繼上海之后，廣州也動手了

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

廣州樓市要降“神兵”了。

量身定造收儲老破小

距離上海為老破小，量身定做解套策略，這回輪到廣州了。

今天（5月26日），廣州針對“穗八條”開了一個專門的新聞發(fā)布會，出席的都是相關(guān)部門的重要負(fù)責(zé)人，針對廣州市場的具體變化、穗八條落地效果、廣州的商業(yè)貸款及公積金貸款配套政策做具體的答復(fù)，同時釋放下一步樓市的具體措施。

對于廣州量價齊升的觀點不用多說，市場自己也會判斷，真正的重磅是宣布對廣州二手房進(jìn)行收儲——

收購對象為總價300萬元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下、位于環(huán)城高速內(nèi)的二手住宅，樓齡不限，要求產(chǎn)權(quán)清晰且無抵押查封。

收購后，優(yōu)先用于保障性住房及人才公寓。

業(yè)主可以通過“穗安居”平臺報名，收購價格采用“兩次評估+協(xié)商確認(rèn)”機制。

但是有限制條件，收購后需要在180天內(nèi)購買廣州新建商品住宅，資金由銀行專戶托管定向使用。

可以避免收購后，業(yè)主選擇反悔。

具體的收儲范圍，試點在廣州的環(huán)城高速內(nèi)，也就大致是這個位置——包含天河、海珠、荔灣、越秀，基本都是老城區(qū)的位置了。

這個位置的二手房價格，市場掛盤均價大約在2.6萬—3.5萬/㎡，其中內(nèi)部較貴的板塊掛盤均價超過6萬/平。

這個范圍內(nèi)符合總價300萬元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下的房源其實不算多。

市場上掛出的大約不到2.5萬套，其中如果還要符合產(chǎn)權(quán)清晰且無抵押查封，相信會更少。

為什么劃定的是環(huán)城高速內(nèi)呢？

其實不難發(fā)現(xiàn)，基本就是定點針對廣州的老城區(qū)了，畢竟廣州年份久的老舊房子也大多集中在這些區(qū)域內(nèi)。

這些區(qū)域的房子，有什么特征呢？

可能沒電梯、可能停車很緊張、可能物業(yè)特別拉胯，甚至可能都很難貸款，對于買房的群體而言，如果不是預(yù)算特別緊張，相信都不太會選擇。

而這樣的房子，不僅不好賣，相信連出租也不一定受歡迎。

屬于燙手山芋。

而廣州這樣的房子還有什么問題呢？

就是拆遷難，而且非常難。

這些房子處于老城區(qū)，老城區(qū)拆遷不僅要面臨歷史產(chǎn)權(quán)問題，密度高，資金不劃算，還要面對村民業(yè)主之間意見撕裂，甚至是當(dāng)?shù)匚奈锉Ｗo(hù)等。

這些都能成為攔住廣州老房子推進(jìn)舊改拆遷的硬骨頭。

比如位于天河最著名的舊改拆遷項目冼村，冼村改造從2009年開始籌備，2010年正式啟動，一直拖到去年7月20日最后兩棟村屋順利拆除，宣告天河冼村舊1950棟村屋全部清零，才真正進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的下一階段。

十五年的時間，才拆成一條村，時間代價和成本非常大。

但如果走收儲的路徑就不一樣了，業(yè)主可以依照個人意志是否收儲，收儲的資金量也不會一次性需求較大，更關(guān)鍵的是可以利用時間換老城區(qū)舊改拆遷的空間。

時間長了，等到老業(yè)主陸續(xù)出清手中房源了，后期不僅可以省下一大筆拆遷過渡費用，實施真正的拆遷改造難度也會大大降低。

收儲先行樣本打通

而收儲路徑可行性，上海已經(jīng)打出樣本。

作為首個官宣收儲二手房作為保障房的一線城市，上海今年2月官宣正式啟動收購二手房作為保障房的試點項目，首批在浦東、靜安、徐匯三區(qū)落地，重點收購70㎡以下、總價400萬元以內(nèi)的小戶型房源，優(yōu)先布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌交站點周邊。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，到5月三個區(qū)累計是收了523套。

主要集中在上海徐匯區(qū)城市更新與濱江等核心板塊，占比將近88%，浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)老舊小區(qū)也有小部分，當(dāng)中還包含房票置換以及賣舊買新置換案例。

采用的是“雙評估”機制，以周邊真實二手住房成交價格為參考，先詢價評估后交易前復(fù)核評估，最終確定收購價格不低于市場合理水平。

并且已經(jīng)逐步向全市擴圍。

523套，不算多也不算少，大約就是上海一兩個新房小區(qū)的供應(yīng)量。

所以公布具體的收儲數(shù)字的意義并不在于上海到底收儲了多少，而在于一線城市收儲的邏輯能不能走通，到底是否可行。

從實際的效果來看，上海收儲過程中，有兩套房源使用了房票置換，有1套是住房置換，說明房票以及賣舊換新在市場中是可行的。

整個置換的鏈條是打通了的，老房子要么變成現(xiàn)金，要么用房票替換掉，又或者直接與新房置換，而拿到現(xiàn)金、房票的老業(yè)主同步又選擇了新房，幫助新房去化，可謂一箭多雕。

而廣州針對舊改項目，這兩年發(fā)放了大量的房票。

比如黃埔區(qū)的南崗南、北片區(qū)、洋城崗、宏崗村，天河區(qū)的柯木塱村，海珠區(qū)的東風(fēng)村、客村片區(qū)，荔灣區(qū)的山村、坑口村等，都落實了房票安置。

（來源：廣州樓市發(fā)布）

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的數(shù)據(jù)，去年廣州累計發(fā)放2931張房票，其中城中村改造項目共發(fā)放2680張房票。

所以在上海已經(jīng)走通收儲的背景下，廣州也有大量存量房票，加上新房去庫存任務(wù)，跟上二手房收儲復(fù)制的腳步也就自然而然的事。

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作者觀點，不代表格隆匯立場