)，這部分面積完全贈(zèng)送。

璟上蘭園地塊排布有bug，重點(diǎn)要選好樓棟，建議關(guān)注后沙峪的稀缺戶型105平三居。

還有仁和、主城區(qū)、馬坡等新房眾多，整體看來(lái)，順義是一個(gè)剛需和改善都能選擇的區(qū)域，跨度從200萬(wàn)到上億元的房子都有，因此逐漸成為北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，2023年順義新房累計(jì)成交6914套，位列全市第一。今年上半年，順義新房成交2046套，僅比昌平少成交28套，排名全市第二。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7、8月順義區(qū)新房市場(chǎng)共成交749套房，與昌平區(qū)并列排名第三。

順義樓市的產(chǎn)品總能領(lǐng)先市場(chǎng)，比如低密洋房、百分百得房率，大陽(yáng)臺(tái)等都是從順義開始的，足見(jiàn)順義新房更注重產(chǎn)品品質(zhì)和生活體驗(yàn)。如果同樣是近郊的昌平，4萬(wàn)＋的體驗(yàn)感就會(huì)稍差。

比如陽(yáng)臺(tái)，2022年后沙峪羅馬湖畔中海湖光玖里打響了順義陽(yáng)臺(tái)第一槍。從今天的眼光看，湖光玖里115平米三居依然很能打，南向三面寬，LDKT一體化設(shè)計(jì)，南北通透，實(shí)用性很強(qiáng)。

御湖鏡開啟了順義的“防火挑檐”時(shí)代。120平三居客廳面寬4.05米，主臥面寬達(dá)3.7米，比和光瑞府客廳面寬還要多出10公分。

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DICHAN SHIYIYYAN

土地市場(chǎng)降溫

懋源拿下的順義后沙峪地塊，屬于北京第二輪供地中的一塊。數(shù)據(jù)顯示，今年北京第二輪供地共擬出讓23宗地塊，截至目前，只有10宗地成功轉(zhuǎn)正。除了剛拍的后沙峪地塊，還有大興西紅門地塊，豐臺(tái)中關(guān)村科技園地塊，通州宋莊地塊，豐臺(tái)新宮地塊，延慶地塊待出讓。

數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房成交均價(jià)約51780元/平方米，環(huán)比下降9%，同比下降18%。如今北京在售新房中，網(wǎng)簽均價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的樓盤寥寥無(wú)幾，高于指導(dǎo)價(jià)的新房基本在海淀和朝陽(yáng)，且也只是微漲。比如十八里店板塊僅高于指導(dǎo)價(jià)1000元/平。

住建委數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已獲得預(yù)售證的新房庫(kù)存量超8萬(wàn)套，庫(kù)存去化周期超18個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士表示，供應(yīng)量大會(huì)給新房市場(chǎng)帶來(lái)壓力，再加上二手房“以價(jià)換量”沖擊，房企也會(huì)考慮到現(xiàn)實(shí)銷售流速而謹(jǐn)慎拿地。這也是土地市場(chǎng)降溫的原因之一。

但十一郎認(rèn)為，懋源作為民營(yíng)房企，此次在低迷期的市場(chǎng)中大手筆出手順義后沙峪，對(duì)市場(chǎng)信心勢(shì)必有一些提振作用。

——The End——

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