公房征收中誰(shuí)是共同居住人? | 至正開(kāi)放麥

近年來(lái)，隨著城市舊改的推進(jìn)，房屋征收補(bǔ)償利益分割案件逐年上升。2022年上海二中院發(fā)布了此類案件的裁判要點(diǎn)，明確了一些爭(zhēng)議問(wèn)題的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。公有居住房屋被征收后，誰(shuí)能作為共同居住人分得征收補(bǔ)償利益，是其中的一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》上對(duì)共同居住人的概念是這么表述的：共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

可以看出要被認(rèn)定為共同居住人必須同時(shí)符合3個(gè)條件：

1.有常住戶口；

2.實(shí)際居住生活一年以上；

3.本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難。

承租人李先生早年過(guò)世，妻子張女士攜二子二女落戶并居住。

大哥大明單身，1995年單位分配5平方米亭子間，因面積小用于出租，仍居住被征收房屋。

二哥小明婚后攜妻子共同居住被征收房屋，小明妻子在娘家房屋拆遷，取得貨幣安置款后，將戶籍遷入被征收房屋。

大芳婚后遷出戶籍，并與公婆同住，后將公公承租的公房按照公房出售政策購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

小芳婚后自購(gòu)商品房居住，并遷出戶籍。征收前三年以照顧母親為由遷入戶籍，實(shí)際上也經(jīng)常回來(lái)照顧張女士，有時(shí)晚上還居住被征收房屋。

對(duì)照上述共同居住人的3個(gè)條件，誰(shuí)能被認(rèn)定為共同居住人？

簡(jiǎn)單地說(shuō)，認(rèn)定共同居住人得先看戶口，再看居住，最后看他處房屋情況。

首先，看戶口。“常住戶口”是指必須是在被征收房屋處具有戶籍，戶籍在本市他處房屋內(nèi)不符合要求。本案中，大芳戶籍不在被征收房屋，首先排除在共同居住人之外。

其次，看居住。“實(shí)際居住生活一年以上”是指：戶籍在冊(cè)人員，將戶籍遷入被征收房屋后，未再遷出，直至征收時(shí)，且以被征收房屋為居住地，長(zhǎng)期、連續(xù)、穩(wěn)定居住生活一年以上。本案中，張女士、大明、小明夫妻，在戶籍遷入后，均以被征收房屋為居住地，長(zhǎng)期、連續(xù)、穩(wěn)定居住生活一年以上。

需要注意的是，這種長(zhǎng)期、連續(xù)、穩(wěn)定居住生活一年以上的居住狀態(tài)，必須以末次戶籍遷入時(shí)起算。小芳雖然早年也長(zhǎng)期居住被征收房屋，但其戶籍遷出后再遷入時(shí)，已經(jīng)自購(gòu)商品房居住，其雖經(jīng)常回家照顧母親，有時(shí)也居住，但這一居住狀態(tài)，只能屬于臨時(shí)居住，不能被認(rèn)定為以被征收房屋為居住地的，長(zhǎng)期、連續(xù)、穩(wěn)定的居住。所以小芳不符合這一條件，無(wú)法被認(rèn)定為共同居住人。

最后看他處房屋情況。“其他住房”主要是指福利性質(zhì)的房屋，例如原承租的公房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房，公房被拆遷后所得的安置房以及按公房出售政策購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房等。“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房共同居住人在他處購(gòu)買商品房不屬于“他處有房”。“居住困難”主要是指，在其他房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。其中法定最低標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，一般以房屋調(diào)配當(dāng)時(shí)的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

大明和他的妻子雖然滿足前兩項(xiàng)條件，但大明曾分配過(guò)福利房屋，雖然5平方米按照現(xiàn)在的政策屬于居住困難，但按照1995年受配房屋當(dāng)時(shí)的政策，已經(jīng)算是解困了，并不屬于居住困難。

小明的妻子在娘家的公房拆遷中，作為安置人員享受過(guò)貨幣安置款，該貨幣安置款的實(shí)質(zhì)是給安置人購(gòu)房解決居住，所以小明妻屬于本市有其他住房的人。

大明和小明的妻子兩人均無(wú)法被認(rèn)定為共同居住人。

如果大芳戶籍仍留在被征收房屋，但其將公公承租的公有住房，按公房出售政策，購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法被認(rèn)定為共同居住人。

小芳自購(gòu)商品房本不屬于他處有房，如果她的戶籍沒(méi)有遷出被征收房屋，就能被認(rèn)定為共同居住人。

綜上，本案中只有張女士和小明可以被認(rèn)定為共同居住人，分得征收補(bǔ)償利益。

劉建穎

上海二中院未成年人與家事案件

綜合審判庭審判員

榮立上海法院2017年度、2020年度、2021年度、2022年度個(gè)人三等功。

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