謝逸楓：顫抖吧！前4月賣(mài)地收入大跌，不足7000億元

文/謝逸楓

5月20日，一組數(shù)據(jù)顯示，前4月全國(guó)賣(mài)地收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）6801億元（一季度5176億元），同比下降27.2%（一季度下降24.4%），跌幅擴(kuò)大2.8%，意味著賣(mài)地收入跌破7000億元，堪稱(chēng)史無(wú)前例的暴跌。

前4月政府性基金收支增長(zhǎng)雙雙回落，顯示出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不廣泛、不同能級(jí)城市間銷(xiāo)售成交量分化趨勢(shì)明顯。因此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比偏弱仍然對(duì)政府性基金收入增長(zhǎng)形成拖累。

4月單月政府性基金收入同比降幅較3月的16.7%走闊至26.4%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比降幅較3月22.6%走闊至34.8%。然而，與房地產(chǎn)相關(guān)的5項(xiàng)稅收收入加總后同比降幅較3月的12.2%收窄至0.7%。

顯示一線城市樓市“小陽(yáng)春”和市值權(quán)重更高的高能級(jí)城市帶動(dòng)銷(xiāo)售成交量初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的企穩(wěn)跡象，邊際提振房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入回升。需求端數(shù)據(jù)亦顯示，4月商品房成交金額同比降幅較3月的13.3%明顯收窄至7.6%。

2025年4月土地出讓收入受市場(chǎng)短暫復(fù)蘇出現(xiàn)過(guò)較強(qiáng)回升、形成較高基數(shù)，但土地市場(chǎng)成交的低迷仍是2026年4月土地出讓收入增速回落的核心原因，4月房地產(chǎn)開(kāi)工面積與投資增速的回落體現(xiàn)這一特征。

前四月全國(guó)土地收入的絕對(duì)值，創(chuàng)下2021年同期最低收入紀(jì)錄。2023年-2024年同期跌破1.2萬(wàn)億元、1.1萬(wàn)億元，2025年同期到跌破1萬(wàn)億元，2026年同期跌破7000億元。而同比跌幅27.2%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴(kuò)大11.3%。

盡管前四月全國(guó)賣(mài)地收入跌破7000億元，從地方收入的結(jié)構(gòu)來(lái)看，占地方財(cái)稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱(chēng)一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

前四月全國(guó)賣(mài)地收入大跌，歸根結(jié)底是季節(jié)性的淡季、房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和在售項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢、地方土地供應(yīng)大幅度緊縮、房企因銷(xiāo)售低迷及債務(wù)和融資壓力導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎、減少，以去庫(kù)存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是前四月全國(guó)一般公共預(yù)算收入8.3404萬(wàn)億元，一般公共預(yù)算支出9.4809萬(wàn)億元，意味著錢(qián)不夠花。實(shí)際上，財(cái)政赤字規(guī)模從2021年4.38萬(wàn)億元升到2026年的5.89萬(wàn)億元，比2025年增加2300億元，說(shuō)明土地收入下降對(duì)地方影響大。

目前來(lái)看土地收入下降對(duì)地方的影響非常大，首當(dāng)其沖的是地方財(cái)政收入減少，影響財(cái)政狀況和運(yùn)行。其次是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受阻，影響城市建設(shè)和居民生活質(zhì)量。再次是公共服務(wù)投入減少，影響教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)。

最后是經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場(chǎng)需求減弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放慢，一定程度上增加地方債務(wù)。綜上所述，土地出讓收入下降對(duì)地方政府、城市建設(shè)、公共服務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生不良影響。

其二是前四月全國(guó)賣(mài)地收入6801億元，同比下降27.2%，占到前4月全國(guó)一般公共預(yù)算收入8.3404萬(wàn)億元的8.15%（一季度8.40%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前四月-2026年前四月全國(guó)賣(mài)地收入分別為21383億元、15012億元、11761億元、10536億元、9340億元、6801億元，增速分別為同比上漲35%、下降29.8%、下降21.7%、下降10.4%、下降11.4%、下降27.2%。

2026年前四月全國(guó)賣(mài)地收入6801億元，對(duì)比2021年前四月全國(guó)賣(mài)地收入2.1383萬(wàn)億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱(chēng)腰斬。值得注意的是前四月全國(guó)賣(mài)地收入同比下降27.2%，對(duì)比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴(kuò)大11.3%。

2020年前四月-2022年前四月全國(guó)賣(mài)地收入連續(xù)三年突破二萬(wàn)億元后，2023年前四月跌幅1.2萬(wàn)億元、2024年前四月跌破1.1萬(wàn)億元，2025年前四月首次跌破1萬(wàn)億億元，到2026年前四月首次跌破7000億元，土地收入下降速度超預(yù)期。

這是土地財(cái)政迎來(lái)重大變化的信號(hào)，意味著土地增量轉(zhuǎn)向存量，新增土地供應(yīng)減少和去庫(kù)存周期內(nèi)，土地收入正式見(jiàn)頂進(jìn)入下降周期。盡管土地收入絕對(duì)值減少，對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)，依然是部分城市的地方財(cái)政收入最主要的來(lái)源。

其三是土地收入下降背后，是土地供應(yīng)的緊縮。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月，全國(guó)土地市場(chǎng)緊扣“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運(yùn)行格局。

前4月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積1.2712億平方米，成交金額3547億元。在按需供地、盤(pán)活存量用地、專(zhuān)項(xiàng)債加大對(duì)地方財(cái)政支持、春節(jié)供地延后等因素影響下，市場(chǎng)整體保持縮量態(tài)勢(shì)，直至3月節(jié)后成交節(jié)奏有所恢復(fù)。

整體拿地意愿持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前4月100家典型房企整體拿地規(guī)模繼續(xù)縮減，拿地貨值、成交金額、成交建面分別為4356.2億元、2141.2億元、2790.3萬(wàn)平，同比分別下滑47.6%、50%、28.7%，創(chuàng)下近五年同期最低值。

中指數(shù)據(jù)顯示，土地投資走弱，2025年三季度全國(guó)（300城）土地成交總價(jià)同比下降11.5%，增速較二季度下降32.9%，四季度降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至22.7%，預(yù)計(jì)對(duì)今年一、二季度的土地投資持續(xù)造成拖累。

2026年一季度全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，同比下降21%（2025年同期下降19%、2024年同期下降18%）。2026年一季度僅524個(gè)城市發(fā)布計(jì)劃，供應(yīng)規(guī)模大幅降至1.4億平方米，供應(yīng)規(guī)模近乎腰斬，創(chuàng)下近五年最低值。

4月300城住宅用地成交面積、出讓金同比降幅仍較大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為1930萬(wàn)平方米，同比下降29.7%。土地出讓金860億元，同比下降39.0%。

累計(jì)來(lái)看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278萬(wàn)平方米，同比下降24.4%。土地出讓金3230億元，同比下降41.3%。4月房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，部分優(yōu)質(zhì)地塊保持較高熱度，帶動(dòng)300城平均溢價(jià)率提升至8.9%。

從城市集中度來(lái)看，2026年1-4月，TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為60%，較2025年全年提升8%，較1-3月提升1%。全國(guó)住宅用地出讓金TOP20城市中，核心一二線城市有16個(gè)，其中上海住宅用地出讓金為285億元，居全國(guó)首位。

其四是目前全國(guó)各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。最為明顯的是供地層級(jí)分化鮮明，各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關(guān)系。

供地層級(jí)分化鮮明，市本級(jí)縮量力度顯著高于代管縣市。市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級(jí)降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠(yuǎn)大于縣域，貼合市場(chǎng)去庫(kù)存核心需求。

各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級(jí)深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級(jí)降幅22%，三四線市本級(jí)降幅達(dá)26%，形成高能級(jí)強(qiáng)縮量、低能級(jí)緩調(diào)整的差異化格局。

頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個(gè)縮減至10個(gè)，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

目前我國(guó)現(xiàn)有694個(gè)城市，具體包括4個(gè)直轄市、293個(gè)地級(jí)市、397個(gè)縣級(jí)市。其中2個(gè)一線城市，293個(gè)強(qiáng)二線城市和弱二線城市，397個(gè)強(qiáng)三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強(qiáng)二線城市里面。

其五是前四月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元（一季度4794億元）。2020年-2025年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元。

前四月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元占全國(guó)稅收收入6.8097萬(wàn)億元的9.79%（一季度9.88%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的12%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)等與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的稅收貢獻(xiàn)約12塊錢(qián)，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前四月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1370億元，同比下降15.3%；房產(chǎn)稅2185億元，同比增長(zhǎng)7.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1049億元，同比增長(zhǎng)3.7%；土地增值稅1522億元，同比下降15.6%；耕地占用稅546億元，同比下降0.6%。

單月來(lái)看，4月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比下降11.5%，降幅較3月下降12.2%，收窄0.7%，主要是契稅、土地增值稅同比均出現(xiàn)明顯回落，與同期商品房銷(xiāo)售走弱、土地市場(chǎng)疲軟、國(guó)房景氣指數(shù)低迷表現(xiàn)一致。

其六是前四月全國(guó)賣(mài)地收入6801億元（2020年-2025年分別為8.4142萬(wàn)億元、8.7051萬(wàn)億元、6.6854萬(wàn)億元、5.7996萬(wàn)億元、4.8699萬(wàn)億元、4.1518萬(wàn)億元，賣(mài)地收入自2021年之后，連續(xù)5年保持下降的趨勢(shì)。

前四月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入6672億元（2020年-2025年分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)5年下降。

前四月全國(guó)房地產(chǎn)總收入1.3473萬(wàn)億元（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬(wàn)億元、10.7844萬(wàn)億元、8.6070萬(wàn)億元、7.6531萬(wàn)億元、6.7236萬(wàn)億元、5.9244萬(wàn)億元，連續(xù)5年下降。

按照房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收和相關(guān)的收入）看，分別占到全國(guó)和地方一般公共預(yù)算收入、全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財(cái)政之外，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)非常大。

其七是根據(jù)“土地依賴(lài)度”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方對(duì)土地的依賴(lài)不斷下降。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

前四月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.3473萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入8.3404萬(wàn)億元的16.15%（一季16.18%）（2020年-2025年分別為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%），說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入呈現(xiàn)邊際下降。

前四月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.3473萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入4.7930萬(wàn)億元的28.10%（一季27.22%）（2020年-2025年分別為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%），說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算收入邊際改善。

前四月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.3473萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入6.8097萬(wàn)億元的19.78%（一季度20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說(shuō)明占全國(guó)稅收收入連續(xù)下降3年。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，稅收收入超過(guò)8000億元，加上全國(guó)賣(mài)地收入的6801億元，預(yù)計(jì)前四月度房地產(chǎn)總收入約1.5萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)2020年-2025年分別為11.2142萬(wàn)億元、11.7051萬(wàn)億元、10萬(wàn)億元、9萬(wàn)億元、7萬(wàn)億元、6萬(wàn)億元。