“認房不認貸”效力已失，樓市的底仍然在掉！

生命好在無意義，

才容得下各自賦予意義。

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產十一言 （ID:dichanshiyiyan）

如果說以前樓市的冷熱變化是按季度或月的，那么現在樓市冷熱的變化就是論按天的。

10分鐘賣出275套，銷售額275億，這是9月26日北京城建天壇府的銷售業績。天壇府“紅盤一直紅”的不滅神話，點燃了北京樓市的熱情。

不僅是天壇府，地段絕版的中信國安府二期、二環陶然亭板塊學區盤中信城四期，都實現了一把開盤即熱銷的隱。

只是，這樣的熱情在接下來的幾天，卻戛然而止。

接下來的十一假期，樓市的表現再次給市場潑了一盆冷水。這不由得讓人想到那個話糙理不糙的比喻：尿壺又被拿出來用，卻發現已經沒尿了。

政策加持后的首個黃金周，樓市最直觀的表現是，新房小幅沖高后迅速回落，二手房越賣越多，冷熱分化明顯。

使出了“松開限購”的大招后，樓市的底依然在掉。

有不少網友在問，到底什么才是救市的根本猛藥？樓市作為國家經濟的支柱還能回暖嗎？“全民買房”的時代已逝，“全民賣房”的時代何時能結束？

在房地產市場供需關系逐漸供大于求的背景下，在老百姓兜里的錢越來越憋的背景下，這個十一黃金周，卻盡顯疲態。

01

DICHAN SHIYIYAN

星星之火，難以燎原

以往的國慶假期本就不是一線城市樓市的銷售旺季，所以北京樓市十一假期銷售慘淡，也并非全部真相。

在節前幾天，一波樓盤搶售，造成了一波成交浪潮。

這個金秋的9月26日，是北京城建天壇府六期開盤的大日子。在樓市政策不斷的加碼下，天壇府六期開盤當天推出300套房源，僅10分鐘銷售275套，銷售額73億元。

“常勝將軍”天壇府已六開六捷，刷新了北京樓市成交金額記錄，也成為北京商品住宅市場上關注度最高的項目之一。

從2021年8月18日首次開盤，到2023年3月五期開盤，天壇府累計成交246億元，刷新北京單盤成交金額紀錄，成為北京購房者口中的“神盤”。每次開盤前都有購房者天不亮就在售樓處排隊拿號，場面可謂盛極一時。

天壇府因二環的絕版地段，本就受關注度頗高，再加上早期土地的批復價格定的較低，每平米只有十一二萬，比同在北京二環的中信城、中信國安府每平米十五六萬的價格低出不少，價格倒掛的天壇府，期期開盤售罄。

而該項目六期的開盤數據雖然風光，卻并沒有按照以往一樣售罄。十一郎查閱建委官網發現，六期項目僅有119套網簽，成交價格13.94萬/平，或和網簽數據滯后有關。

天壇府當然是最當下樓市最受關注的那個，卻不是唯一的紅盤。

十一郎了解到，近期北京樓市熱銷的樓盤還有：

中信國安府二期 ，開盤時有485人搖號550套房源，目前剩余40來套房源。 學 區盤 中信城 四期銷售火熱，目前所剩房源不多，五期預計11月中旬開盤，總價3000萬起。 融創壹號院 9月3日開盤當天認購169套，認購金額56億元，也是相當不錯的熱銷成績。 四季青?豪宅香山樾體驗館在十一期間接待了500組客戶，銷售告訴十一郎，核心地段優質產品還是會吸引改善群體。 國慶當天，京投發展森與天成迎來樣板間開放，前來看房的人絡繹不絕。 豐科園新盤招商臻園雖限價7.2萬，但開盤僅6.4萬，相比周邊二手房6.5萬/平還有倒掛，勢必會迎來一波關注。

由上述熱門樓盤的銷售數據和帶看數據看，放松限購等政策的出臺的確在短期內刺激了城市中心板塊樓市的成交量和帶看熱度，但一些偏遠地區或者配套不完善的板塊，熱度依然上不來，市場分化越來越明顯。

十一郎通過這段時間的實地跑盤再次加深了我的直觀感受：賣的好的樓盤都有一個特質，就是地段優質、配套完善、產品“能打”。

02

DICHAN SHIYIYAN

熱點城市樓盤疲態，城市板塊分化明顯

十一期間，北京在售300多個盤里，做促銷活動的占大多數。

促銷的確帶來了一些看房熱度。 比如，均價5.6萬/平的通州國譽未來悅，到訪量比之前高出10%；順義龍湖御湖境二期，假期來訪量達600余組，客戶明顯增多。

只是，令人憂傷的是，到訪量的增加并沒有賦能成交量，購房者觀望情緒濃厚。

到底有多濃厚呢？大家可以看下北京市住建委公布的十一假期北京樓市成交數據：

9月29日，新房63套，二手243套； 9月30日，新房32套，二手210套； 10月1日，新房13套， 二手10套； 10月2日，新房0套， 二手1套； 10月3日，新房2套， 二手5套； 10月4日，新房2套， 二手8套； 10月5日，新房2套， 二手9套； 10月6日，新房2套， 二手17套；

整體上看，黃金周北京新房簽約116套，日均簽約15套，日均簽約量較去年假期下降48.2%，數據創下五年內新低。

其中，成交前十的樓盤里，有3個項目價格為3-4萬，2個項目為5-6萬，總價段以600-1000萬的項目為主力，人群以品質剛需和置換改善為主力。

二手房市場的表現相對較好，8天簽約503套，日均簽約63套。

有某門店中介人員告訴十一郎，北京樓市黃金周期間帶看很少，片區新房二手房都沒有成交量，哪怕開發商使出渾身解數，將部分項目傭金漲了3倍，房價下降，推出特價房等，仍然沒有帶看，更別提成交。

該銷售人員稱 ，目前的購房者，剛需購房人出手謹慎，置換買家又鏈條傳導不順，市場整體疲軟。

而這樣的疲態并非北京獨有。

上海在十一期間共推出50多個在售新盤，其中12個盤取證認購，整體市場人氣及到訪量上升，整體樓市表現平穩，這與“認房不認貸”政策釋放置換型賣家需求有關。

與新房相比，上海二手房卻處在冰封態勢，黃金周期間網簽64套，日均78套。十一郎認為，這和賣舊買新的趨勢一致，價格不跌到位，促成交易自然不易。

廣州作為近期“復活”的城市，在十一假期有超20個盤有營銷動作和促銷活動，尤其限購放開的番禺、黃埔兩區，網簽新房面積較去年增加13.2%。但成交分化仍在，不限購的增城等外圍區域成交冷淡。

深圳同期新房成交336套，3.45萬/平，與節前一周成交套數減少42%，成交面積減少41%，較去年同期日均下降46%。雖然有認房不認貸等政策，房貸利率調整，促進了部分回升，但實際成交不如預期。另外，人才房項目吸引多人申購，分流很多買家。市場重回觀望勢頭明顯。

再看下杭州，受亞運會關注分流影響，樓市整體表現平淡，黃金周期間僅5個項目開盤選房，800套房源僅492組客戶登記搖號。

從以上熱點城市的十一假期樓市表現可以看出，城市板塊之間的分化又一次升級：一線城市核心板塊高性價比項目、豪宅項目，無論是帶看量抑或成交量都熱度不退，而遠郊老破大、內城老破小卻無人問津。

永遠記住那句話：核心城市的核心資產，永遠保值。好地段好房子不用救市，差地段差房子就是爛泥扶不上墻，哪怕有限購底牌的松綁，哪怕有一區一策的刺激，又或者是傳言的新房限價解開，都無濟于事。

03

DICHAN SHIYIYYAN

政策帶不動長期樓市，期待“猛招”

在“房住不炒”成為樓市不可逾越的紅線之后，收緊多年的樓市調控政策在這個金秋9月頻繁出臺多項“認房不認貸”等松綁政策。

然而，政策的調整在帶來短期的市場竄起后，觀望情緒再度成為主流。9月1日北京實行的“認房不認貸”，在10月1日就沒有了后勁。

在購房需求已經明顯退熱，城市板塊間市場分化明顯的背景下，在新政的消化過程中，市場進入再次博弈中。

有五個因素不可回避。

首先是供過于求，新房可選很多，但改善人群為主，二手房越賣越多，剛需買房人沒有更多資金接盤。

9月1日，北京推出“認房不認貸”政策，對于剛需沒影響，更利好外省有房、北京無房的人群，還有就是有置換需求的改善人群。

但前提是“賣舊”要能賣出去，得有人接盤。

在朝陽東壩某項目售樓處，一位看房人告訴十一郎：“我需要賣舊，才能有首套40%首付資格，所以先關注下新房，買不買還要看賣房情況。” 這樣的置換鏈條傳導不順，直接影響新房成交。

9月26日，北京鏈家調整了中介費收取標準，標準從成交價2.7%下調至2%，收費模式改為買賣雙方各承擔1%。

雖然在一定程度上降低了剛需成本，但銷量并沒有太好。10月第一周二手房實際成交量是去年同期的一半，不到今年9月2號一天的量。

連鎖反應卻是二手房越賣越多。目前，鏈家二手房掛牌量已突破16.6萬套，一些房源一次性降價5%左右。

諸葛找房平臺有效二手房源已達18.7萬套，環比上月增加1.23%，降價房源為1570套。這并不是賣房人單邊降價，也不是降低中介費就能解決的問題。

第二，購買力不足。經濟下滑導致的失業率居高不下，收入不保障。即便央媽再放水，房貸利率再降，消費降級、無后勁也會持續。從這點上，資金才是撬動樓市增長的猛藥，否則再有心買也是枉然。

第三，主力買房人心態的變化。供應多元化，需求也隨之多元化。尤其是剛需買房人，從之前的80后轉到現在市場較多的00后，心態隨之也有變化，比如買房不如租房、買房投資增值機會變少等諸多問題。

第四，房企端對于買房人的負面影響很大，比如恒大許家印倒臺，部分房企宣布破產、交付就維權等。目前房企端化債、爆雷風險仍有，市場預期也會發生微妙變化。

最后，土地財稅制度上，保障房價的房產稅、保障房體系、國家住房銀行尚未建立，隨著城鎮化持續建設，高品質住房人均面積仍然不夠，一線城市核心地段的房產依然會呈現漲價趨勢。

說來說去，就一句話：目前的政策力度依然不夠。接下來是否還有“更猛”的新政出臺呢？十一郎與大家一起拭目以待。

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