房?jī)r(jià)將全面回升并創(chuàng)新高，多數(shù)城市都會(huì)迎來(lái)上漲

房?jī)r(jià)一定會(huì)回到前高，而且會(huì)再創(chuàng)新高，并且不是許多人說(shuō)的只有少數(shù)個(gè)別城市上漲，而是大多數(shù)城市都會(huì)回到前高。那唯一的問(wèn)題是什么時(shí)候開(kāi)始漲，用多長(zhǎng)的時(shí)間漲回去。所以，沒(méi)房的要買(mǎi)房，買(mǎi)在高位的也不用擔(dān)心，手里有房的更要拿好。我知道很多人肯定會(huì)說(shuō)你瘋了，凈在那兒胡說(shuō)八道。你先別著急，你們先聽(tīng)一聽(tīng)，為什么我會(huì)這么說(shuō)？

首先，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不能跌了，不僅不能跌了，還得上漲，并且已經(jīng)非常緊迫了。那為什么不能跌了呢？前面的視頻已經(jīng)講了，我們的房子是銀行債務(wù)的核心抵押品，房?jī)r(jià)差不多跌去了三成。那抵押品和銀行放出去的貸款總額之間，出現(xiàn)了一個(gè)140萬(wàn)億的大窟窿，相當(dāng)于全國(guó)兩億多有房家庭，平均每戶少了接近70萬(wàn)的財(cái)富。如果繼續(xù)跌下去，這個(gè)窟窿就會(huì)像黑洞一樣無(wú)限擴(kuò)大，吸走任何可以吸走的東西，直白來(lái)說(shuō)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)人能逃得過(guò)。這就是房?jī)r(jià)不能再跌的最大原因。

而且不僅不能讓它擴(kuò)大下去，還要想方設(shè)法把這個(gè)窟窿給填補(bǔ)上。那唯一的方法就是讓房?jī)r(jià)上漲，讓抵押品的市值回升。那其次呢，兩億多有房的家庭平均損失了70萬(wàn)財(cái)富，那結(jié)果是什么呢？

是4月份貸款減少了接近8000億，全是居民部門(mén)的，其中短期貸款少了4900億，這是消費(fèi)，那么中長(zhǎng)期貸款減少了3000億，這是房子、汽車(chē)等大額消費(fèi)。居民們不借錢(qián)了，社融增速降到了0.2%，這是最近幾年最低的。之前從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)居民不借錢(qián)、不消費(fèi)，并且再把錢(qián)存進(jìn)銀行。

那大家看懂了傳導(dǎo)的邏輯了嗎？房?jī)r(jià)下跌，兩億多有房家庭財(cái)富平均縮水70萬(wàn)，財(cái)富縮水又導(dǎo)致了消費(fèi)萎縮。想恢復(fù)消費(fèi)，必須讓房?jī)r(jià)漲回來(lái)，先修復(fù)居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表。因此房?jī)r(jià)的上漲它不是一個(gè)可選項(xiàng)，而是必選項(xiàng)。那房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)是非常緊迫了。

既然房?jī)r(jià)要上漲，那第三個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)能漲多少？能回到新高嗎？能創(chuàng)新高嗎？這我們就來(lái)看一下美國(guó)。以美國(guó)為參照物，為什么一定要看美國(guó)呢？大象對(duì)大象才有意義。像日韓、新加坡這些小國(guó)體量不夠，沒(méi)有參考的價(jià)值。而中美無(wú)論是經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、人口的總量、國(guó)土空間面積都在一個(gè)水平線上。

2007年美國(guó)發(fā)生了次貸危機(jī)，房?jī)r(jià)跌了接近40%，那從2012年開(kāi)始修復(fù)，一路漲到了2025年，美國(guó)平均房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了一倍還要多。美國(guó)房?jī)r(jià)又漲了十幾年，用什么漲的呢？是通脹加上貨幣放水，其中通脹貢獻(xiàn)了40%多。

那再看我國(guó)宏觀目標(biāo)，2035年要進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家，那GDP的總量預(yù)計(jì)可能會(huì)達(dá)到250萬(wàn)到280萬(wàn)億人民幣，那M2預(yù)估也要達(dá)到700萬(wàn)億。而按照過(guò)去正常年份的通脹率，未來(lái)的10年通脹30%左右的漲幅，光這一個(gè)因素就能讓房?jī)r(jià)至少上漲三成，這就已經(jīng)過(guò)了前高。

如果我們?cè)偌由县泿趴偭繑U(kuò)張等因素考慮進(jìn)來(lái)，那未來(lái)十年房?jī)r(jià)上漲80%到100%非常正常，那這就創(chuàng)了新高。那如果我們從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，中國(guó)的人口是美國(guó)的三倍，即便中國(guó)只是趕上了美國(guó)，那中國(guó)的社會(huì)財(cái)富也應(yīng)該至少與美國(guó)持平。

但事實(shí)呢？美國(guó)的股、債、房為核心的資本市場(chǎng)，市值1500萬(wàn)億人民幣，而我國(guó)的房、股、債尚不足500萬(wàn)億，不及美國(guó)的1/3。那從這個(gè)角度來(lái)看，10到20年以后，中國(guó)的資本市場(chǎng)是現(xiàn)有規(guī)模的3倍才是合理的。

所以結(jié)論是，房?jī)r(jià)尤其是存量二手房上漲30%是下限，那么中期漲幅80%到100%，那理論上上限3倍才是合理的。那我們?cè)偎阋还P經(jīng)濟(jì)賬，如果有一套200萬(wàn)的房子，未來(lái)10年實(shí)際增值70%，也就是140萬(wàn)，那月均差不多增加是1萬(wàn)多財(cái)富。

然后我們的收入在對(duì)應(yīng)的提高，那再看居民收入對(duì)應(yīng)的是薪資，收入對(duì)應(yīng)的是實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力。那消費(fèi)內(nèi)需怎么可能會(huì)差呢？中國(guó)也必定會(huì)形成一個(gè)不輸于美國(guó)的龐大內(nèi)需市場(chǎng)，那產(chǎn)能過(guò)剩將不復(fù)存在。龐大的內(nèi)需市場(chǎng)也必然支撐和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義強(qiáng)國(guó)的偉大目標(biāo)。