做剛需也需要腦子

來源：市場資訊

（來源：奧派經濟學）

文丨鄧新華

剛看了一篇講房價回暖的文章，評論區把我看笑了。這樣當剛需，是不行的。

一個人說：“想多了，下半年最起碼跌10個點。”

另一個說：“保守了，一線城市要跌近20個點?！?/p>

一看就知道，這種拍腦袋的評論，基本就兩種心理：1、期望房子跌到白菜價，自己撿個超級大漏；2、自己沒房，喜歡看有房的人虧得越來越多。

我不是說房價就不會再跌。下半年跌20%，有沒有可能？“可能”這玩意兒嘛，總是存在的。跌50%都有一定可能性。

但關鍵是，你做判斷的依據和邏輯是什么？

你看這兩個人，沒依據，沒邏輯，就憑感覺，憑愿望。

每個人都有可能預測錯，但要給出自己的依據和邏輯，哪怕預測錯了，也能給別人啟發。

我看到的跡象，是房價有極大概率穩住了。

我就不分析全國房價了，我就說上海吧。

我4月份寫過一篇文章，講上海的二手房掛牌量相比去年同期已經減少了10%。

到了今天，上海的二手房掛牌量相比去年同期減少了16.3%！

倒不是說5月份房子賣得更快了。實際上，5月份日成交略低于3、4月份.

而是因為，去年上海3月小陽春二手房也賣了不少，可掛牌出來的二手房源也在一直增加。到了4月，小陽春放緩，5月基本熄火，而掛牌量還在增長，一直增長到37萬筆。

但是今年呢，進入5月以后，成交量確實沒有3月那么高了，但依然處在高位。扣除5天長假看，差不多日均成交1000套。更關鍵的是，掛牌量沒有像去年那樣猛漲了。目前掛牌量已經降到31萬筆，比上月環比下降3%左右。

這說明什么？說明：1、二手房比去年賣得更快，單日、單月成交量不斷創5年新高、10年新高；2、業主不再像去年那樣急著賣。

這樣的跡象，說明有很大可能，房價已經穩住了。

官方的百城房價也顯示，一線城市二手房價環比上漲。當然了，這些官方數據，我一般是不拿來作為依據的。

有機構的研究表明，今年上海有大量剛需進場。低總價的二手房成交占比高達70%多，4月份有下降，也在60%以上。

這些剛需是聰明的。

我知道很多剛需，還在期盼房價再跌個10%、20%，他們好出手。

但如果房價真的跌了10%、20%，他們會出手嗎？

不！他們不會！

他們會期盼房價再跌10%、20%。

總之，他們總是追求更低的谷底。

最好他們剛買入，房價馬上上漲。

可問題是，這種“永遠等谷底”的心態，恰恰可能使他們錯過谷底。

也許今天是房價的谷底，也許下個月是房價的的谷底，但你沒有珍惜，還在等更低的谷底，結果，房價轉頭上漲了，你只能默默承受通脹的洗劫。你看著進場的剛需在享受房價上漲，你只能繼續咒罵“喪盡天良的房價”。

所以我說，今年已經進場的剛需是聰明的。他們不追求絕對谷底。哪怕買入以后，房價依然下跌，那也沒有關系。因為，房價跌到今天這一步，如果不發生大的動亂，或者全球金融危機，房價大概率是要轉漲的。

我知道有人會說，人口負增長，收入沒增長，房子供給過剩，blabla，房價怎么可能漲？

那我第一句話要告訴你：這些因素，幾年前人們就知道，市場已經消化了。

我第二句話要告訴你：在一線城市，租房住的人占比50%以上。在上海，30歲以上租房住的人占比接近50%。房子，沒有過剩，沒有過剩！它還遠遠不夠！前幾年只是需求受到打壓。

請記住這句話：房價既不會永恒漲，也不會永恒跌。因為永恒的通貨膨脹，人口核心區的房價的所有歷史高點，都會被超過。

當然了，你可以認為我在胡說八道，那你就繼續追求絕對谷底。我也說，我的預測很可能錯，不能作為你的投資依據。我更關注的是一種思維方式、一種心態：“永遠等谷底。”擺脫這種心態，才能做一個聰明的剛需。