南山科技園深圳虛擬大學園概況介紹及寫字樓辦公室出租招租賃信息攻略指南

來源：市場資訊

（來源：深圳房產在線）

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一、深圳虛擬大學園整體介紹

深圳虛擬大學園（Shenzhen Virtual University Park，簡稱SZVUP） 坐落于深圳市南山區科技園南區核心地段，地圖地址為廣東省深圳市南山區高新南四道239號，產業化基地位于粵興三道2號，國家大學科技園位于粵興二道6號，是1999年9月由深圳市委市政府為大力發展高新技術產業而實施的具有戰略意義的創新舉措，是我國第一個集成國內外院校資源、按照"一園多校、市校共建"模式建設的創新型產學研結合示范基地，也是深圳唯一的國家大學科技園。

園區總規劃面積22.6公頃，一期開發面積17.33公頃，11棟大樓共計建筑面積22.1萬平方米。截至2025年底，園區已聚集74所國內外知名院校，建成19家產業化基地，在深設立研發機構113家，搭建"深圳虛擬大學園國家重點實驗室（工程中心）平臺"，累計培訓各類人員52萬余人，孵化科技企業2,000余家，是南山科技園南區極具代表性的產學研融合標桿、高端人才集聚地、中小科技企業集散地，被譽為深圳"中國硅谷"的"產學研超級樞紐"和"最強大腦"聚集地。

二、深圳虛擬大學園基礎信息

核心指標

詳細數據

園區名稱

深圳虛擬大學園（SZVUP）/ 深圳虛擬大學園國家大學科技園

物業地址廣東省深圳市南山區高新南四道239號

（主園區）/ 產業化基地：粵興三道2號 / 國家大學科技園：粵興二道6號

所屬街道

南山區粵海街道（科技園南區）

創建機構

深圳市人民政府（1999年9月）

運營模式

一園多校、市校共建（政府與院校共同支持）

園區構成

主園區（W1/R2A/R3等多棟E字型板樓）+ 院校產業化綜合大樓（10層，31,269㎡）+ 國家大學科技園（9層，32,516㎡）

規劃總面積

22.6公頃（一期開發17.33公頃）

總建筑面積

約22.1萬㎡（一期11棟大樓）

入駐院校

74所（國內38所 + 香港6所 + 國外7所 + 中科院/工程院/社科院）

成員研究院

42家（事業單位建制、獨立法人資格）

研發機構

113家（含74個市級以上重點實驗室/工程中心）

產業化基地

19家

在孵企業

累計孵化2,000余家科技企業

培訓人數

累計52萬余人（博士1,438名、碩士32,488名）

博士后工作站

累計招收125名，在站52名

租金區間

特價45～80元/㎡/月，產業化綜合大樓特價房源低至45元/㎡/月

物業管理費5～8元/㎡/月

（國企深投控物業管理）

出租面積10～2,600㎡

靈活可選（10㎡小套間至整層3,000㎡+）

交付標準

精裝帶家具/簡裝/毛坯可選，多房源可拎包入駐

標準層高/凈高

標準層高3.5m / 凈高3.2m

使用率

約70%～75%

電梯配置

三菱客梯2部 + 貨運電梯 + 消防梯

空調系統

集中式中央空調，8:00-18:00開放，部分24小時計電費

停車位

地上約360個 + 地下約200個（總計約500個以上），月卡約300～350元/月

網絡配置

電信、聯通、移動、長城、鐵通、衛通、有線通全運營商覆蓋，萬兆光纖骨干網

產權年限

50年，政府主導創新型產業用房，統一定價管理

在租房源

多套，10-511㎡不等（2026年5月新批15處房源）

三、深圳虛擬大學園設計特色及配套

? 園區建筑設計特色

深圳虛擬大學園以"虛實結合、產教融合"為核心理念，打造獨具特色的開放式創新園區：

• E字型板樓布局

  ：五棟高層板樓，三棟主體研發樓呈南北布置，由小進深研發樓相互連接，自然采光通風極佳，形成高效集中的研發辦公空間

• 現代學院派風格

  ：以紅磚、石材與深色玻璃結合，線條方正，色調沉穩，透著學術機構特有的"厚重感"與"書卷氣"，區別于純商業寫字樓的冷峻感

• 3.2米凈層高+70%高使用率

  ：標準層高3.5米，凈高3.2米，空間舒適開闊，適配研發、辦公、孵化、會議等多元場景

• 花園式辦公氛圍

  ：園區綠化率極高，綠植微景隨處可見，樓間距開闊，內部休閑步道、交流廣場配套齊全，辦公環境舒適安靜

• 靈活空間配置

  ：從10㎡小套間到整層3,000㎡均可承載，滿足從初創團隊、小微企業到成長期中型企業、科研機構的多樣化需求

• 國家級資質認證

  ：國家大學科技園、國家高新技術創業服務中心、博士后科研工作站、廣東省教育部產學研結合示范基地、廣東科技人才基地、高校學生科技創業實習基地

• 智慧園區系統

  ：智能派梯、人臉識別門禁、IC一卡通、能耗分戶計量、5G全覆蓋

交通配套

"1+9+13"三軌交匯，通勤效率傲視科技園！ 這是虛擬大學園最大的硬通貨。

交通方式

距離/時間

地鐵1號線深大站C出口步行僅80～290米

，出站即達，全科技園最近的地鐵口之一

地鐵13號線

深大站換乘

2024年已開通，與1號線無縫銜接

地鐵9號線

粵海門站

步行約500米

地鐵2號線/8號線

粵海門站

步行約338米

公交線路

20+條線路（325路、334路、M201路等）

深大站、科技園站等，通達全城

自駕

深南大道、北環大道、科苑路、南海大道、濱海大道

四橫兩縱路網，15分鐘達后海/前海CBD，23分鐘達福田CBD

機場/口岸

寶安機場、深圳灣口岸

約30～40分鐘可達

商業與生活配套

樓下即商圈，配套即生活，無需多走一步！

• 自帶商業

  ：園區內配套商業街區，面點王、肯德基、星巴克、快餐咖啡品牌云集，日常用餐無憂

• 金融服務

  ：建設銀行、招商銀行、工商銀行等數家銀行網點均在樓下，企業銀行業務高效辦理

• 周邊商圈

  ：萬象天地、海岸城、益田假日廣場、深圳灣萬象城，10分鐘車程可達

• 生態資源

  ：毗鄰大沙河生態長廊、深圳灣公園、人才公園、科苑公園，步行可達

• 人才公寓

  ：園區內配有精裝人才公寓，拎包入住

• 學術氛圍

  ：毗鄰深圳大學校區，與名校同頻共振，濃郁學術氛圍催生創新靈感

• 周邊住宅

  ：華潤城潤府、大沖城市花園、陽光粵海花園、博海名苑、恒立聽海花園、熙灣、濱福庭園等高端住宅密集

商務與科研配套：真正的"產學研全鏈條生態"

• 研發平臺

  ：搭建"深圳虛擬大學園國家重點實驗室（工程中心）平臺"，已建立55家研究院和433家研發中心，形成從學士到博士的學歷教育及面向企業的定制化培訓體系

• 孵化體系

  ：依托"深圳虛擬大學園孵化器"，現有4.5萬平方米孵化場地，累計孵化科技企業2,000余家，為初創及成長型科技企業提供場地支持、資源對接、政策適配等全維度孵化服務

• 人才培養

  ：41所成員院校累計培訓各類人員超14萬人次，培養博士1,438名、碩士32,488名，引進實習研究生3,479人

• 學術交流

  ：累計舉辦國際學術會議、專家講座1,363場，匯聚資深專家提供技術交流與決策咨詢

• 博士后工作站

  ：與成員院校博士后流動站共建，進站博士后85名，實現"產學研用"深度融合

• 三大聯合體

  ：2025年啟動概念驗證聯合體、科技智庫聯合體、跨境合作聯合體共建，進一步整合創新要素

四、深圳虛擬大學園相關優勢深度分析

第一，74所名校匯聚，產學研資源全國頂級。 項目聚集清華大學、北京大學、浙江大學、上海交通大學、香港大學、香港科技大學、佐治亞理工學院等74所國內外知名院校，42家獨立法人研究院，113家研發機構，是全國院校資源最密集的產學研園區，沒有之一。

第二，租金45元起，性價比碾壓全市。 項目租金45～80元/㎡/月，相較南山科技園片區漢京金融中心135元起、科興科學園145元起，虛擬大學園租金低40%～67%，是南山科技園片區名副其實的"性價比之王"。2026年5月新批產業化綜合大樓房源僅45元/㎡/月，并提供20-30天免租裝修期。

費用項目

標準

租金單價

特價45元/㎡/月起，綜合樓約45-66元/㎡/月

物業管理費5～8元/㎡/月空調費

集中式中央空調/部分24小時計電費

停車月卡

約300～350元/月

2026年最新特價房源矩陣（10-2,600㎡全覆蓋）：

• 絕對小戶型：10-80㎡，小套間月租僅2k出頭

• 中小型：98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、162㎡、216㎡、268㎡、322㎡

• 中型：381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、568㎡、600㎡、632㎡

• 中大型：743㎡、799㎡、835㎡、1,100㎡、1,340㎡、1,800㎡、2,000㎡

• 大型整層：2,338㎡、2,600㎡、3,000㎡+（可分可合）

第三，國家級資質背書，政策紅利豐厚。 園區擁有國家大學科技園、國家高新技術創業服務中心、博士后科研工作站等6大國家級/省級資質，入駐企業可享稅收減免、研發補貼、人才補貼、租金補貼等專項扶持，發展成本極低。

第四，52萬人才培訓+2,000余家孵化企業，產業生態成熟。 累計培訓52萬余人，孵化科技企業2,000余家，形成了從學士到碩士、博士的完整人才培養體系和從創意到產業化的完整孵化鏈條，產業氛圍純粹、上下游協同效應顯著。

第五，地鐵80米+三軌交匯，通勤效率科技園第一。 1號線深大站C口步行僅80-290米即到樓下，13號線無縫銜接，9號線粵海門站僅500米。與其他樓宇需要走800-1,000米才能到地鐵不同，虛擬大學園員工可以"出站即進樓"，雨天有蓋通道直達，通勤體驗在科技園首屈一指！

第六，虛擬大學園品牌，深港合作國際化平臺。 作為深港科教合作的重要窗口，6所香港院校入駐，推動粵港澳大灣區科技與人才深度融合，國際化資源得天獨厚。

第七，"十五五"上升國家戰略，灣區創新引擎再升級。 2025年深圳虛擬大學園聯席會議召開，主題為"鏈接全球高校智慧，點亮灣區未來產業"。園區正從國家戰略高度推動概念驗證聯合體、科技智庫聯合體、跨境合作聯合體共建，入駐企業將同享未來三年的產業、科技和人才政策紅利。

五、深圳虛擬大學園所在片區——南山科技園南區片區簡介及功能定位、優勢分析

片區概況：

南山科技園位于深圳市南山區粵海街道，是全國百強區之首，被譽為"中國硅谷"。片區始建于1996年9月，總規劃面積11.5平方公里，分為北區、中區、南區，是中國首個國家級高新技術產業開發區，全球ICT與互聯網產業核心區，國家科技部重點規劃建設的"世界一流高科技園區"六大試點園區之一。

經過近30年發展，片區總面積已擴展至超400萬㎡，集聚騰訊、大疆、中興、邁瑞、金蝶等214家上市公司、13家獨角獸企業、4,542家國家級高新企業，吸引49萬高素質人才，單位面積產值全國第一。2024年深圳國家高新區工業總產值達1.75萬億元，營業收入2.7萬億元。南山科技園以全市約8%的土地面積創造了約30%的GDP，是深圳經濟發展的核心引擎。

功能定位：世界級科技創新高地、粵港澳大灣區數字經濟核心區、深圳總部經濟集聚地、國家級高新技術產業孵化基地、產學研融合示范區。片區重點發展新一代信息技術、人工智能、云計算、大數據、半導體、新能源、生物醫藥、高端制造等戰略性新興產業。

深圳虛擬大學園作為片區產學研融合標桿，定位為國家級大學科技園、高校科技成果轉化基地、科技企業孵化加速器，重點承載高校研究院/實驗室、科技型初創企業、研發型科技企業、產業加速器入駐。

核心優勢：

① 產業密度全國第一。 片區集聚214家上市公司（總量居全國第二、單位面積密度全國第一）、13家獨角獸企業、4,542家國家級高新企業。全市超78%的風投、創投機構集中于此，資本與產業深度融合。

② 龍頭企業高度集聚。 騰訊、大疆、中興、邁瑞、金蝶、招商銀行、百度、阿里巴巴、創維等世界500強與行業龍頭總部云集。虛擬大學園半徑500米內環繞儲能大廈、聯想大廈、漢京金融中心、科興科學園等數十家科技地標，入駐即享"上下樓就是上下游"的產業協同紅利。

③ 人才高度密集。 片區匯聚深圳60%以上高層次人才，與深圳大學、南方科技大學、清華大學深圳國際研究生院、哈爾濱工業大學（深圳）等頂尖高校形成"產學研"黃金走廊。虛擬大學園自帶"高校天團"聯動效應，為企業直接輸出人才。

④ 深南大道經濟走廊+三地鐵交匯。 深南大道匯聚深圳約30%的GDP產值，吸引超140家世界500強企業入駐。1號線深大站僅80米、13號線交匯、9號線粵海門站500米，多維軌道交通網絡實現人流、物流與信息流高效交互。

⑤ 政策紅利豐厚。 享受國家級高新區、粵港澳大灣區、深圳先行示范區、南山區四重政策紅利。虛擬大學園自身更是深圳科技創新"十五五"重點建設項目，入駐企業享有政策申報、租金補貼、孵化基金等近水樓臺的便利。

⑥ 新增供應極度稀缺，入駐機遇稍縱即逝。 南山科技園未來新增供應僅占全市極小比例，可售物業極度稀缺，空置率長期保持低位。本次產業化綜合大樓推出45元/㎡起特價房源，是難得的"低門檻上車"良機。

⑦ 產學研深度融合。 園區深度融合學術與產業資源，擁有55家研究院、433家研發中心。全市超80%的高校研究院均集中于此，形成"高校研發-政府平臺-產業轉化-資本賦能"全閉環創新生態。

⑧ "機器人谷"產業走廊崛起。 一條不足二十公里的"機器人谷"貫穿南山，上半年產業鏈總產值超2,000億元，形成"基礎研究-技術攻關-成果轉化-金融支撐-人才協同"的創新閉環。虛擬大學園作為產學研交互樞紐，位居該走廊核心位置。

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