北京
5月21日，中指研究院發布的最新數據顯示，截至2026年4月末，全國管理規模TOP30長租企業管理房源量與去年年末基本持平，頭部住房租賃企業規模擴張速度放緩。
從企業結構來看，房企系長租企業目前仍占據主導地位，規模占比約45%；與此同時，地方國企系企業擴張速度正在加快，規模占比已接近30%，逐漸成為推動行業整體規模保持穩定的重要力量。
運營商主動優化存量項目
行業規模擴張放緩背后，與當前租賃市場整體仍處于調整期相關。中指研究院數據顯示，全國50城住宅租金持續小幅下調，2026年前4個月，50城住宅平均租金累計下跌0.52%。
中指研究院研究主管程威向《證券日報》記者表示，短期來看，隨著季節性因素減弱，住房租賃市場仍將延續“整體承壓、分化加劇”格局。
租金承壓之下，過去幾年廣泛采用的“包租模式”也開始面臨挑戰。所謂“包租模式”，即企業通過向業主長期租賃房源，再統一改造、運營后出租賺取差價。隨著市場進入調整周期（883436），部分項目收益空間被明顯壓縮。
“當前行業最大的變化之一，就是部分房企開始主動優化存量項目，部分低效項目退出明顯增多。”程威表示，隨著“包租模式”逐漸失效，未來真正能夠支撐企業盈利的，將是精細化運營能力以及增值服務帶來的收入提升。
多家頭部長租公寓企業在持續調整發展策略。例如，萬科泊寓近年來持續強化輕資產輸出能力，通過運營管理、品牌輸出等方式降低資本占用。
與此同時，“租賃+”場景融合正成為行業新的競爭方向。
例如，招商蛇口（001979）旗下招商伊敦公寓在優化基礎服務的基礎上，圍繞住戶高頻、剛需的生活場景，持續推出精細化、品牌化的自有增值服務，探索多元收入來源。
“不少租賃企業開始將長租公寓與社區商業、健身社交、智慧物業等服務結合，提升租戶黏性和非租金收入占比。”上海易居房地產（881153）研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，未來長租行業的核心競爭力，正逐漸從“獲取房源”轉向“運營客戶”。
行業投資邏輯生變
值得關注的是，住房租賃行業的投資邏輯也正在發生變化。中指研究院數據顯示，截至2026年4月份，全國50城租金房價比均值達到2.27%，租售比持續提升。
與此同時，REITs(不動產投資信托基金)退出渠道持續完善，也進一步增強了市場信心。中指研究院數據顯示，截至2026年5月20日，我國已發行9只保租房公募REITs，其中華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT等均已完成擴募，保租房REITs逐漸進入常態化發行階段。
嚴躍進表示，過去，市場對于長租公寓更多是“重投入、慢回報”的認知，但隨著REITs擴募常態化以及保障性租賃住房體系逐漸完善，住房租賃行業正在形成更清晰的“投融管退”閉環，長線機構化資本的參與積極性明顯增強。
政策層面也在進一步推動行業由“增量擴張”向“規范提質”轉型。不少地區持續出臺政策，鼓勵收購存量商品房用作保障房，推動閑置商業辦公、非居住房屋改建租賃住房，同時明確提出“培育市場化專業化租賃企業”，為長租企業提供制度紅利與發展空間。
嚴躍進表示，未來，具備品牌、運營和資產管理能力的專業化長租企業，有望迎來更大發展空間。
程威表示，在品質化需求驅動下，我國住房租賃市場整體的機構化率及頭部長租企業規模均具備巨大的增長潛力。
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