降息潮之下，房?jī)r(jià)正在悄悄“筑底”

南京的房貸利率，又創(chuàng)新低了！

小編從業(yè)內(nèi)獲悉，南京有8家銀行明確表示首套房貸利率最低可以做到3.05%（LPR-90基點(diǎn)）。其中，國(guó)有五大行首套房貸利率執(zhí)行3.05%-3.15%。

3.05%的房貸利率，是什么概念呢？

可以稱(chēng)得上是南京史上最低的，哪怕是08年的房貸集體打7折都沒(méi)有這么低。

這是南京有房貸按揭以來(lái)最低的利率紀(jì)錄。

月初的我還寫(xiě)了文章，說(shuō)云南玉溪有銀行房貸利率做到2.95%，當(dāng)時(shí)大家還非常震驚。

沒(méi)想到半個(gè)月不到，這樣的房貸利率就來(lái)了，并且是首套二套同時(shí)降到3.05%。

那么利率由3.15%（LPR-80BP）調(diào)整至3.05%（LPR-90bp），買(mǎi)房人能省多少？

我們測(cè)算，若貸款300萬(wàn)元，按等額本息、貸款30年計(jì)算，此前利率3.15%，月供為12892元；按目前3.05%利率計(jì)算，則月供為12729元，總利息少了5.87萬(wàn)元，月供每月減少163元。

回想以前，我們的房貸利率動(dòng)輒5%-6%的時(shí)候，很多人總拿美國(guó)、日本兩三個(gè)點(diǎn)的房貸利率說(shuō)事。

沒(méi)想到兩年后，我們也降到了這個(gè)水平了。

現(xiàn)在，全國(guó)一二線城市的房貸利率已經(jīng)形成了三個(gè)梯度：

• 北上廣深3.4-3.5%；

• 武漢、杭州等城市首套二套最低利率3.25%；

• 南京、蘇州等首套二套最低房貸利率3.05%；

接下來(lái)的房貸利率走勢(shì)也很明朗了！

上周三，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在眾議院的聽(tīng)證會(huì)上表態(tài)了：

不需要等到通脹率降至2%才開(kāi)始降息。因?yàn)槿绻却茫浛赡軙?huì)下降過(guò)低，這不是美聯(lián)儲(chǔ)希望看到的。

大概意思就是，鮑威爾“暗示”美元降息的腳步已經(jīng)接近了。

現(xiàn)在受制于美元息差壓力，國(guó)內(nèi)的房貸利率也不敢大幅下降。一旦美元降息，人民幣肯定會(huì)堅(jiān)決跟進(jìn)。

到時(shí)候什么“存量房降息”，都只是一句話的事情。

現(xiàn)在大家都在等風(fēng)來(lái)...

有心人會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的下調(diào)，銀行正在一步步地下調(diào)存款利率。

去年還能買(mǎi)到3%以上的存款利率，不到一年時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)下調(diào)到1.9%。

同樣由于存款利率的下調(diào)，也會(huì)為房貸利率下調(diào)釋放更多的空間。

當(dāng)房貸利率降低至一定程度，那么不可避免會(huì)涉及一個(gè)問(wèn)題：租售比！

所謂租售比，就是房屋租金與售價(jià)之間的比例。

很多買(mǎi)房人認(rèn)為租售比數(shù)據(jù)，是判斷一個(gè)房產(chǎn)是否值得長(zhǎng)期持有價(jià)值的重要參考。

我們以油坊橋的安置房為例，一套89平三房的月租金為4000元，售價(jià)為150萬(wàn)元，那么其租售比就是（4000元/月 * 12個(gè)月）/ 150萬(wàn)元 = 0.032，即3.2%。

這個(gè)租售比率意味著，如果投資者購(gòu)買(mǎi)這套房子并出租，理論上需要20.8年才能通過(guò)租金收回投資成本。

3.2%的租售比，甚至比存款利率要高不少！

南京主城很多的老破小的租售比都在2.5%以上，總價(jià)100萬(wàn)左右的老破小都能租到3000塊，租售比十分的漂亮，達(dá)到2.5-3.6%。

最近南京不是大力推“以舊換新”嗎？

zf收房的也不傻，這些主城的老房子哪怕買(mǎi)著不住，租出去也不虧，收益率絕對(duì)會(huì)超過(guò)存款利率。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)租房和買(mǎi)房月供成本差不多的時(shí)候，年輕人就會(huì)選擇買(mǎi)房，而不是幫房東還房貸。

如果后續(xù)房貸利率大跳水，我不敢說(shuō)房子會(huì)迎來(lái)大漲，但房?jī)r(jià)的基本盤(pán)肯定穩(wěn)住了。