一勺言｜大房企紛紛更新了網名

一?????

躺平的房企有各自的躺法，活著的公司有不同的活法。

以前，大家都有行走多年的江湖名號。但是，過去半年，它們都用行為刷新了各自的簽名。

我稱之為新網名。

原有名號體現的是地產黃金年代的特征，行業(yè)發(fā)展到今天，多數已不足以代言我們眼中的房企眾生相。????

認真閱讀問題，給出解題思路，見招拆招，少談未來，這是2024年的總活法。????????

而新網名，更接地氣，更易走心。?

二

來看看今天主流房企最新的網名。????????

萬科，變身超級融資機器。

過去半年，萬科最受矚目的反而是融資新聞。不管是銀團貸款，還是處置資產、發(fā)行REITS，萬科對外展示了一哥信用與資產底蘊。五月300 億，六月至今150億元。粗略計算，融資了近500億。

中海，居然成了開盤大王。

3月開始，全國開花，一個一個紅盤IPO記錄令人目不暇接，迄今創(chuàng)造了至少五個。????????????

萬達，賣賣賣成為核心標簽。

但是，越賣越安全，越賣越有聲譽。每筆資產交易的背后，都站著一個新萬達。???????

綠城，輕重平衡冠軍。

重資產開發(fā)與輕資產代建，繼續(xù)一往無前。今年前六月，綠城拿地貨值全國第四。而代建業(yè)務，即使旭輝建管增速飛快，但是還沒有人可以挑戰(zhàn)綠城管理的地位。

這種兩翼齊飛的即視感，甚至讓綠城在限墅令取消后連拿幾個蘇州地王的新聞，都相形見絀。?????????????????????????????????????????????????????????????

華潤，央企新晉卷王。

半年拿地貨值全國第三不是它的最靚標簽，反而是一輪輪的對標與宣講后，這家央企正在學習一切對手，從同行到內部賽馬，從費控到速度，卷出天際。???????

龍湖，償債網紅。龍湖提前還錢的印象，壓倒性淹沒了其他所有標簽。

這仍然是一家綜合實力不容小覷的十強公司，但是，一切沒有比提前數日把錢打到賬戶里、歸還每一筆到期公開債的事實，更令人動容。?????????????????????

除此之外，龍湖揮手拒絕了任何大新聞。??????????????

美的置業(yè)，有富爸爸兜底、輕松上陣。一次性來了一個開發(fā)私有化，轉身輕資產公司，力度空前絕后，形勢迅速扭轉。?

三

地產行業(yè)在四年中完成了信仰的切換。

四年前，對所有人是一個掙錢的大時代。四年后，對所有人是一個化債的大時代。

想想前幾年，買地，擴招，全國化，數字化，多元化，才是最有肌肉感的證明。???????

那時，我們把做到其中任何兩條以上的開發(fā)商送上頭條，不吝贊美，哪怕質疑都要包裝的客觀平衡一些。這好像也不是誰的錯，在時代強大的語境下，一個個體保持清醒與獨立，也頗為不易。

現在，還錢居然成了房企生存最有態(tài)度的證明信。這一定是有時代印記的幽默。??

更不用說，提前還錢了。

過去幾年，出險房企不是集中在某一月突然出現的，而是36個月里一個一個陸續(xù)出現的。

所以，我們似乎已經習慣了一個行為：每當有房企到期債務付息日的前一天，就像被設置了一個鬧鐘，鬧鐘一響，大家都跑出來吃瓜，看看誰是下一個。?????????????????????????????

但是，龍湖打破了這個習慣，它讓大家甚至開始熟悉下面這個場景。??????????????????

3月8日，龍湖提前兌付了一筆46億元的CMBS。

6月中，一筆于2025年1月到期的94.5億港元銀團貸款，已償付約16億港元。???

6月28日，龍湖公告回購兩筆美元票據，合計6.23億美元，分別將在 2029年與2032年到期。

同月，龍湖提前兌付了一筆規(guī)模為26.5億元人民幣的CMBS，這筆明年 6 月行權的債券就此摘牌。

到明年底前，龍湖在境外已沒有到期公開債券。

但從還款來源看，龍湖跟萬達與萬科還顯著不同，前者主要靠經營性物業(yè)抵押貸款與其他航道的正向經營性現金流，而后兩者已經開始出售核心資產。????????

去年底，央行加碼放行了經營性物業(yè)貸款用途的擴大，尤其利好了龍湖、華潤與新城，這為房企的償債承諾釋放了巨大的空間。?????????

2024上半年，龍湖的經營性物業(yè)貸款增額及經營性業(yè)務收入，已經高達350億，按此預估，龍湖全年經營性物業(yè)貸的增量、運營服務收入，二者輕松500億打底。不久前，龍湖管理層透露，2023年龍湖五個航道的經營性現金流都是正的。

值得注意的是，龍湖對上述習慣的打破基本是從去年開始的，提前還款，哪怕是象征性的提前數日把錢打入兌付賬戶，已經成為龍湖植入大家心中的印象。?????????????????????

期間，我不止一次與朋友溝通，這個行為是不是刻意的？

一個開發(fā)商朋友不滿地懟我說，動機重要么？重要的是做到了什么。

四

然而，還有第二個標簽。???

除了提前還賬外，龍湖還從西裝口袋里，掏出了第二個更有態(tài)度的證明信：拿地。

來看看，2024年的上半年，誰還在依然拿地？

今年上半年，龍湖以權益地價60億拿到7幅土地，分別在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個城市，新增貨值超過了150億元。?????????????????????????????????

冬天里的這份地價單殊為不易。

土地端仍然異常寒冷，超過三成企業(yè)同比降幅超過50%，萬科、遠洋跌幅超過90%，保利、中海同比降幅超70%。濱江、越秀雖然拿地絕對值靠前，但也同比跌44%和45%。僅建發(fā)、中國鐵建、龍湖等跌幅小于15%。

但是，克而瑞統(tǒng)計，龍湖上半年的新增貨值位列民企第二，同時，龍湖也是TOP10中拿地金額同比降幅最小的房企。

坦率來說，一直以來，一勺言很不習慣用鋪陳資料的寫作風格來證明自己的觀點，那太簡單了。一勺言也非常不喜歡用「比爛邏輯」來看待中國這一批依然站立的開發(fā)商，好像評價不太公平。我們更愿意做的是，要么真挑剔，要么真欣賞。?????

但是，形勢到了這一步，所有人都需要彼此按摩的時候，保持寬容，共情局勢，讓事實自己說話，可能是能相扶走出泥沼的唯一解。???

如果說，提前還款，是信用與證明。那么，保持拿地，就是信心的火苗與最后的倔強。?????

就讓事實自己說一次話吧。?

五

但是，真正重要的未來議題是：房地產公司如何重建各自的現金流支持機制。

眾所周知，現金流來自于那三張表。

要么增加融資，要么減少投資，要么讓銷售端的經營性現金流更硬氣地說話。???????????????

融資的暢通，能夠延長命運的時間。投資端的精準，是為了賦能銷售，以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，而經營端的能力則負責閉環(huán)一切。????????????????????????????????

對于處在不同命運關鍵點的房企來說，此時此刻這三個來源的重要性排序可能是不一樣的，但是，終極解決方案沒有什么不同。?????????????

從這個角度上說，融資大王變成萬科的網名，還債網紅變成龍湖的簽名，既不過癮，又不夠多，都可以更好。

我們更希望看到，未來一段時間，主流房企更耀眼的綽號，跟產品升級有關，跟需求洞察有關，最終轉換成負責閉環(huán)一切的營銷戰(zhàn)斗力。???????????????????????????????

因為說到底，我們對于那些真正影響我們命運的大事件無能為力，但如何過好這一生的主動權，的確還在自己的手里。??????

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