剛需“掃貨”京滬老破小，300萬(wàn)以下的二手房賣爆了

今年樓市的“小陽(yáng)春”行情，持續(xù)期比往年更長(zhǎng)。

以往，樓市“小陽(yáng)春”大多集中在3月～4月，但今年5月以來(lái)，核心城市二手房成交依然活躍。領(lǐng)跑本輪行情的北京、上海，二手房出現(xiàn)成交放量、掛牌下降、價(jià)格企穩(wěn)的跡象。

那么，在數(shù)萬(wàn)套成交背后，誰(shuí)在密集進(jìn)入二手房市場(chǎng)？從一組數(shù)據(jù)可見(jiàn)端倪。以北京為例，截至4月份，當(dāng)?shù)?00萬(wàn)元以下的二手房源成交占比已達(dá)78%。

這意味著，低總價(jià)房源背后的剛需買房人，依然是本輪二手房行情的“主力軍”。

誰(shuí)在“抄底”二手房

以北京、上海為代表的一線城市，在今年的樓市行情中扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。

今年4月，北京二手住宅成交1.8萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年4月單月新高；上海4月二手商品房成交2.9萬(wàn)套，成交規(guī)模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過(guò)千套。

這兩大城市的“小陽(yáng)春”行情是曇花一現(xiàn)，還是企穩(wěn)反轉(zhuǎn)？對(duì)后續(xù)市場(chǎng)信心極為重要。

一個(gè)積極的現(xiàn)狀是，目前北京、上海的二手房成交還在保持增長(zhǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%、29%，其中上海5月10日單日網(wǎng)簽1664套，再次刷新近五年單日新高。

一線城市持續(xù)釋放的樓市熱度背后，誰(shuí)在進(jìn)入二手房市場(chǎng)？后續(xù)支撐性如何？

綜合多家機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)，較低總價(jià)的剛需買房人，是本輪市場(chǎng)成交的“主力軍”。

以北京為例，普睿地產(chǎn)研究表示，截至4月份，當(dāng)?shù)囟址砍山恢校?00萬(wàn)元以下總價(jià)的房源占比達(dá)到78%，這一數(shù)值在2023年初僅為65%，期間上升了13個(gè)百分點(diǎn)。

再進(jìn)一步細(xì)分可見(jiàn)，這一變化主要發(fā)生在總價(jià)200萬(wàn)元以下房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%，200～300萬(wàn)元之間的房源則相對(duì)穩(wěn)定。

這意味著，在北京二手房交易中，買300萬(wàn)元以下房子的人占比逼近八成。

上海也有類似特征。截至今年4月，當(dāng)?shù)?00萬(wàn)元以下房源占比為70%。進(jìn)一步細(xì)分可見(jiàn)，70平方米以下、總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比，分別為41%、50%。

為何剛需房成交占比持續(xù)升高？普睿地產(chǎn)研究表示，上述趨勢(shì)進(jìn)一步說(shuō)明，去年“老破小”房源跌出的極致性價(jià)比，在持續(xù)消納市場(chǎng)中的“極致剛需”入市。

中指研究院認(rèn)為，一線城市二手房成交持續(xù)向低總價(jià)段集中，這主要源于前期房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，部分房源總價(jià)降至剛需可承受區(qū)間，性價(jià)比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

“低總價(jià)房產(chǎn)在二手交易中的占比持續(xù)上升，這一現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京、上海，在廣州等其他一線城市也同樣顯現(xiàn)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)。

背后的核心邏輯是，市場(chǎng)經(jīng)歷一輪下行周期后，正逐步進(jìn)入“筑底”階段，期間部分戶型偏小、房齡較老的二手房出現(xiàn)價(jià)格“超跌”。同時(shí)，部分業(yè)主擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低，集中掛牌“老破小”等資產(chǎn)，此類房源在市場(chǎng)中占比較高，形成價(jià)格之間的相互壓制。

此外，正是由于這些低價(jià)房源“超跌”，業(yè)主出售此類房產(chǎn)后，可用于改善購(gòu)房的首付能力被壓縮，進(jìn)而導(dǎo)致改善動(dòng)力不足。例如，若出售的房產(chǎn)僅值二三百萬(wàn)元，要改善到位置相近的住房，可能需要賣掉兩套甚至三套才能實(shí)現(xiàn)。在這種市場(chǎng)格局下，部分持有多套房產(chǎn)的家庭更傾向于“賣房套現(xiàn)”，因此改善型房源的成交占比相對(duì)下滑。

這輪行情有何不同？

自去年以來(lái)，價(jià)格調(diào)整驅(qū)動(dòng)的“以價(jià)換量”，是核心城市二手房市場(chǎng)的主要特征。但如今，在重點(diǎn)一線城市，二手房市場(chǎng)單純“以價(jià)換量”的特征，正在悄然出現(xiàn)變量。

中指研究院表示，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅(qū)動(dòng)，價(jià)格持續(xù)承壓。今年則有所不同，從供給端看，已出現(xiàn)掛牌量趨穩(wěn)、價(jià)格跌幅收窄的趨勢(shì)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年4月末，重點(diǎn)25城二手房存量掛牌量環(huán)比下降1.6%，較上年10月高點(diǎn)回落4.3%。其中，北京、上海掛牌量波動(dòng)性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點(diǎn)分別下降14%和21%。

價(jià)格方面，去年四季度核心城市經(jīng)歷加速下行，今年也出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。同比來(lái)看，4月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“成交放量與掛牌趨穩(wěn)、價(jià)格企穩(wěn)同步出現(xiàn)，是本輪修復(fù)與去年‘以價(jià)換量’模式的重要區(qū)別。”中指研究院方面稱，后續(xù)需關(guān)注這一態(tài)勢(shì)能否持續(xù)。

貝殼管理層日前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，與此前幾輪反彈相比，這輪“小陽(yáng)春”有三個(gè)不同：第一，不只是政策后的短期放量，而是價(jià)格回調(diào)后，購(gòu)房門檻下降帶來(lái)的真實(shí)需求釋放；第二，不只是“以價(jià)換量”，價(jià)格端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)；第三，不只是買方入市，賣方預(yù)期和供給結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)邊際改善，因此本輪階段性修復(fù)的韌性好于以往。

華泰證券也稱，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，并非僅源自政策驅(qū)動(dòng)，也不僅是季節(jié)性因素，而是多方面共振的結(jié)果：房?jī)r(jià)快速調(diào)整后，購(gòu)房門檻進(jìn)入剛需可接受區(qū)間；低總價(jià)房屋“租金月供差”進(jìn)入“平衡區(qū)”，驅(qū)動(dòng)剛需“租轉(zhuǎn)購(gòu)”以及穩(wěn)健投資性入場(chǎng)；高能級(jí)城市房?jī)r(jià)跌回2016年或以前，驅(qū)動(dòng)掛牌價(jià)跌速放緩、掛牌量增速放緩。

而這輪行情持續(xù)性如何，能否真正企穩(wěn)？還需要觀察多個(gè)因素，包括置換鏈條能否激活。

華泰證券稱，2025年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。今年以來(lái)，重點(diǎn)城市低總價(jià)二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來(lái)了良好的基礎(chǔ)，但是否能向更高價(jià)位段的房屋傳導(dǎo)仍需要觀察。

在中指研究院看來(lái)，低總價(jià)、小戶型房源是本輪行情的核心支撐，反映出二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)對(duì)剛需的吸引力。短期看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場(chǎng)活躍度有望逐步向更大面積、更高總價(jià)段擴(kuò)散，為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)積蓄動(dòng)能。

貝殼管理層方面稱，一季度由于落戶、入學(xué)等季節(jié)性原因，疊加政策對(duì)低總價(jià)房屋的定向利好，期內(nèi)一線城市首次置業(yè)占比走高。從更長(zhǎng)周期來(lái)看，改善需求是市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力量，進(jìn)入4月后，核心城市大戶型、中高總價(jià)房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信號(hào)，也為市場(chǎng)韌性提供了一定支撐。