今天的文章關(guān)鍵看后半段，白話文。

　　11月9日，高盛正在買(mǎi)入中國(guó)房企債券！

　　NO.1 資金的嗅覺(jué)是最敏銳的

　　房地產(chǎn)在政策底已經(jīng)澄清的情況下，市場(chǎng)也已經(jīng)開(kāi)始摸底。不僅出現(xiàn)外資抄底的現(xiàn)象，實(shí)際上國(guó)內(nèi)也開(kāi)始政策調(diào)整。

　　10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，今年前三季度，因?yàn)椴糠殖鞘蟹績(jī)r(jià)上漲太快，個(gè)人住房貸款投放受到一些束縛，房?jī)r(jià)上升速度得到緩解。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，城市房貸供需關(guān)系也回歸正常。

　　從鄒司長(zhǎng)的話可以知道，的確有少數(shù)城市對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行約束投放，但這是為了制止這些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)作（屬于隱性政策）。而在房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，房貸投放也將回歸正常（隱性政策解除）。

　　如今，鄒司長(zhǎng)明確“房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，房貸供需將回歸正常”后，少數(shù)城市已經(jīng)搶先一步下調(diào)房貸利率！

　　▲對(duì)比一個(gè)月前統(tǒng)計(jì)的房貸利率，工商銀行、建設(shè)銀行的首套利率均下調(diào)0.1%。

　　由此，單單從資金的角度看，房貸利率下調(diào)、外資抄底房企債券，這意味著樓市基本不會(huì)再出更嚴(yán)厲的打擊政策，市場(chǎng)也正在摸底。

　　NO.2 房地產(chǎn)存在周期反彈過(guò)程

　　來(lái)到政策上，根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)第三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)4.9%，但環(huán)比僅增長(zhǎng)0.2%。

　　之前為了對(duì)抗疫情，去年中期一系列降準(zhǔn)，導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)急速上升。如今限制按揭貸款和房企借款，給這個(gè)貢獻(xiàn)逾25%經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的行業(yè)鋪上陰影。

　　就在前幾天，國(guó)務(wù)院新聞辦公室解讀前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源就提議，存款準(zhǔn)備金率四季度可以下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，以便為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供支撐。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在2021年的第四季度或?qū)⒂瓉?lái)一次全面降準(zhǔn)；已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月沒(méi)有變化的5年期以上LPR（4.65%），可能下調(diào)。

　　▲據(jù)專家論文預(yù)測(cè)，從實(shí)際GDP貢獻(xiàn)度上看，房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售回落15%，至少會(huì)拉低GDP增速1.5個(gè)點(diǎn)。

　　因此，無(wú)論是從保經(jīng)濟(jì)GDP的角度還是從保土地出讓金的角度，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不可能下一刻就突然倒了。

　　NO.3 房企自救，灰暗將會(huì)過(guò)去

　　不只是針對(duì)行業(yè)，部分有實(shí)際困難的房地產(chǎn)企業(yè)，也開(kāi)始復(fù)工復(fù)產(chǎn)。此前泰禾集團(tuán)曾遭遇“流動(dòng)性危機(jī)”，但現(xiàn)在已有十余個(gè)城市和地區(qū)的項(xiàng)目先后交付，大部分停工項(xiàng)目也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了復(fù)工。

　　與此同時(shí)，剛遇到困境的佳兆業(yè)集團(tuán)，前天也表示，會(huì)拿出實(shí)際的手段，全力以赴解決資金兌付問(wèn)題，并加快項(xiàng)目銷(xiāo)售。

　　下面是我們的分析：

　　1、美國(guó)人抄底不是直觀意義上對(duì)房地產(chǎn)利好，但它間接讓ZF對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施救助的必要條件。美國(guó)在不斷的印錢(qián)買(mǎi)入你的低價(jià)房，等疫情好了房?jī)r(jià)升溫。那么我們不得不提，其實(shí)房地產(chǎn)這一波寒冬無(wú)疑是提前來(lái)的，試想沒(méi)有疫情的意外，它至少還能在推遲5年才會(huì)爆發(fā)。

　　劃重點(diǎn)：既然寒冬提前來(lái)了，春天也就會(huì)相應(yīng)提前。

　　所以我聽(tīng)著某些人刪我貼的理由說(shuō)我在唱衰，這個(gè)詞很刺耳，這是經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，目前就是房地產(chǎn)的下行期，這不是唱出來(lái)的，我也沒(méi)有這么好的嗓子。

　　2、疫情的原因，所以房地產(chǎn)的寒冬配合著去紅線的問(wèn)題額外逼人。房地產(chǎn)全國(guó)的銷(xiāo)售，一季度銷(xiāo)售目標(biāo)的平均完成率為12.7%，上半年平均完成率是41.1%。所以對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售從業(yè)者說(shuō)一句，你明白為什么你的營(yíng)銷(xiāo)總天天拉你們開(kāi)會(huì)了嗎，因?yàn)樗慌Γ址昼娋褪I(yè)。今年的金九銀十趕上疫情加地產(chǎn)頻繁暴雷，已然銷(xiāo)售數(shù)據(jù)稀碎。

　　劃重點(diǎn)：最佳的買(mǎi)房時(shí)間就是今年的第四季度，從銷(xiāo)售壓力到上市公司的財(cái)報(bào)，到2022年是否能繼續(xù)活下去，這些角度，2021年第四季是新房入手的第一最佳時(shí)期，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一個(gè)詞“以價(jià)換量”就是用價(jià)格的優(yōu)惠換取銷(xiāo)售量，這個(gè)階段的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)一個(gè)房企不僅僅是面子問(wèn)題，在困難的時(shí)候的第一才是含金量和對(duì)于未來(lái)生存最關(guān)鍵的！

　　如果這一季度銷(xiāo)售依舊慘淡，那么第二最佳時(shí)期在明年的一季度。所以選擇好時(shí)機(jī)上車(chē)，剛需剛改的小伙伴。

　　3、未來(lái)的天津還會(huì)再持續(xù)跌盤(pán)嗎。我個(gè)人看法是不會(huì)，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)跌到4-5成了，相當(dāng)于腰斬。房?jī)r(jià)如果再低，土拍價(jià)格就會(huì)更低，地方政府就越赤字，目前已經(jīng)產(chǎn)生了這一幕，所以從救市的角度不能再跌了，于是我們也看到了，有很多項(xiàng)目政府也在控制價(jià)格，你想低我都不允許，必須按照規(guī)范來(lái)操作。

　　換言之對(duì)于一個(gè)外來(lái)人口較多的城市，高低起伏并不會(huì)太影響市場(chǎng)，例如北京上海深圳，畢竟都是外來(lái)的人接了土著的盤(pán)。土著有了錢(qián)再消費(fèi)位置稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的項(xiàng)目。從而達(dá)到手上有房，銀行有錢(qián)，逍遙自在。而天津這個(gè)直轄市，很尷尬的是前幾十年都是土著賣(mài)土著的接，沒(méi)有外循環(huán)。這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，反而一堆人成了房奴，貸了一屁股款，當(dāng)房?jī)r(jià)降的時(shí)候，這個(gè)城市的土著就越來(lái)越窮。你品，你細(xì)品。

　　做個(gè)最后總結(jié)：這一波房?jī)r(jià)下跌是一個(gè)好的信號(hào)，因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)高出了市場(chǎng)正常的價(jià)格，而目前的售價(jià)漸漸趨于穩(wěn)定。說(shuō)個(gè)好理解的，2016-2017年的天津房?jī)r(jià)，就像2020-2021年的年初的豬肉價(jià)格。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就像前幾個(gè)月的豬肉價(jià)格。但豬肉價(jià)格始終要回歸正常的。

　　劃重點(diǎn)：目前在天津上調(diào)工資的薪資崗位是存在問(wèn)題的，在工資不漲物價(jià)漲的其情況下，房?jī)r(jià)下降也是維持平衡的一個(gè)姿態(tài)。

　　最后一個(gè)重點(diǎn)，現(xiàn)在買(mǎi)房要有購(gòu)房邏輯。

　　敲黑板：升值潛力和值錢(qián)是兩回事。

　　學(xué)區(qū)房屬于高位房，目前的政策大家也看到了，是值錢(qián)但升值潛力并不大。當(dāng)天津激活流動(dòng)人口后，小戶型公寓類的投資性價(jià)比就很高了，屬于入手低限制低租售比可以跑贏通脹。舊改類的老小區(qū)，值得購(gòu)買(mǎi)，一般6樓到頂，現(xiàn)在有價(jià)值的是1樓2樓，因?yàn)樯婕暗脚f改的社區(qū)面臨老齡化問(wèn)題，樓層越高價(jià)格越低，恰恰最有升值潛力就是5-6樓，入手便宜加裝電梯后，高層采光好反超1-2樓。

　　最后切記超高層，再值錢(qián)也不要買(mǎi)，住的越久養(yǎng)護(hù)成本越高，未來(lái)越不方便。