新世界發(fā)展的燙手山芋：每年至少18億租金成本的二房東項(xiàng)目！

遭遇債務(wù)危機(jī)的新世界發(fā)展終于等來(lái)了“救星”黑石集團(tuán)，但雙方談判并不順利。

市場(chǎng)傳言，黑石將注資25億美元，成為最大單一股東，而鄭氏家族不愿意失去控股權(quán)。

從外部投資人的角度考慮，向一家質(zhì)地不佳的公司投入巨資卻沒有控股權(quán)，還不如對(duì)一家優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)投資。

鄭氏家族為什么不愿意呢？

情懷是一方面，畢竟祖業(yè)不能在自己這一代“流失”；更重要的是，他們?cè)凇百€”香港樓市回暖。

然而，對(duì)鄭氏家族最不利的就是由新世界發(fā)展旗下K11集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的一項(xiàng)大型“不良資產(chǎn)”：位于香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)SKYCITY航天城的核心商業(yè)綜合體11 SKIES（11天空）。

新世界發(fā)展全資控股的樂(lè)斯有限公司，于2018年5月獲A3地段、2019年6月獲A2地段，合計(jì)35.3萬(wàn)㎡（380 萬(wàn)呎），以200億港元的總投資建成全港最大零售餐飲娛樂(lè)綜合體，主打“財(cái)富 + 健康 + 體驗(yàn)娛樂(lè)”，面向大灣區(qū)及國(guó)際旅客。

鄭氏家族在與許家印合作過(guò)程中，一共盈利200多億港元，相當(dāng)于全部都投入了這個(gè)項(xiàng)目。

然而，土地是租賃的，新世界發(fā)展只是“二房東”。總租期約48年，從項(xiàng)目完工后獲批至2066年9月17日，2028年起正式計(jì)租。

年租金為18億港元，或年收入的20~30%，取最高者。租期內(nèi)保底租金總額864億港元，約合110億美元。

這不是剛性利息支出的財(cái)務(wù)杠桿，而是剛性成本支出的經(jīng)營(yíng)杠桿。但性質(zhì)差不多，無(wú)論經(jīng)營(yíng)好壞，都有一大筆固定支出。

該項(xiàng)目原計(jì)劃今年二季度試營(yíng)業(yè)，年底全面開業(yè)，但招商情況不容樂(lè)觀。

主要原因是原計(jì)劃3月啟用的T2航站樓嚴(yán)重延期，直接掐斷項(xiàng)目最關(guān)鍵的機(jī)場(chǎng)客流。

總商鋪800+，目前出租率僅40%左右，空置超400間。現(xiàn)場(chǎng)大部分鋪位黑燈、圍擋、未裝修，只有零星餐廳在試營(yíng)業(yè)。

今年1月，一些已簽約知名品牌解約撤場(chǎng)，包括“自家人”周大福金店，其他還有優(yōu)衣庫(kù)、六福珠寶、Y-3等。

連自己人都不看好，你還怎么說(shuō)服別人入駐？

該項(xiàng)目將于2028年正式計(jì)租，說(shuō)明業(yè)主方簽約時(shí)也考慮到各種意外情況，給了承租方充分的騰挪時(shí)間。

無(wú)奈新世界發(fā)展正處于債務(wù)危機(jī)，急需現(xiàn)金流，延遲開業(yè)對(duì)其影響很大。

5月13日，市場(chǎng)傳聞業(yè)主香港機(jī)場(chǎng)管理局接管11 SKIES零售娛樂(lè)（70%面積），理由是新世界資金壓力、招商不及預(yù)期。

次日，新世界公告稱：正與機(jī)管局磋商合約調(diào)整，尚未達(dá)成協(xié)議；還表示：尚未與任何潛在投資者就投資金額、性質(zhì)或形式達(dá)成協(xié)議（針對(duì)與黑石合作的傳聞）。

K11是鄭氏家族第三代掌門人鄭志剛于2008年創(chuàng)立的原創(chuàng)商業(yè)品牌，以“藝術(shù)·人文·自然”為核心元素，涵蓋零售、酒店、寫字樓及非牟利藝術(shù)文化基金K11 Art Foundation、K11 Craft & Guild Foundation等多元業(yè)態(tài)。

該項(xiàng)目在香港發(fā)展得還不錯(cuò)，位于尖沙咀的K11 MUSEA，出租率長(zhǎng)期保持在98%。

然而，進(jìn)入內(nèi)地卻水土不服，打卡人多、買的人少，復(fù)購(gòu)率低。

在這種情況下，還要大舉擴(kuò)張。

按照鄭志剛的計(jì)劃，2024年前開29個(gè)、2026年38個(gè)，因此在2018~2021期間瘋狂拿地。

如今，連香港項(xiàng)目也成了燙手山芋。