荔灣山村的97.38%：一場城中村改造的“廣州速度”實驗

2026年6月，廣州入夏。芳村大道東沿線，荔灣山村城中村改造項目三社安置房地塊上，拆卸作業正熱火朝天地進行著。

幾乎同時，一個數字被反復提及：97.38%。從2024年9月30日啟動到2026年5月底，這個項目累計簽約1746戶，簽約率達到97.38%。在廣州“依法征收、凈地出讓”新模式的試點項目中，這個進度穩居前列。

不到兩年時間，山村走完了許多城中村改造項目五六年都未必能走完的路。

為什么是山村？

山村位于白鵝潭商務區核心輻射圈，總用地面積67.03公頃，東至花地河，西至廣佛交界線，南至廣鋼鐵路支線，北至芳村大道。項目涉及房屋1793戶，其中國有住房1049戶，宅基地房屋744戶。

但區位優勢只是基礎。真正讓山村跑出加速度的，是它身上那個特殊的標簽：廣州首批“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式試點項目。

在舊模式下，城中村改造走的是“毛地出讓”的路子，村集體與開發商直接合作，土地在未完成征收的狀態下進入市場。結果是什么？改造成本不可控、周期無限拉長、回遷安置遙遙無期，甚至出現“拆了一半爛尾”的案例。

山村差點也走上這條路。山村聯社黨委書記、社長王賜輝說，聯社曾與一家地產公司接洽過，改造意愿征詢的同意率當時就達到了90%。但后來，那家公司資金鏈斷裂，舊模式走不下去了。

轉機出現在荔灣區將山村納入新模式試點。“新模式下，項目由政府主導、國企實施，大家的信心更足了。”王賜輝說。

“依法征收、凈地出讓”的邏輯完全不同。政府先依法完成征收，將土地整理為凈地后再公開出讓。這意味著政府掌握了主導權，改造成本可測算、出讓條件可預設、回遷安置可前置。居民清楚知道征收是依法推進的、補償標準是公開透明的、安置房建設有明確節點，博弈成本大幅降低。

這不是簡單的流程調整，而是城中村改造從“村民與開發商的雙邊博弈”轉向“政府主導的公共治理”的結構性轉變。

8個月，從0到90%

項目啟動僅8個月，簽約率就突破了90%。荔灣區石圍塘街道經濟發展辦公室的工作人員說，群眾支持是最大“基本盤”。

數據更能說明問題：國有住宅累計簽約1043戶，簽約率99.43%，僅剩6戶未簽約；宅基地累計簽約703戶，簽約率94.49%，僅剩41戶未簽約。

為什么國有住宅的簽約率遠高于宅基地？原因不難理解。產權清晰的物業更容易達成共識，而宅基地涉及歷史確權、家庭內部分配等問題，利益訴求更復雜。這41戶未簽約的宅基地，正是后續攻堅的焦點。

那剩下的3%怎么辦？新模式強調“依法征收”。根據規定，被征收人在征地補償決定下達之日起60天內未申請行政復議，或者6個月法定救濟期內未提起訴訟，且在催告后仍不履行搬遷義務的，政府可依法向人民法院申請強制執行。

法治路徑，為最后3%的攻堅提供了制度保障。

肉眼可見的進度

簽約只是第一步。一年半的時間里，山村的物理面貌也在迅速改變。

項目已接收移交房屋1326戶，已拆除私房558戶，拆卸面積超過6.7萬平方米。首期安置房腸衣廠地塊一期主體結構已施工至地上16層，計劃今年10月封頂。三社安置房地塊將于6月底動工。山村留用地塊長力地塊已基本完成征收土地平整工作。

就在最近，又一個關鍵節點被突破：首期安置房用地正式獲得建設用地批復。廣州市規劃和自然資源局荔灣區分局表示，這不僅意味著前期繁雜的土地整備工作取得了階段性勝利，更向外界釋放了項目加速推進的強烈信號。

荔灣區始終堅持“安置先行、民生為本”的理念。安置房建設走在前面，村民才能安心簽約、放心搬遷。

村民的賬本

在山村村民眼里，這些數字和節點對應的是實實在在的生活改變。

村民梁光杰所在的大渦村，地形如其名，四周高、中間低，像個“水渦”。“下小雨時，水漫過小腿，下大雨，積水就更深了。臺風‘山竹’那次，水到了胸口那么高。”他比劃著說。房屋老舊密集，“一伸手可以摸到鄰居家，誰家炒辣椒，嗆得要趕緊關窗戶”。長期以來，街坊們對改造十分向往。

村民劉耀華家住在洞企石路，三兄弟、十幾口人擠在一棟占地面積30多平方米的三層小樓里。“我們商量后馬上決定簽約，最后拿到了四套拆遷安置房，以后大家分開住，住得寬敞些了。”他說。

補償標準方面，框架結構住宅房屋為44600元/平方米，混合結構43600元/平方米，磚木結構42600元/平方米。二期征收補償方案已于2026年3月公布。

2024年12月，項目指揮部在南方茶葉市場西側地塊舉辦了補償款發放及安置房交付儀式，15名居民代表上臺領取了支付憑證、房票和新家鑰匙。

拆與留的平衡

城中村改造最容易引發爭議的，往往是產業的去留。

按照傳統改造邏輯，這片區域大概率被整體推倒，重建為住宅或商業綜合體。但山村項目選擇了一條不同的路：保留21家茶葉市場中的20家。

這個決策有它的道理。茶葉市場不是低端產業，而是具有集聚效應的專業市場。一旦打散，商戶流失、客戶遷移、品牌瓦解，再想重建幾乎不可能。保住茶葉市場，就是保住山村的產業根基和經濟活力。

項目采用“拆整結合”的方式推進。同時，片區規劃將推動建設南方茶葉大廈、山村大廈、山村逸彩大廈等項目落地。根據2025年7月公示的控制性詳細規劃，山村片區規劃總建筑面積175.14萬平方米，其中居住109.06萬平方米，商業辦公61.57萬平方米。

依托白鵝潭商務區的發展勢能，山村改造后將釋放出巨大的產業空間與商業活力，進一步優化荔灣西部的產業結構。

一個可復制的樣本？

山村項目的意義，可能超出了它67.03公頃的范圍。

廣州2026年一季度城市更新固投達到569億元，同比增長42%，其中城中村改造投資同比增長77%。全市52個新模式項目安置房已累計開工15.1萬套。城市更新的盤子越做越大，但如何保證每一個項目都跑得穩、跑得快，需要一個可參照的樣本。

山村提供了這樣一個樣本。從啟動到簽約率突破90%只用了8個月，從簽約到安置房主體結構施工至16層只用了一年半。政府主導、國企實施、依法征收、凈地出讓、安置先行、拆整結合——這套組合拳打下來，效果肉眼可見。

當然，山村項目也有它的特殊性。位于白鵝潭商務區核心輻射圈，區域發展預期明確，居民對改造后的價值提升有清晰判斷。并不是每個城中村都具備這樣的條件。

但至少，它證明了一件事：在制度設計合理、執行到位的前提下，城中村改造可以不必拖成一場曠日持久的拉鋸戰。

剩下的3%，還在攻堅。安置房的建設，剛剛進入快車道。茶葉市場的商戶們，還在等待新市場的模樣。

山村的改變，遠未結束。