曹德旺預言成真了？我國二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個結(jié)局？

過去十年，國內(nèi)樓市長期處于上行通道，不少普通人通過投資房產(chǎn)獲利頗豐，一二線城市居民更是依托棚改拆遷紅利，輕松實現(xiàn)資產(chǎn)大幅增值。

在大眾認知中，個人是樓市投資的主力軍，但很少有人知曉，A股上市公司才是國內(nèi)樓市真正的“隱形炒房大戶”。這批手握海量存量房產(chǎn)的企業(yè)，如今正集中拋售房產(chǎn)，這一集體動作，不僅揭開了上市公司的經(jīng)營套利邏輯，更印證了國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來根本性拐點。

樓市黃金時代，投資房產(chǎn)是上市公司穩(wěn)健創(chuàng)收、對沖經(jīng)營風險的主流選擇。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，A股3743家上市公司中，共有1826家持有投資性房地產(chǎn)，占比超48%，合計房產(chǎn)市值高達1.33萬億。

歷經(jīng)數(shù)年樓市起伏，如今上市公司手握的房產(chǎn)總市值已突破2萬億。

上市公司熱衷布局房產(chǎn)的邏輯十分現(xiàn)實：實體行業(yè)競爭日趨激烈，利潤持續(xù)微薄，企業(yè)辛苦經(jīng)營一年的實體收益，往往不及一套房產(chǎn)的年度增值收益。同時房產(chǎn)投資風險低、收益穩(wěn)定，當企業(yè)經(jīng)營陷入困境、資金承壓時，存量房產(chǎn)更是絕佳的兜底資產(chǎn)。

隨著樓市紅利消退，上市公司賣房潮全面爆發(fā)。2025年8月24日晚間，四川長虹發(fā)布公告，擬在西交所掛牌出售綿陽、武漢等多地31套存量房產(chǎn)，涵蓋普通住宅與商業(yè)辦公地產(chǎn)，分布于多個新一線、二線城市，轉(zhuǎn)讓底價合計1.66億元。

這批房產(chǎn)空置率高達46.7%，閑置資源嚴重浪費。經(jīng)測算，若房產(chǎn)全部順利成交，扣除賬面價值與各類稅費后，預計可為公司貢獻4091.22萬元凈利潤，資產(chǎn)增值率高達71.6%，房產(chǎn)的創(chuàng)收兜底作用十分突出。

上市公司頻繁賣房，核心初衷長期圍繞“修飾業(yè)績、保殼續(xù)命”。玻璃大王曹德旺早已一語道破行業(yè)潛規(guī)則：國內(nèi)多數(shù)上市公司手握大量房產(chǎn)，經(jīng)營虧損、資金短缺、發(fā)不出工資時，賣房總能快速化解難題。

這一現(xiàn)象的根源，源于A股退市規(guī)則約束：上市公司連續(xù)兩年凈利潤為負，將被實施退市風險警示，第三年無法扭虧則會被暫停上市。而賣房收益可直接計入企業(yè)營業(yè)收入，成為虧損企業(yè)扭轉(zhuǎn)財報、規(guī)避退市的核心手段。

多年來，上市公司賣房保殼早已成為行業(yè)常態(tài)。2016年就有百余家上市公司扎堆賣房，交易總額超20億元；2019至2021年，每年均有超100家上市公司發(fā)布售房公告。

其中，碧生源在2018至2019年靠變賣房產(chǎn)創(chuàng)收超8億元，甚至出售北京總部大樓實現(xiàn)扭虧；海馬汽車2019年兩次拋售401套房產(chǎn)，售房規(guī)模堪比專業(yè)房企。2025年以來，東北制藥、高鴻股份、ST聯(lián)建等十余家上市公司也相繼變賣存量房產(chǎn)，樓市投機紅利徹底終結(jié)。

不過近兩年，上市公司賣房早已不只是單純的保殼自救，更多是基于樓市變局的戰(zhàn)略避險與賽道切換。

2021年底，A股退市新規(guī)升級，新增扣非凈利潤與營業(yè)收入組合考核指標，大幅提高了企業(yè)年末突擊賣房保殼的難度。因此上市公司紛紛調(diào)整策略，不再坐等業(yè)績虧損、觸碰退市紅線才倉促賣房，而是提前布局、分批套現(xiàn)，提前規(guī)避經(jīng)營與合規(guī)風險。

樓市基本面持續(xù)惡化，是上市公司集體離場的核心原因。近兩年樓市調(diào)控持續(xù)收緊，行業(yè)發(fā)展指標全面迎來拐點，市場徹底告別普漲時代，進入深度下行通道。

即便是深圳、廣州、杭州等核心城市，房價也打破了只漲不跌的神話。2025年8月，《錢江晚報》報道，杭州熱門學區(qū)房單價從上年12萬元的高點跌至6.8萬元，一年近乎腰斬，徹底擊碎了房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的市場固有認知，也讓機構(gòu)投資者徹底喪失樓市投資信心。

為規(guī)避樓市硬著陸風險，不少常年盈利、無需靠賣房保殼的實體企業(yè)，也紛紛拋售房產(chǎn)、落袋為安。樓市頹勢早已被資深實業(yè)家預判。

早在2014年，曹德旺就公開勸誡多套房持有者盡早脫手，直言未來房產(chǎn)將陷入賣不掉、租不出、倒貼物業(yè)費的困境。彼時樓市熱度空前，限購越嚴房價越漲，開發(fā)商大肆囤地，三十幾層的高層塔樓被包裝成稀缺房源，這番理性預判還被不少人譏諷為不懂樓市。

2016年，曹德旺再度警示，企業(yè)家切勿將利潤押注房產(chǎn)，制造業(yè)才是企業(yè)發(fā)展的根本，如今回看，其預判精準貼合當下樓市變局。

當下樓市最大的隱患，是早年批量建成的高層塔樓集中進入老化期。2008年后土地財政快速發(fā)展，開發(fā)商為攤薄拿地成本，大幅拉高樓盤容積率，三十三層百米塔樓成為樓市標配。

這類建筑主體結(jié)構(gòu)壽命可達50至70年，但電梯、消防、供水、外墻保溫等核心設備壽命僅15至20年，2024至2026年恰好迎來集中老化窗口期。

一棟高層塔樓常住兩三百戶，設備更新、外墻修繕成本動輒上百萬，而多數(shù)小區(qū)業(yè)委會難以組建，無法達成維修基金使用共識，運維難題無解，房產(chǎn)價值持續(xù)縮水。

2026年樓市正式進入存量博弈時代，政策端信號十分明確。今年全國人大會議政府工作報告，時隔十年重提房地產(chǎn)“去庫存”，明確“穩(wěn)樓市、控增量、優(yōu)供給”的核心任務。

中指研究院預測，2026年全國新房銷售、房地產(chǎn)投資將持續(xù)下滑，市場仍處于磨底階段。數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國70個大中城市中，二手房漲價城市歸零，樓市全面以價換量，遠郊老舊塔樓跌幅慘重，北京、上海、深圳多地老盤較高點跌幅超三成，部分戶型近乎腰斬。

購房者審美徹底轉(zhuǎn)變，物業(yè)、戶型、居住體驗，已然取代樓層視野，成為置業(yè)核心考量。

為托底存量樓市，各地持續(xù)加碼老舊小區(qū)改造與樓市優(yōu)化政策。國家將老舊電梯更新納入民生補貼范圍，按樓層分級補貼，最高單臺補貼20萬元。

北京、上海、武漢、福建等多地優(yōu)化購房、公積金政策，試點收購存量房源用作保障房，力推現(xiàn)房銷售制度，推動樓市從高周轉(zhuǎn)、高杠桿的舊模式，轉(zhuǎn)向重品質(zhì)、穩(wěn)運行的新周期。

參考日本、港臺地區(qū)經(jīng)驗，缺乏運維支撐、無真實居住需求的房產(chǎn)，終將持續(xù)貶值、逐步邊緣化，國內(nèi)高層住宅未來的運維壓力與貶值風險不容小覷。

整體而言，上市公司扎堆拋售房產(chǎn)，是專業(yè)機構(gòu)對樓市下行趨勢的集體投票，也為普通投資者敲響警鐘。當前樓市分化格局徹底固化，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具備保值兜底能力，而遠郊老化高層塔樓將持續(xù)貶值、流動性枯竭。

樓市一夜暴富的投機時代徹底落幕，未來房地產(chǎn)將純粹回歸居住屬性。無論是企業(yè)投資還是個人置業(yè)，唯有摒棄投機心態(tài)，立足真實需求，重視房屋品質(zhì)、物業(yè)運維與流通性，才能規(guī)避市場風險，這也是當下樓市最務實的投資生存法則。