同衡親歷 | 從“小家”到“大家”：玉橋街道家庭友好型街區更新的研究探索與資源整合實踐

在北京城市副中心從藍圖走向落地的進程中，玉橋街道作為一個典型的“生活型街區”，面臨著空間飽和與品質不高的雙重困境。然而，這里擁有一筆容易被傳統更新視角忽略的社會資產：極高的家庭占比與穩定的熟人社會結構——兩代居與三代居家庭占比超過56%，居住十年以上的居民高達45%，50歲以上人口占比達35%。這些數據勾勒出一幅以“家庭”為基本單元的社會圖景。本文從“家庭友好”的研究視角出發，梳理玉橋街道如何通過精細化社會體檢與存量資源整合，構建面向家庭全生命周期的更新策略框架，為同類生活型街區提供可借鑒的方法路徑。

一、城市挑戰：當“高家庭密度”街區進入存量時代

玉橋街道是副中心發展最早、最成熟的集中建成區。不同于亟待大拆大建的區域，這里的空間骨架已高度穩定，增量建筑規模僅約1萬平方米，存量空間的盤活與品質提升是唯一出路。

玉橋街道區位圖

玉橋街道現狀圖

但真正讓玉橋區別于其他街區的，是它獨特的社會紋理。根據2021年精細化體檢數據，玉橋的家庭結構呈現鮮明的“小家庭為主、多代共存”特征：一代居占比約44%，其中“老兩口”家庭（50歲以上）占比14.5%，獨居占12%；兩代居占比約43%，其中20%的家庭有未成年人；三代居占比約13%。從年齡結構看，老（60歲以上）、中（36-60歲）、青（18-35歲）、幼（18歲以下）分別占比19%、44%、24%、13%，各年齡段分布相對均衡，但50歲以上人口已達35%，意味著未來十年養老需求將大幅攀升。

這些數據背后，是一個高度依賴家庭網絡運轉的熟人社區。公職人員與回遷百姓構成的熟人社會占比過半，近十年來人群結構變化較小，核心家庭始終是人口基本單元。與此同時，地鐵沿線租戶占比超過35%，“新北京人”家庭正在持續注入活力。

然而，與這種穩定的社會結構形成反差的，是物質空間與服務的嚴重滯后。66個小區建于2000年以前，占小區總數的72.5%；整體物業滿意度僅25%；產權關系錯綜復雜——僅葛布店東里一個小區就分屬11個產權單位。在調研中，三代同堂的老村民家庭最想要“實惠的老年食堂”和“可以曬太陽的廣場”；雙職工家庭反映“孩子放學沒地方玩，上學路不安全”；新北京人家庭期待“高品質的兒童教育和文體場館”；剛退休的活力老人渴望“室內排練空間”卻因場地匱乏而屢遭鄰里投訴。

這一系列發現揭示了一個核心命題：在以家庭為主要社會單元的存量街區，傳統的空間更新范式已不足以回應真實需求。必須從“家庭”這一社會最小單元出發，理解其全生命周期的差異化需求，并以此為導航，精準識別和整合碎片化的存量資源。

玉橋街道現狀建設情況

二、研究視角與方法：以家庭需求為導航的資源體檢

面對玉橋的現實困境，項目團隊沒有急于進入方案設計，而是首先建立了一套以“家庭需求識別—資源精細體檢—空間策略匹配”為核心的研究邏輯。

2.1 精細化社會體檢：從家庭畫像到需求分層

團隊對18個社區、91個小區進行了全覆蓋調研，通過問卷調查、社區訪談和典型人群深度追蹤，繪制出六類家庭畫像：三代同堂的老村民、剛退休的活力老人、幸福安穩的三口之家、新北京人忙碌的大家庭、充滿期待的土著青年、迷茫不定的合租女孩。

這些畫像的價值不在于文學性的描摹，而在于揭示了不同類型家庭在生命周期不同階段的核心訴求差異。例如，老村民家庭的核心痛點集中在養老助餐、公共交往空間和就近醫療；雙職工家庭的痛點是托育、放學后的活動空間和通勤停車；新北京人家庭則更關注兒童教育設施、高品質休閑場所和通勤便利性；老年夫婦家庭的突出訴求是室內文體設施場地和適老化環境。

這種需求分層，實質上構建了一張“家庭需求地圖”——它不再是籠統的“居民意見匯總”，而是有明確主體、有優先級排序的精準診斷。研究發現，不同家庭類型的需求并非雜亂無章，而是沿著“日常便利—代際關懷—社會交往—自我實現”四個層次遞進分布，這為后續存量資源的匹配提供了清晰的方向感。

玉橋街道18個社區走訪調研

玉橋街道典型人群分布圖

2.2 資源精準摸底：從“邊角料”中識別家庭服務載體

與需求識別同步推進的，是對全街道存量資源的系統性盤查。團隊采用“全口徑存量用地資源”識別方法，通過規劃與現狀對比，梳理出現狀與規劃不符且具備改造可能性的用地。結果顯示，住區外存量用地約42公頃，存量建筑約17萬平方米，涵蓋低效工業、閑置空地、閑置辦公、低品質商業和公園五大類；住區內存量建筑約10萬平方米，包括閑置鍋爐房、閑置自行車棚、待改造老舊小區和平房區等類型。

這一摸底工作的核心貢獻在于：通過空間坐標與家庭需求地圖的疊合分析，那些長期被忽視的“邊角料”空間開始呈現出服務家庭再生的潛在價值。例如，閑置鍋爐房和自行車棚散落分布于老舊小區內部，恰可轉化為嵌入式托老所、社區助殘中心或室內體育設施；低品質商業和閑置辦公則可能升級為普惠托育點或社區文化設施。

三、資源整合策略：構建家庭全生命周期的空間響應框架

基于上述研究，項目團隊提出了以“街巷友好”為骨架的資源配置策略，圍繞四條活力街巷，將碎片化的存量空間進行主題化整合，構建服務于不同類型家庭需求的空間網絡。

3.1 運河西大街：面向家庭品質生活的門戶提升

運河西大街作為副中心老城最重要的東西向城市軸線，沿線擁有9個老舊小區、5個待提升公園和3片低效商業。在識別到沿線家庭對休閑綠地和便民商業的迫切需求后，策略聚焦于公園品質提升與低效商業升級，將漫春園、漪春園等公園改造為全齡友好活動空間，服務于老兩口散步、孫輩嬉戲、親子露營等家庭高頻使用場景。

3.2 玉橋中路：代際融合的文化活力帶

玉橋中路沿線有著深厚的漕運文化底蘊，同時梨園菜場是服務兩個街道的重要生活節點。策略提出“重塑”理念，將梨園菜場升級為兼具傳統功能與時尚體驗的社區商業核心，回應老年家庭的買菜習慣與年輕家庭的社交需求；將玉帶河故道改造為融入文化展示與體育設施的文化公園，創建老中青三代可共存互動的公共空間。

3.3 喬莊北街：響應雙職工家庭的便利化網絡

喬莊北街緊鄰運河商務區和副中心交通樞紐，策略聚焦于“針灸式”點狀更新，針對片區家庭停車難、高品質休閑場所匱乏等痛點，布局共享停車設施，引入咖啡交流、健身餐吧等社區友好業態，同時結合老舊小區改造融合高品質居住產品，力圖回應通勤家庭“下班后有好去處”的真實需求。

3.4 葛南巷：精準補位“一老一小”服務短板

葛南巷是街道權屬關系最復雜、住區矛盾最突出的片區，卻也是存量資源最密集的區域。團隊在此采用“有機織補”策略，系統梳理閑置鍋爐房、廢舊自行車棚等空間資源，按照家庭需求地圖精準“插花式”布局社區級家園中心——托老所回應“老兩口”家庭養老需求，社區助殘中心補位特殊家庭照護缺口，室內體育設施為雙職工家庭子女提供安全活動場地。這種策略的價值在于：不依賴大拆大建，而是在現有社區肌理中嵌入精準服務模塊，最大程度降低更新成本與實施阻力。

運河西大街更新后照片

玉橋中路更新后照片

喬莊北街更新后照片

葛南巷更新后照片

四、研究價值與實施展望：為存量街區更新提供方法論參照

4.1 研究層面的核心價值

回顧整個工作，玉橋街道更新的核心貢獻不在于建成成果的宏大展示，而在于其研究視角與方法框架的前瞻性。

第一，“家庭友好”作為存量更新的戰略視角。在人口深度老齡化和家庭結構多元化的背景下，玉橋實踐從家庭這一社會最小單元切入，將抽象的“以人為本”具象化為類型化家庭需求的分析框架。這一視角的價值在于：它提供了超越物質空間更新的社會維度標尺——衡量更新成效的，不應僅是建筑面積和投資額，更應是每一個家庭成員的獲得感是否被認真審視和回應。

第二，“需求-資源”匹配的系統性思維。項目建立了從“家庭畫像—需求分層—資源體檢—空間響應”的邏輯鏈條，避免了傳統更新中“有什么拆什么”或“缺什么建什么”的碎片化思維。這種系統性方法對同類存量街區的適用性在于，大多數建成區并不缺少空間資源，而是缺少將資源精準導向真實需求的識別與整合能力。

第三，為規劃行業提供方法參考。這一研究實踐為當前城市更新領域普遍存在的“重實施輕研究”“重空間輕社會”傾向提供了對照。它表明，扎實的前期社會調研與資源分析并非時間成本，而是確保有限公共資源精準投放的必要投資。

玉橋街道更新公眾參與活動

4.2 實施路徑與長期展望

需要正視的是，該框架中相當部分內容仍處于規劃研究與項目儲備階段，真正實現從“圖紙”到“生活”的轉化，有賴于更長時間維度的落地實施。

項目已在制度層面進行了有益鋪墊：五年行動計劃共納入97個項目，初步估算政府與市場投資比例為1：2.8；“社街一體化”治理平臺構建了從物業服務到社區治理再到城市運營的融合機制。這些制度設計為后續按需逐步實施提供了承載框架。

“家庭友好”的最終落地，需要的不僅是空間更新，更需要社區服務供給、公共政策配套和社會力量的持續參與。從研究視角到實施成效，這是一條需要數年乃至更長時間去檢驗的路徑。但玉橋至少提供了那個最關鍵的起點：認識并珍視這片街區最根本的社會資產——每一個具體的家庭，以及他們關于美好生活的樸素期待。

正如項目團隊所言：“生活性街道更新工作沒有太多‘高大上’，都是百姓身邊的一些實在‘小微事’。”從老村民的廣場到雙職工家庭的停車位，從老兩口的舞蹈室到新北京人的咖啡店——讀懂這些“小微事”，就是讀懂存量街區更新的真正密碼。

2016-2026

十年回望

十年后的今天回看，玉橋實踐為存量時代指明了一條清晰的戰略方向：以家庭為核心、投資于人。未來應圍繞家庭全生命周期需求精準配置公共服務，以降低設施閑置與財政錯配成本；通過打造可運營的社區服務載體撬動社會資本，形成可持續的民生供給模式。這一路徑將有效降低家庭照料負擔、釋放勞動力供給潛力、增強人口定居黏性，并為老齡化做好就近服務儲備。城市更新的戰略價值，本質上就是為每一個家庭提供可靠、可負擔的日常支撐，這標志著從“建空間”轉向“投人”的核心邏輯轉換。

參與部所

清華同衡詳細規劃與實施分院 城市更新規劃設計所

清華同衡詳細規劃與設計分院 城市設計所

責師團隊：

清華同衡詳細規劃與實施分院 詳規實施二所

編者按

北京城市副中心十年，從藍圖擘畫到街巷生長，一座新城的肌理在理性規劃與日常生活的交匯中漸次明晰。本系列以“同衡親歷”為線索，回望北京城市副中心十年建設的關鍵瞬間：有體系構建的冷靜思考，也有街巷更新的細微溫度。從控規藍圖到綠心生態，從高線公園到夜間消費場景，每一次規劃都是一次關于未來生活的設計。十年磨礪，一幅“人民之城”的圖景正在成形；這既是城市的成長史，也是規劃者與城市共生的成長記。

同衡親歷持續更新 ··· ···

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5. 玉橋街道：從“小家”到“大家”的家庭友好型街區更新

6. 天賜良園社區：副中心十年建設的微觀視角

7. 光影十年，點亮未來：行政辦公區照明規劃設計

撰稿｜劉巍

封面圖/圖片｜供稿部門

本文供稿｜清華同衡 詳規實施分院 城市更新所