上海
【導語】房屋買賣過程中，一般認為主要風險在買方，而忽視賣方風險。實際上，賣方同樣存在諸多風險，上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作中遇到各種案例，將賣方遇到的常見法律風險總結(jié)如下。
一、存在租賃的待售房屋可能遇到的法律風險
法律規(guī)定“買賣不破租賃”，且承租人有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋出售交付之時，仍處于租賃合同期限內(nèi)，則賣方應提前通知承租人并告知買方房屋出租的事實。如果承租人不愿意購買，應當讓承租人出具一份放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明；如果租賃合同在約定的房屋交付日期還沒有到期，就需要與承租人協(xié)商解除租賃合同或者與買方就房屋交付期限協(xié)商一致，否則賣方就要承擔違約責任。
二、注意定金保管條款
如果買賣雙方約定定金交由中介保管，但買方同時也會要求賣方出具定金收據(jù)，視為賣方已經(jīng)收到了定金，那么賣方就要受定金規(guī)則的約束。
另一方面，賣方需要注意的是，有的中介公司管理不規(guī)范，定金有可能支付到員工個人賬號或者直接微信轉(zhuǎn)給個人，而一旦定金被該員工挪用，將帶來一系列糾紛，還會妨礙房屋買賣交易的順利進行。
三、警惕中介私自修改合同
實務中，中介公司為了防止“跳單”或其他考慮，往往不讓買賣雙方單獨見面。中介公司人員分別商談之后，先讓一方簽字，然后再拿給另一方簽字，在這工程中，尤其存在空白未填寫的合同，中介可能會未經(jīng)買賣雙方一致同意即私自修改合同文本，由此讓買賣雙方產(chǎn)生爭議進而影響房屋買賣合同履行。
四、約定戶口遷出時間要謹慎
關(guān)于戶口遷出，買方一般均會要求約定違約責任條款。而對于賣方而言，首先要明確自己可遷出戶口的時間節(jié)點，盡可能將時間約定寬松些，避免承擔違約責任。
五、未能及時注銷抵押的風險
如房產(chǎn)存在抵押，則賣方需在約定的時間之前，沒有約定的，應在過戶之前，將抵押注銷。如果需要使用買方的首付注銷抵押，則應提前咨詢銀行辦理還貸和注銷抵押的流程和手續(xù)，要注意各流程之間的銜接，否則也可能產(chǎn)生違約責任。
六、賣方不能及時拿到買方銀行貸款的風險
由于買方原因或者由于銀行本身的原因，都可能導致賣方不能及時拿到買方的銀行貸款。因此，賣方應該明確支付房款是買方的基本義務，應約定如果銀行貸款不足，買方應以現(xiàn)金的形式不足；如果銀行房貸超過一定的期限，則視為買方延遲支付房款，應依約支付相應違約金，這樣可以督促買方設法讓銀行盡快放貸。
【結(jié)語】對于賣方而言，最重要的就是收取房款，因此跟“錢”有關(guān)的事，賣方都應特別注意，其目的有二：一是順利收到錢；二是不要因違約而賠給別人錢。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）
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