對(duì)于炙手可熱的“法拍房”，你了解多少？

什么是法拍房

最近幾年法拍房火爆， 法拍房其實(shí)由來(lái)已久，已經(jīng)有20多年的歷史了，只是很少出現(xiàn)在大眾購(gòu)房者的視野內(nèi)，在2018年730政策前都是投資公司、資產(chǎn)公司、投資客、炒房團(tuán)的生財(cái)之本，直至新政策出臺(tái)致使這個(gè)消化途徑的消化能力大大削弱才流向市場(chǎng)，時(shí)至今日，法拍房這個(gè)購(gòu)房途徑已為大多數(shù)購(gòu)房者所能接受。

法拍房簡(jiǎn)單來(lái)講，就是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。大部分是由于投資失敗，資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起。

法拍房的優(yōu)勢(shì)

1、法拍房是通過網(wǎng)上拍賣，結(jié)果公開、公平、公正；

2、價(jià)格低，一般成交價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低10-20%；

3、交易時(shí)間極短，房產(chǎn)過戶僅1個(gè)月左右；

4、可以抵押貸款，且審批時(shí)間僅20天左右；

5、比二手房交易更安全，因?yàn)槎址抠I賣過戶期間，極有可能因賣方存在其他債務(wù)使該房產(chǎn)被法院查封，或賣方一房多賣或者賣家反悔等；

6、深圳綠本房產(chǎn)只有通過法拍才算合法交易，且可以相關(guān)部門登記備案。

競(jìng)拍法拍房的流程

第一，核查購(gòu)房資格和貸款資格

第二，選定意向房源

第三，意向房源盡調(diào)

第四，房源沒問題，繳納拍房保證金

第五，參與出價(jià)競(jìng)拍

第六，領(lǐng)成交確認(rèn)書

第七，繳納首期款，辦理好按揭手續(xù)

第八，放尾款到法院，法院出裁定書

第九，遞件過戶 ，去稅務(wù)局核稅繳稅

第十，領(lǐng)取新房產(chǎn)證，清場(chǎng)收房

誰(shuí)可以購(gòu)買法拍房

有些城市的法拍房是不限購(gòu)，甚至一個(gè)城市的某個(gè)區(qū)域是不限購(gòu)的，各地政策都不一樣，目前深圳的法拍房需符合限購(gòu)政策

住宅類：就是普通商品房。個(gè)人購(gòu)買需要深戶或5年連續(xù)不間斷社保，企業(yè)不可購(gòu)買。

商業(yè)類：就是公寓、商鋪、寫字樓、廠房。個(gè)人、企業(yè)均可購(gòu)買

如果是深圳戶口：家庭限購(gòu)兩套，單身限購(gòu)一套，離異限購(gòu)一套

如果是非深圳戶口但能提供連續(xù)5年社保或納稅證明，不管家庭還是個(gè)人，都是限購(gòu)一套

法拍房怎么看房呢

法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業(yè)主自愿出售，為了賣出房子會(huì)配合看房，法拍房截然相反，業(yè)主（債務(wù)人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業(yè)主都不會(huì)配合看房；空置的房子沒有鑰匙看不到；其他人占有的情況，要看占有人配不配合。

法拍房大部分看不到房，不過可以去看樓上樓下的戶型，去敲門，遇到好說話的可能會(huì)給看，實(shí)際內(nèi)部裝修可在網(wǎng)上公示的照片看個(gè)大概，法拍圈里都是這么說的：法拍房有驚喜，意思就是當(dāng)毛坯房買，大多數(shù)人買了房都會(huì)弄一下裝修，最基本的墻要刷一下，如果收房之后裝修很好就是個(gè)大驚喜了。

法拍房的稅費(fèi)

首先，不是所有的稅費(fèi)都要交，有些稅還可以減免，要根據(jù)實(shí)際某套房源的情況和賣方、買方的情況來(lái)確定是不是要交這個(gè)稅，且實(shí)際情況不一稅率也不一樣。

契稅：要根據(jù)房子情況和買方情況分為1%、1.5%、3%三種稅率；

個(gè)稅：滿五年唯一住房可減免，需要債務(wù)人滿足條件且配合；

增值稅：根據(jù)房子情況有全額繳納、差額繳納、還有不用繳納三種；

土地增值稅：如果產(chǎn)權(quán)人是公司那么稅費(fèi)區(qū)間非常大，少的只有幾千甚至沒有，多的甚至稅比起拍價(jià)還高；

有的客戶一上來(lái)就說，房哥趕緊幫我算一下這套房稅費(fèi)多少，首先我得知道客戶是什么情況，在深圳有沒有房子，已婚未婚等，還得去調(diào)查這套房子產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，個(gè)人還是公司、房子買了多久、有沒有超豪宅線、原登記價(jià)等。不像二手房一樣，房子的情況賣方委托的時(shí)候資料齊全，或是一個(gè)電話過去就告訴你了，一份稅費(fèi)表幾分鐘搞定，法拍房要實(shí)際調(diào)查才能算出來(lái)。稅費(fèi)計(jì)算是一件很復(fù)雜且又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖拢娺^不少案例因?yàn)槎愘M(fèi)沒有算好拍下來(lái)超過市場(chǎng)價(jià)的，實(shí)在很惋惜，本來(lái)是可以省錢的事結(jié)果不但沒有省錢還多花了不少冤枉錢！

法拍房能貸款？不是要一次性付款嗎？

法拍房可以正常貸款，貸款的成數(shù)、年限、利率跟普通二手房一樣，你買二手房首付最低可以付3成，那么法拍房也是一樣的。在深圳，法拍房依然像二手房一樣需要符合限貸政策

雖然法拍房可以正常貸款，但是流程卻與二手房不同，目前整個(gè)深圳也僅有幾家支行才能做，且需要擔(dān)保公司擔(dān)保才可以做，法拍房貸款時(shí)效性要求很高，通常一套房子拍下來(lái)法院規(guī)定5天或10天內(nèi)付清全款，否則視為違約，沒收保證金，所以貸款要在5個(gè)工作日或10個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放，注意是發(fā)放，不是審批，在此特別提醒一下膽大的同學(xué)，自己拍是可以，但是要保證安全和貸款及時(shí)發(fā)放，因?yàn)橘J款發(fā)放不及時(shí)而造成的違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮，重新放出來(lái)拍賣的房源亦看到不少是因?yàn)楦?jìng)拍人違約而重新拍賣，違約的原因80%是因?yàn)橘J款問題，還有20%是因?yàn)槎愘M(fèi)超高或其他原因，10%的保證金沒了是真的很可惜。

法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？

俗話說富貴險(xiǎn)中求，撿漏也確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，法拍房大多數(shù)是基于市價(jià)的5-7折起拍，少則省幾十萬(wàn)，多則省幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，更有大標(biāo)的省上億的，8個(gè)0，真是誰(shuí)看了都眼饞，安全拿到笑開花，那么法拍房都有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

第一：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

紅本、綠本、私宅、大紅本、公寓、單身公寓、宿舍等，這些你可能不全知道，但肯定知道幾個(gè)，不是每種性質(zhì)都可以過戶，而公寓不帶學(xué)位，本來(lái)買個(gè)房子是給小孩上學(xué)用的，結(jié)果買個(gè)公寓小孩上不了學(xué)。如果沒有查清楚產(chǎn)權(quán)就拍下來(lái)，過不了戶，貸不了款后悔都沒用。還有的會(huì)產(chǎn)權(quán)不完整，有些法拍房?jī)r(jià)格低到不可思議，結(jié)果仔細(xì)一看50%產(chǎn)權(quán)，這種房子買過來(lái)甚是麻煩，且產(chǎn)權(quán)不完整使用難，所以買房的時(shí)候一定要看清法院的公告。還有雙拼房， 雙拼房的起拍價(jià)普遍比較低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)大，一般會(huì)有兩種情況：一種是兩套一起拍，這種需要兩個(gè)名額，只有深戶家庭且家庭在深圳無(wú)房的情況下才有資格購(gòu)買，有些法院還要求拍前去法院登記或公證，另一種是拍其中一套，這種要看戶型結(jié)構(gòu)是否實(shí)用，有沒有打通。所以一定要實(shí)地看房。

第二：房子的產(chǎn)權(quán)人

這個(gè)主要涉及到房子的稅費(fèi)問題，一般產(chǎn)權(quán)人為個(gè)人，稅費(fèi)正常，有些是公司產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)的物業(yè)稅費(fèi)區(qū)間很大，要詳細(xì)了解房子的情況才能算出，因?yàn)楣井a(chǎn)權(quán)產(chǎn)生高稅費(fèi)最終拍下超過市場(chǎng)價(jià)而違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮。有的房子拍下來(lái)，稅費(fèi)都比成交價(jià)高，買主真是欲哭無(wú)淚。

第三：付款時(shí)間

法拍房的付款時(shí)間是有規(guī)定的，一般為5天或10天，在規(guī)定的期間內(nèi)無(wú)法將全款交付到法院指定賬戶，法院將沒收拍賣保證金，目前很多客戶會(huì)選擇銀行按揭貸款購(gòu)買拍賣房，如果不熟悉流程或者競(jìng)拍前沒有做預(yù)審批，都會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法按時(shí)發(fā)放按揭款造成買方違約，法拍房貸款跟普通二手房貸款不同，且只有幾個(gè)支行可以做，目前拍下違約的80%都是因?yàn)橘J款沒有及時(shí)發(fā)放造成的，10%的保證金被沒收很是肉疼。除非真的懂操作法拍房，否則強(qiáng)烈不建議自己操作

第四：房源涉及刑事案件

這是一個(gè)連業(yè)內(nèi)人士都容易忽略的問題，涉及刑事的物業(yè)法院公告基本沒有公示，要專業(yè)人士去查，涉及刑事案件的物業(yè)會(huì)存在過不了戶的風(fēng)險(xiǎn)，解決非常復(fù)雜耗時(shí)，且不一定能成功，有的只能等，等案件處理完才可以過戶，此類案件往往要一兩年甚至幾年才能處理完，這期間基本什么都做不了，且會(huì)有撤回的可能，就是說可能你等了一兩年結(jié)果自己拍下的物業(yè)又被收回，而且期間一直在計(jì)著利息，結(jié)果就是房子沒拿到耗費(fèi)了時(shí)間損失的錢財(cái)。

第五： 租約

租約有正常租約和長(zhǎng)期租約，正常租約看似好處理，但如果債務(wù)人在房子成功拍下后收回房子再暴力對(duì)抗執(zhí)行，清場(chǎng)比較復(fù)雜，長(zhǎng)期租約一般都是債務(wù)人對(duì)抗執(zhí)行所簽署的，清場(chǎng)也比較復(fù)雜

第六：債務(wù)人對(duì)抗

法拍房因它的特殊性，都不是債務(wù)人主觀意愿去出售物業(yè)，且多數(shù)房子都是債務(wù)人自己一家人在住，且是唯一一套，出現(xiàn)暴力對(duì)抗屢見不鮮。我們可以申請(qǐng)法院清場(chǎng)： 目前有部分房源有公示法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)，法院也確實(shí)會(huì)負(fù)責(zé)清場(chǎng)，但是周期較長(zhǎng)，法院案子積壓嚴(yán)重，都在排期，目前所知的案例最快的都是半年以上，有的甚至要兩年左右；沒有公示法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)的法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)。還有，自己花費(fèi)，找輔拍機(jī)構(gòu)清場(chǎng)，因?yàn)樗麄冇袑ｉT負(fù)責(zé)清場(chǎng)收房的團(tuán)隊(duì)，收房經(jīng)驗(yàn)豐富

法拍房遇到長(zhǎng)租約怎么辦

如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，一手交錢一手交貨大家萬(wàn)事大吉。

如果房主想方設(shè)法賴著不走，一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房。

這種情況，我們可以和購(gòu)房時(shí)的法院溝通，請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行

如果法院不予強(qiáng)制執(zhí)行，也可以通過尋找專業(yè)的律師或者相關(guān)人士尋求幫助。

如果是合理的租賃，且年限時(shí)間合理，租賃期限不長(zhǎng)，可以先與租客協(xié)商，如果租客答應(yīng)搬離，給予一定的搬家補(bǔ)貼費(fèi)用。

如果租客不愿意搬離按照原先簽訂的租賃合同在不改變?cè)燃s定的前提下重新簽訂租賃合同，順便去租賃所備個(gè)案，以免日后發(fā)生不必要的其他糾紛。

房子為長(zhǎng)期租賃的需確定其合同法律效力認(rèn)定。如果原業(yè)主惡意為之，伙同他人或者遠(yuǎn)房親戚朋友捏造出租賃時(shí)間長(zhǎng)：10年、20年租約，租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)或者聲明已經(jīng)一次性付款給原業(yè)主。從以往的案例來(lái)看，這種租賃合同大部分是可以通過法律途徑認(rèn)定無(wú)效的，但也不排除個(gè)別特殊案例。

法拍房一拍，二拍，變賣有什么區(qū)別

一拍，就是第一次拍賣，

二拍，就是第一次無(wú)人出價(jià)流拍，再次拍賣，通常二拍的價(jià)格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢(shì)是起拍價(jià)較低，舉例：一拍價(jià)格7折，二拍的價(jià)格8折X80%=5.6折，這里可以看的出來(lái)，二拍的房子更便宜。

變賣，二拍無(wú)人出價(jià)流拍，再次拍賣，最后一次拍賣，價(jià)格通常跟二拍價(jià)格一致，有極少數(shù)會(huì)調(diào)低價(jià)格，變賣的房子通常有兩個(gè)月的變賣期，期間有人出價(jià)后24小時(shí)內(nèi)沒有人再次出價(jià)即成交。變賣的房子相對(duì)來(lái)說沒有價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，且不能貸款，需要一次性付清全款。

怎么撿漏法拍房

撿漏要有一個(gè)打不死小強(qiáng)的精神，重在參與。首先要讓自己所有的資料資金全部到位，坐等筍盤，隨時(shí)準(zhǔn)備打標(biāo)隨時(shí)準(zhǔn)備成交。之前我有個(gè)朋友，為了撿漏連續(xù)拍了八套都超出自己的預(yù)期，在過年期間打了個(gè)標(biāo)進(jìn)去 。市場(chǎng)價(jià)650萬(wàn)結(jié)果420萬(wàn)底價(jià)成交。收樓費(fèi)用15萬(wàn)元全部搞定。

法拍房如何變現(xiàn)

很多人認(rèn)為法拍房買來(lái)不好變現(xiàn)，認(rèn)為法拍房就是不好的房子。其實(shí)相反！舉例：張總李總3年前在同一小區(qū)買了同樣戶型同樣面積的房子，同為步梯房。張總二手房買價(jià)220萬(wàn)，四樓。李總法拍房買價(jià)145萬(wàn)，三樓。現(xiàn)同時(shí)出售，張總500萬(wàn)未出手。李總510萬(wàn)已出手。客戶也不知原業(yè)主是否當(dāng)時(shí)用什么方法取得。只知道步梯三樓更適合自己。居住幾年后，下一個(gè)買家也不在乎你是用什么方式取得。下一個(gè)客戶更在乎的是，要買的是現(xiàn)在我用多少錢購(gòu)買更適合及更實(shí)用。

法拍房的價(jià)值

現(xiàn)在全國(guó)各地都有房子在拍賣。告訴大家，房子買的就是價(jià)值而不是價(jià)格。三四線城市法拍房3000元一平方米的房子也有，但無(wú)人問津。要知道現(xiàn)在建筑成本都在1000元左右。為何這么便宜的價(jià)格也沒人買，因?yàn)闆]有價(jià)值。買來(lái)無(wú)法變現(xiàn)，居家無(wú)人愿住，偏遠(yuǎn)差無(wú)任何配套，買來(lái)就是燙手山芋。在北上廣深人員密集的城市，再高也有人買。因?yàn)樗膬r(jià)值所在。

法拍房如何出價(jià)？

做為一個(gè)專業(yè)的法拍房高手對(duì)法拍房競(jìng)價(jià)也是要有一定的技巧。

第一，沉著冷靜型，任憑對(duì)方如何出價(jià)都堅(jiān)持自己的原則。

第二，打壓型，對(duì)方出價(jià)必打壓，直接打?qū)Ψ綈炄?/p>

第三，打持久戰(zhàn)型。之前見過一個(gè)標(biāo)直接堅(jiān)持了三天二夜出價(jià)1487次，沒日沒夜從10萬(wàn)競(jìng)拍到到802萬(wàn)，最后堅(jiān)持者得勝利。獲利按億元計(jì)算。

第四，秒殺型，高手都是在最后一秒出手，打擊參拍者銳氣，認(rèn)為唾手可得有失之交臂。

第五，死磕型，非拍到不可。這類選手也許是醉翁之意不在酒。

戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)法如排名布陣，堅(jiān)持自己原則。沉著冷靜不忘初心方得始終。

法拍房的操作非常嚴(yán)謹(jǐn)且專業(yè)，不是懂一點(diǎn)點(diǎn)法拍知識(shí)或認(rèn)識(shí)一些人就可以操作的了的，盲目入市可能造成巨大損失。