租期五年，只經(jīng)營一年便生意虧損，能提前退租嗎？

（圖由豆包AI生成）

基本案情

2023年5月，懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的小馬（化名），在崇左市寧明縣某商貿(mào)城承租了一間約63平方米的商鋪，打算開店創(chuàng)業(yè)。他與寧明某物業(yè)管理有限公司簽訂五年期商鋪租賃合同，租期自2023年6月15日起至2028年6月15日止。約定年租金24547元，簽約時小馬一次性付清首年全年租金，并交了3000元履約保證金。

2023年6月底，小馬的店鋪正式開業(yè)。但經(jīng)營現(xiàn)實遠(yuǎn)不及預(yù)期：商圈客流量稀少、門店生意冷清，月月虧損。小馬勉強支撐至2024年4月，實在無力維系經(jīng)營，只能停業(yè)歇業(yè)并清空商鋪。自2024年6月15日起，他便不再繳納后續(xù)租金。

2025年7月7日，小馬將商鋪鑰匙交還物業(yè)公司，明確提出不再續(xù)租。次日，他主動結(jié)清了所欠水費及物業(yè)服務(wù)費。

但雙方就租金問題產(chǎn)生重大分歧：2024年6月至2026年6月兩年租金合計49094元。物業(yè)公司認(rèn)為，小馬單方提前退租已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)足額付清欠繳租金；小馬則認(rèn)為自身經(jīng)營已嚴(yán)重虧損，繼續(xù)履行合同有失公平。

無奈之下，小馬訴至法院，請求確認(rèn)雙方租賃合同于2025年7月7日解除，并要求物業(yè)公司退還3000元保證金。

法院審理

寧明縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為本案的爭議焦點，一是小馬能否以“經(jīng)營虧損”為由，單方解除五年期商鋪租賃合同，二是若合同依法解除，存在違約行為的小馬需承擔(dān)何種賠償責(zé)任。后依法作出判決：確認(rèn)案涉租賃合同于2025年7月7日解除；小馬需于判決生效之日起15日內(nèi)，向物業(yè)公司支付相當(dāng)于三個月租金的違約金共計6136.74元；駁回小馬要求退還3000元履約保證金的訴訟請求。

法官說法

一、簽了合同就不能隨便“反悔”

小馬與物業(yè)公司簽訂的租賃合同，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。既然簽了字，對雙方都有法律約束力。做生意有賺有賠，這是商業(yè)風(fēng)險——小馬自己應(yīng)該預(yù)見到。經(jīng)營虧損，既不是法律上的“不可抗力”（比如地震、洪水），也不屬于“情勢變更”（比如政策突變導(dǎo)致整個行業(yè)沒法干了）。因此，經(jīng)營者不能僅以生意虧損為由，要求無條件單方解約。本案中小馬自行停業(yè)、拒付租金、單方終止履約的行為，已構(gòu)成合同違約。

二、合同陷入“僵局”，法院如何“解局”？

法律倡導(dǎo)嚴(yán)守契約，但本案存在現(xiàn)實履行困境：小馬已明確不再經(jīng)營、商鋪長期空置，物業(yè)公司即便主張繼續(xù)履行合同，也無法強制小馬進(jìn)場經(jīng)營。這就形成了法律上所說的“合同僵局”——一方不想繼續(xù)，另一方要求必須繼續(xù)，可合同實際已經(jīng)無法履行。若法院強行判令合同履行至期滿，只會造成商鋪長期閑置、社會資源浪費，同時讓承租方債務(wù)持續(xù)累積，滋生更多矛盾糾紛。因此，法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十條，本著化解僵局、減少資源浪費、平衡雙方利益的原則，判決支持合同解除。此舉并非縱容違約，而是在契約精神與公平效率之間，作出兼顧情理與法理的務(wù)實處理。

三、違約必須擔(dān)責(zé)，不能“一走了之”

支持解除合同，絕不意味著違約方可以“零成本”走人。本案中，法院在判令解除合同的同時，明確由小馬承擔(dān)全部違約責(zé)任：按合同約定支付三個月租金共計6136.74元作為違約金，同時依據(jù)合同約定不予退還3000元履約保證金。上述賠償足以彌補物業(yè)公司因突發(fā)退租造成的商鋪空置損失、重新招租成本，切實維護(hù)了守約方的合法權(quán)益。

法官寄語

各位經(jīng)營者和創(chuàng)業(yè)者，投資開店有風(fēng)險，簽約之前需謹(jǐn)慎。

這個案子給我們的最大啟示是：“簽了合同，就要對自己的承諾負(fù)責(zé)。”

生意虧損雖然令人同情，但這不是法律上可以“免費”解除合同的正當(dāng)理由。當(dāng)你遇到經(jīng)營困難時，正確的做法不是“一關(guān)了之”“一走了之”，而是主動、坦誠地與出租方協(xié)商——看看能不能通過轉(zhuǎn)租、變更合同、支付合理補償?shù)确绞剑瑢崿F(xiàn)“好聚好散”，把雙方的損失都降到最低。

法律既要維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)守約方的利益，也要避免無意義的資源浪費。當(dāng)合同確實無法繼續(xù)履行時，法院會依法打破“僵局”——但前提是：違約方必須為自己的失信行為“買單”。

希望大家以此為鑒，樹立誠信意識，在簽訂和履行合同時多一分慎重，在遇到問題時多一分溝通，共同維護(hù)公平、有序的市場交易環(huán)境。

轉(zhuǎn)自：山東高法