謝逸楓：庫存連降2個月，多個積極信號，樓市真的回暖了嗎？

文/謝逸楓

5月18日的一組前4月全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)透露出一個重大信號，截至4月末，商品房庫存7.7801億平（2月末7.9998億平、3月末7.8601億平），庫存連續(xù)2個月下降。但庫存壓力不減，這是自1987年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的第三高紀錄。

對比2025年全年、同期、今年一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，市場總體呈現(xiàn)未止跌、下行周期的探底調(diào)整、邊際改善的狀況。量價跌幅收窄、資金端和投資端跌幅擴大，延續(xù)震蕩、下調(diào)、探底、深度調(diào)整的邊際改善趨勢，樓市回暖需要時間。

目前全國樓市真的回暖了嗎，老漢實話說，樓市總體未止跌回穩(wěn)，離回暖尚早，處于邊際改善、下探筑底企穩(wěn)調(diào)整的階段。從供求關(guān)系、預期、信心、信用、信貸來看，主要是處于修復、改善的穩(wěn)固止跌企穩(wěn)階段。

從國房景氣指數(shù)、房企到位資金、購置土地面積/費用、銷售額/銷售面積、房價、庫存去化周期、新開工/竣工面積、投資額來看，市場處于下降筑底的調(diào)整階段，需要時間去修復，去穩(wěn)定，政策需要更大力度。

房地產(chǎn)基本脫離深跌、大跌的局面，進入止跌回穩(wěn)階段，供需關(guān)系正在改善，釋放出積極的信號。4月70城房價跌幅收窄、一線城市房價連續(xù)2個月上漲、全國銷售額和銷售面積跌幅收窄、房價跌幅連續(xù)2個月收窄、庫存連續(xù)2個月下降。

包括核心城市的新房成交上升、二手房成交量火爆、租金上漲；北上深杭等城市出現(xiàn)樓市“日光盤”、“深夜排隊買房"；核心城市土地市場火熱，優(yōu)質(zhì)地快出現(xiàn)高溢價率、高地價、地王、央國企搶地；新一輪城市救市開啟；信心和預期改善。

前4月全國房地產(chǎn)各項指標處于深度調(diào)整過程中，這更加突出了2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產(chǎn)各指標仍然存在調(diào)整和改善的空間，未來需要更大力度、規(guī)模、系統(tǒng)的超常規(guī)刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩(wěn)房地產(chǎn)，一系列政策工具會繼續(xù)出臺。目前房地產(chǎn)市場連續(xù)4年已經(jīng)超調(diào)、超跌了，短期內(nèi)全國房價難止跌，房價下跌態(tài)勢明顯，主要是供求關(guān)系發(fā)生重大變化，庫存和二手房掛牌及法拍房的量居高不下。

數(shù)據(jù)顯示，前四月商品房銷售均價9106元/平， 環(huán)比上漲3.0%，同比下降4.9%，比一季度收窄2.1%。其中住宅銷售均價9616元/平方米，環(huán)比上漲3.2%，同比下降4.0%，比一季度收窄2.0%。 絕對值來看，平均回落至2020年3月的水平。

目前全國房價處于探底的筑底調(diào)整階段，前4月房價同比跌幅4.9%，跌幅收窄2.1%，表明價未止跌回穩(wěn)，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性邊際改善的趨勢。主要是去年同期的高基數(shù)、市場結(jié)構(gòu)性因素，最主要是供需關(guān)系未根本改變。

前四月全國商品房銷售、金額數(shù)據(jù)指標下降的幅度擴大，分別為同比下降10.2%、14.6%，對比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分別擴大1.5%、2.0%。總體來看，行業(yè)風險繼續(xù)出清，延續(xù)深度調(diào)整趨勢，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性邊際改善。

前四月開發(fā)投資額同比下降13.7%（2025年下降17.2%）、施工面積下降12.1%（2025年下降10%）、新開工面積下降22.0%（2025年下降20.4%）、竣工面積下降24.0%（2025年下降18.1%），說明供應(yīng)端邊際改善，緊縮趨勢不變。

前四月全國平均房價同比下降4.9%（2025年同比下降4.27%），房價跌幅均擴大，市場量價齊跌，但結(jié)構(gòu)性改善。房企到位資金下降18.4%（2025年下降13.4%）、待售面積下降0.5%、國房景氣指數(shù)跌幅擴大，說明樓市尚未回暖。

2026年前4個月，樓市指標表現(xiàn)積極，與“小陽春”行情密切相關(guān)。總結(jié)來看，有四個方面的向好表現(xiàn)。一是需求端復蘇伴隨小陽春態(tài)勢，交易持續(xù)活躍向好。二，供給端向好，尤其是庫存出清節(jié)奏加快，供給端指標進一步改善。

三是價格端向好，跌幅收窄與交易量活躍密切相關(guān)。第四是市場預期向好，整體體感有所改善。后續(xù)仍需繼續(xù)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動這些指標從局部、短期的向好，轉(zhuǎn)向更持久的向好，促進各指標之間形成良好的相互帶動作用。

第一是供應(yīng)端，開發(fā)投資跌幅擴大。前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.3969萬億元，同比下降13.7%，比前3月11.2%的跌幅擴大2.5%。對比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄3.5%。投資的跌幅擴大，與供應(yīng)端收縮、去庫存有直接的關(guān)系。

其中住宅投資1.8464萬億元，同比下降13.1%，跌幅比前3月擴大2.1%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄2.8%。背后主要的原因是新開工面積、竣工面積、購置土地費用的數(shù)據(jù)下滑、銷售數(shù)據(jù)低位運行依然影響房企的投資意愿。

辦公樓905萬平方米，同比下降18.3%,比前3月跌幅擴大4.1%,對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄4.5%。商業(yè)營業(yè)用房1593萬平方米，同比下降19.5%,比前3月跌幅收窄2.4%,比2025年同比下降14.0%，跌幅擴大5.5%。

前四月住宅投資1.8464億元，同比下降13.1%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄2.8%，已經(jīng)連續(xù)下降4年4個月（52個月）。其中辦公樓同比下降18.3%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄4.5%，是開發(fā)投資的跌幅擴大主要原因之一。

截至2026年前4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年4個月（52個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉(zhuǎn)，總體來看，新開工面積、竣工面積、購置土地費用的改善修復效應(yīng)不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)修復緩慢，房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度擴大，土地購置面積和費用降幅保持高位，反映出銷售復蘇邊際改善不明顯，房企資金緊張局面未緩解。

房企拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，房企多“以銷定產(chǎn)、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續(xù)回落，降幅都會收窄。能否出現(xiàn)明顯修復在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展、銷售復蘇。

單月來看， 4月開發(fā)投資金額6249億元， 同比下降20.1%，降幅較3月擴大8.8 %。 其中住宅開發(fā)投資金額4933億元，同比下降18.4%，降幅較3月擴大了7.0%。 投資降幅擴大主要是受到施工、新開工與購置費用均下降的雙雙拖累。

自2022年開始，單月連續(xù)下降52個月，呈現(xiàn)下探的筑底態(tài)勢。主要下行壓力來自房企現(xiàn)金流緊張、施工意愿不足、新開工及土地購置面積、金額持續(xù)大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態(tài)，融資、銷售回款一直沒有明顯好轉(zhuǎn)。

按照物業(yè)類別看，前四月房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴大，主要是住宅投資和辦公樓跌幅擴大，商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大。總體看各物業(yè)類型投資同比跌幅均較上期有所擴大，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅高于住宅投資。

開發(fā)企業(yè)對住宅投資的比重較上期再提高0.6%至77.0%。按照地區(qū)區(qū)域看，東部下降14%、中部下降114%，跌幅擴大；西部下降11.5%、東北部下降28.1%，跌幅收窄的趨勢。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.7%，較上期降低0.8%。

第二是供應(yīng)端，房屋施工面積跌幅擴大。前四月房企房屋施工面積54.5116億平，同比下降12.1%。比一季度跌幅擴大0.4%。對比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.1%。說明房企的投資、施工意愿低迷，主要是庫存高，銷售低迷。

其中住宅施工面積37.8005億平，下降12.5%，比一季度跌幅擴大0.4%。對比2025年下降10.3%，跌幅擴大2.2%。從住宅的庫存面積看，銷售低迷，影響房企施工面積。同時，房企收縮投資，影響開工速度。

辦公樓施工面積2.4058億平，同比下降10.4%，比一季度跌幅擴大1.1%。比2025年同比下降6.2%，跌幅擴大4.2%。商業(yè)營業(yè)用房4.7760億平，同比下降12.1%，比一季度跌幅擴大0.2%，比2025年同比下降9.8%，跌幅擴大2.3%。

前四月房企房屋施工面積54.5116億平，同比下降12.1%，對比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.1%，連續(xù)下降4年4個月（52個月），一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉(zhuǎn)”，改善、修復的效應(yīng)不明顯，政策傳導到投資效果差，大量停工。

單月來看，房屋施工面積連續(xù)下降52個月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復完成態(tài)勢，說明政策傳導到投資、供應(yīng)端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房、去庫存。

前四月住宅施工面積37.8005億平方米，下降12.5%，對比2025年下降10.3%，跌幅擴大2.2%，已經(jīng)連續(xù)下降4年4個月（52個月）。而施工面積中辦公樓的、商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大，呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢，修復緩慢。

第三是供應(yīng)端，房屋新開工面積跌幅擴大。前四月房屋新開工面積1.3900億平方米，同比下降22%，比一季度跌幅擴大1.7%。對比2025年下降20.4%，跌幅擴大1.6%。絕對值來看，處于2004年以來同期最低水平，短期內(nèi)無法改變這一局面。

其中，住宅新開工面積1.0057億平方米，下降23.6%，比一季度跌幅擴大16%。對比2025年19.8%，跌幅擴大3.8%。持續(xù)處于深跌區(qū)間，主要是土地市場低迷，房企減少土地購置，去庫存的任務(wù)重，當務(wù)之急是保交房、去庫存。

辦公樓332萬平方米，同比下降31.3%，比一季度跌幅擴大12.6%。比2025年下降21.9%，跌幅擴大9.4%。商業(yè)營業(yè)用房852萬平方米，同比下降23.8%，比一季度跌幅收窄4.3%。比2025年下降23.5%，跌幅擴大0.3%。

前四月住宅新開工面積1.0557億平方米，下降23.6%，對比2025年19.8%，跌幅擴大3.8%，連續(xù)下降6年4個月（76個月）。住宅新開工面積呈現(xiàn)跌幅擴大的趨勢，總體看住宅新開工面積的修復放緩，與去庫存、保交房有直接關(guān)系。

前四月房屋新開工面積1.3900億平方米，下降22%，對比2025年下降20.4%，跌幅擴大1.6%，連續(xù)下降6年4個月（76個月）。房屋新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復改善緩慢，與去庫存、保交房有直接的關(guān)系。

新開工持續(xù)深跌是政策控增量、資金承壓、庫存高企等多方面因素共同影響，并直接壓制竣工體量，年內(nèi)市場新增房源供給逐步收緊，行業(yè)已進入低杠桿、重運營、存量盤活階段，短期內(nèi)無法改變。

單月來看，4月新開工面積3527萬平方米，同比下降26.2%，降幅較一季度擴大9.2%，從絕對值來看，新開工面積處于2003年以來同期最低水平。由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高、銷售低迷情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，短期內(nèi)仍下降。

第四是供應(yīng)端，房屋竣工面積跌幅擴大。前四月房屋竣工面積1.1886億平方米，下降24%，比一季度跌幅收窄1%。比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大5.9%。總體看，竣工有微小改善，與推進保交房有關(guān)。

其中住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%，比一季度跌幅收窄0.7%。比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大5.6%。2021年下半年以來新開工縮量，累計同比持續(xù)負增長，按照2-3年的工程進度來計算，2026年竣工將延續(xù)周期性的縮量。

辦公樓355萬平方米，同比下降24.7%，比一季度跌幅收窄3.7%。比2025年增長6.7%，止跌轉(zhuǎn)下跌。商業(yè)營業(yè)用房817萬平方米，同比下降27.1%，比一季度跌幅收窄3.0%。比2025年同比下降12.9%，跌幅擴大14.2%。

住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大5.6%，連續(xù)下降2年4個月（28個月），住宅竣工面積呈現(xiàn)跌幅擴大的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應(yīng)減少有直接關(guān)系。

前四月房屋竣工面積1.1886平方米，下降24.0%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大5.9%，連續(xù)下降2年4個月（28個月），竣工面積同比降幅擴大， 處2008年以來同期最低水平，竣工面積的修復緩慢。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續(xù)承壓。由于2024年-2025年為竣工大年，同期基數(shù)相對較高，因此，2026年以來竣工持續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的單月同比降幅。

單月來看，3月竣工面積3469萬平方米，同比下降19.1%，降幅較2月收窄8.8個百分點， 但從絕對量來看，處于2008年以來同期的最低水平。 由于2021年下半年以來新開工明顯縮量， 累計同比持續(xù)負增長，竣工將延續(xù)周期性的縮量。

第五是供應(yīng)端，土地成交跌幅擴大。前四月全國土地購置面積、土地購置金額超過2025年的降幅，累計同比下降分別為7年、5年，連續(xù)下降88個月、76個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現(xiàn)在。

2023年-2025年全國土地購置面積因統(tǒng)計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經(jīng)回到1997年的水平，土地供應(yīng)下降的周期達到7年時間。

土地購置面積先升后降，1998年-2009年全國土地購置面積分別為1.0109億平、1.1958億平、1.6905億平、2.3409億平、3.1356億平、3.5696億平、3.9784億平、3.8253億平、3.6573億平、4.0245億平、3.9353億平、3.1909億平。

2010年全國購置土地面積3.9953億平，增長25.2%；2011年4.10億平，增長12.6%；2012年3.56億平，下降19.5%；2013年3.88億平，增長8.8%；2014年3.33億平，下降14%。2015年2.28億平，下降31.7%。

2016年2.20億平，下降3.45%。2017年2.55億平，增長15.8%；2018年2.91億平，增長15.2%。2019年2.58億平，下降11.4%；2020年2.55億平，下降1.1%。2021年2.15億平，下降15.45%；2022年1.0051億平，下降53.4%。

2026年前四月未公布土地購置面積和金額。根據(jù)第三方機構(gòu)的Wind數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國322城宅地成交面積同比下降22%，拿地減少、去庫存將持續(xù)影響后續(xù)新開工、竣工數(shù)據(jù)。因此，新開工、竣工面積2026年難全面回暖。

地價上漲，讓購置費上漲。1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%，2025年全國土地購置金額依然是第七高水平。

第六是需求端，銷售面積跌幅收窄。前四月新建商品房銷售面積2.5258億平方米，同比下降10.2%，比一季度跌幅收窄0.2%。比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大1.5%。總體看商品銷售有微小改善，但是回暖的勢頭減弱。

其中住宅銷售面積2.0863億平方米，同比下降12.2%，比一季度跌幅收窄0.9%。比2025年同比下降9.2%，跌幅擴大3.0%。主要是核心城市的住宅銷售成交有所回升，但是總體的回暖減弱，樓市依然處于筑底調(diào)整的止跌企穩(wěn)階段。

辦公樓733萬平方米，同比增長10.8%，比一季度增幅回落8.8%。比2025年同比下降6.2%，連續(xù)兩個月實現(xiàn)止跌上漲。商業(yè)營業(yè)用房1456萬平方米，同比下降11.1%，比一季度跌幅下降擴大4.2%。比2025年同比下降9.5%，跌幅擴大1.6%。

前4月新建商品房銷售面積2.5258億平方米，同比下降10.2%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大1.5%，連續(xù)下降4年4個月（52個月）。總體看，商品房銷售面積呈現(xiàn)邊際改善的趨勢，主要是季節(jié)性的回暖，反映出供需關(guān)系的修復改善。

前四月住宅銷售面積2.0863億平方米，同比下降12.2%，比一季度跌幅收窄0.9%。2025年同比下降9.2%，跌幅擴大3.0%，連續(xù)4年4個月下降（52個月），呈現(xiàn)跌幅收窄趨勢，但下降的幅度依然比較大，與季節(jié)性的因素、短期政策有關(guān)。

按照分類物業(yè)銷售看，其中住宅銷售面積跌幅收窄，商業(yè)營業(yè)用房銷售同比跌幅擴大，辦公樓銷售正增長。按照地區(qū)銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅分別為9.9%、7.8%、12.3%、17.7%，東北地區(qū)跌幅為各區(qū)域最大。

隨著金三銀四的需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市，一線城市火爆，及營銷力度加大，帶動前四月商品房銷售階段性修，“小陽春”后預計將以“點狀復蘇”形式在核心城市出現(xiàn)，二手房市場表現(xiàn)比一手房火爆。

單月來看，4月商品房銷售面積5733萬平，同比下降9.5%，降幅較3月擴大2.1%。4月住宅銷售面積同比下降9.1%，比上月收窄1.2%。商品房銷售面積同比降幅從2025年11月以來持續(xù)收窄，4月跌幅擴大，回暖勢頭減弱，缺持續(xù)性。

受2025年市場熱度逐季回落的基數(shù)效應(yīng)影響，2026年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整體市場仍處于筑底期，結(jié)構(gòu)性、分化特征預計將持續(xù)深化。需求端的表現(xiàn)，影響到去庫存、保交房、房企信用、供需關(guān)系平衡的修復。

目前房地產(chǎn)尚未止跌回穩(wěn)，數(shù)據(jù)持續(xù)在下滑中做“俯臥撐”，意味市場處在探底、筑底和底部修復、深度調(diào)整過程中，短期內(nèi)政策無法熨平供需關(guān)系波動，限制政策未完全解除，去庫存供應(yīng)過剩，加上二手房和法拍房沖擊。

4月新建商品房市場交易活躍度較3月明顯下滑，單月銷售面積5733萬平方米，同比減少9.5%，跌幅較上月擴大2.1%。3月、4月構(gòu)成的“金三銀四”成色明顯不足，單月同比跌幅較大，市場熱度局限在少數(shù)城市和剛需優(yōu)質(zhì)盤，難言整體回暖。

其七是需求端，銷售額。前四月新建商品房銷售額2.3000萬億元，同比下降14.6%，比一季度跌幅收窄2.1%。比2025年同比下降12.6%，降幅擴大2.0%。主要是核心城市的好房子、豪宅價格有所上漲，支撐銷售額。

其中住宅銷售額2.0068萬億元，同比下降15.7%，比一季度跌幅收窄2.8%。比2025年同比下降13%，降幅擴大2.7%。總體來看，結(jié)構(gòu)性的改善而，核心城市的好房子和豪宅價格支撐銷售額，以價換量是市場主流。

辦公樓828億元，同比下降1.2%，止增轉(zhuǎn)跌，比2025年同比下降9.3%，跌幅收窄8.1%。商業(yè)營業(yè)用房1274億元，同比下降15.9%，比一季度跌幅擴大4.3%。比2025年同比下降11.7%，跌幅擴大4.2%。表明商業(yè)地產(chǎn)市場以價換量趨勢不變。

前四月新建商品房銷售額2.3000萬億元，同比下降14.6%，連續(xù)下降4年4個月（52個月）。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足，房企去庫存，以價換量是主流。

前四月住宅銷售額2.0068萬億元，同比下降15.7%，比2025年同比下降13%，跌幅擴大2.7%，連續(xù)下降4年4個月（55個月），毫無疑問，住宅庫存4.2139億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存。

單月來看，4月商品房銷售金額9076億元，同比下降13.3%， 降幅較2月收窄了 6.9%。3月住宅銷售金額同比下降15.2%，同比降幅較2月分別收窄了6.6%。總體看，房企以價換量、高品質(zhì)好房成交為主支撐成交。

市場整體呈現(xiàn)邊際修復態(tài)勢，兩項指標同比跌幅依然維持兩位數(shù)。同時4月單月銷售面積跌幅再度擴大，反映出回暖持續(xù)性不足，止跌回穩(wěn)的狀況不穩(wěn)定。核心城市優(yōu)質(zhì)房源成交占比提升帶動下，成交均價有所修復，對銷售額形成支撐。

第八是需求端，庫存連續(xù)2個月下降，依然創(chuàng)歷史第三高。前四月商品房待售面積7.7801億平（2月末7.9998億平、一季度7.8601億平），同比下降0.5%，比一季度擴大0.4%，比2025年末增長1.6%，51個月以來首次下降，庫存有所改善。

4月末商品房待售面積7.7801億平方米，同比下降0.5%，其中待售3年以下面積5.7903億平方米（2月末6.0616億平，下降1.6%，3月末5.9012億平，下降1.8%），同比下降2.6%，庫存指標由過去持續(xù)增長轉(zhuǎn)為連續(xù)2個月下降。

在“控增量”政策支持下，商品房庫存從持續(xù)累積轉(zhuǎn)向溫和去化。結(jié)構(gòu)上看，待售3年以下的商品房庫存下降得更快。而長期積壓庫存持續(xù)在增加，多為偏遠、戶型差、配套弱、非好房子和豪宅、無法交房的房源，是去庫存的難點。

4月末商品房待售面積7.7801億平方米，同比下降0.8%。這意味著庫存正從過去積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段。這一輪庫存增加始于2021年7月，至2026年2月已持續(xù)51個月，3月首次出現(xiàn)下降，已連續(xù)2個月下降，標志著庫存壓力實質(zhì)性緩解。

去庫存多管齊下，化解存量壓力。截至2026年4月，商品房累計待售面積為7.7801億平方米，同比下降0.5%（一季度0.1%），從2024年6月份至2026年2月累計同比增幅逐步收窄，2026年3月、4累計同比轉(zhuǎn)負，去庫存的效果邊際改善。

51個月以來首次下降，這與各地優(yōu)化供地節(jié)奏、需求端政策不斷加大、一二手房堵點打通有關(guān)聯(lián)。在這一輪樓市調(diào)整和“小陽春”中，庫存開始出清是最關(guān)鍵的指標之一，是房地產(chǎn)市場復蘇的真正轉(zhuǎn)向、供求關(guān)系修復和重大逆轉(zhuǎn)的信號。

其中住宅待售面積4.2137億平方米，增長1.0%，比一季度增長1.4%，增幅收窄0.4%。辦公樓5216萬平方米，增長0.8%，比一季度增長0.4%，增幅擴大0.4%。商業(yè)營業(yè)用房1.3604億平方米，同比下降6.3%，降幅比一季度擴大1.0%。

目前商品房庫存7.7801億平方米，創(chuàng)下1987年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來第三最高紀錄。截至2026年4月末，全國商品房待售面積7.7801億平方米，同比下降0.5%，比一季度降幅擴大0.4%，這是自2021年7月以來，51個月后連續(xù)2個月下降。

全國7.7801億平方米商品房待售庫存，其中待售3年以下面積5.7903億平方米，下降2.6%，比一季度下降1.8%，降幅擴大0.8%，說明2026年-2027年去庫存是首要任務(wù)，目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩，庫存過高，去化周期超長。

按當前銷售面積計算，現(xiàn)房消化周期為22.1個月，庫存去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續(xù)，但不再局限住房市場，也包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

銷售改善，廣義庫存去化壓力小幅減輕。現(xiàn)房庫存占比仍處于歷史最高水平。 從商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至 4 月末商品住宅廣義庫存面積為13.8億平， 環(huán)比下降1.6%，同比下降18.0%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.5個月， 環(huán)比下降0.1個月，同比下降0.9個月。 從現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至4月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）4.2137億平， 環(huán)比下降1.5%，同比增長1.0%。

現(xiàn)房去化周期為22.1個月（由于1月-4 月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年7月-12 月銷售均值計算） ， 環(huán)比下降0.3個月，同比提升1.9個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為30.5%， 環(huán)比持平，同比提升5.8%。

4月末全國商品房、住宅待售面積規(guī)模，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計記錄以來歷史第三高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平、2016年6.9539億平。

2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第九是房價端，房價跌幅收窄。前四月商品房銷售價9106元/平（一季度8841元/平、前2月8809元/平、2025年9527元/平），環(huán)比上漲0.30%，同比下降4.9%，比一季度下降7.7%，收窄2.8%，比2025年同比下降4.3%，跌幅擴大0.6%。

數(shù)據(jù)顯示，前四月商品房銷售均價9106元/平， 環(huán)比上漲3.0%，同比下降4.9%，比一季度收窄2.1%。其中住宅銷售均價9616元/平方米，環(huán)比上漲3.2%，同比下降4.0%，比一季度收窄2.0%。 絕對值來看，平均回落至2020年3月的水平。

絕對值來看，全國房價回落至2020年3月的水平，連續(xù)下降2年4個月（28個月），表明房價結(jié)構(gòu)性邊際改善，處于筑底的調(diào)整態(tài)勢，房價未觸底，未到拐點。主要是核心城市的好房子和豪宅價格上漲，出現(xiàn)房價改善現(xiàn)象。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續(xù)2年跌破萬元大關(guān)。

前四月全國商品房銷售平均價為9106元/平方米，房價絕對值已經(jīng)從2021年10239元，跌破1000元/平方米大關(guān)，連續(xù)兩年跌破10000元/平方米，前四月的房價，正式回到2019年，可謂是非常罕見，當務(wù)之急是防止房價下跌。

前四月全國商品房價跌幅收窄，主要原因是放松限價、限簽政策、房企調(diào)整定價策略等有關(guān)，及市場區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在。

前四月住宅銷售均價9616元/平方米（一季度9320元/平、前2月9259元/平、2025年10005元/平），環(huán)比上漲3.2%，同比下降4.0%，比一季度跌幅收窄2.6%。已經(jīng)連續(xù)下降2年4個月（28個月），意味著房價止跌穩(wěn)企的改善趨勢。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前4月住宅平均價跌破萬元大關(guān)，回到2020年水平。

前四月住宅銷售均價9616元/平，同比下降4.0%，比一季度收窄2.6%。 從絕對值來看，房價回落至2020年的水平。 說明房價止跌企穩(wěn)的趨勢，房價未觸底，未到拐點，處于筑底期，但止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，短期內(nèi)見底反彈條件不具備。

單月來看，總體看銷售均價同環(huán)比均改善。 4月商品房銷售均價10009元/平， 環(huán)比上漲12.8%，同比上漲2.1%，自2025年3月時隔13個月銷售均價同比增速轉(zhuǎn)正，自2025年1月以來時隔15個月銷售均價再度破萬。

其中住宅銷售均價10601元/平， 環(huán)比上漲13.0%， 同比增長 3.0%。 從絕對值來看，房價回升至2024年12月的水平。單月房價上漲、平均價格重新回萬元水平。最主要的原因依然是4月核心城市的好房子、豪宅價格上漲，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

第十是資金端，跌幅擴大。前四月房企到位資金2.6697萬億元，同比下降18.4%，比一季度跌幅擴大1.1%。比2025年同比下降13.4%，跌幅擴大5.0%，說明房企資金、融資狀況未明顯改善且惡化，債務(wù)、交房、庫存風險未出清、化解。

總體看，房企的現(xiàn)金流緊張，流動性緊張，資金鏈未明顯好轉(zhuǎn)。資房企到位資金已經(jīng)累計下降4年4個月（52個月），跌幅的擴大，意味房企的資金狀況惡化，出現(xiàn)融資困難，銷售回款緩慢的局面。

其中前四月國內(nèi)貸款4199億元，同比下降25.9%，比一季度跌幅擴大2.2%。比2025年下降7.3%，跌幅擴大18.6%。利用外資3億元，下降82.1%。自籌資金9838億元，下降10.5%，比一季度擴大5.2%。比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.9%。

定金及預收款7975億元，同比下降17.6%，比一季度跌幅收窄2.5%。比2025年下降16.2%，跌幅擴大1.4%。個人按揭貸款3087億元，同比下降31.7%，比一季度跌幅收窄2.9%。比2025年下降17.8%，跌幅擴大13.9%。

定金及預收款、個人按揭貸款分別較上期收窄2.5%和2.9%，兩項指標跌幅依較大。個人按揭貸款跌幅在三成以上。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的41.4%，較上期提升了2.1%，自籌資金占全部資金的36.9%，較上期降低0.9%。

總體來看，開發(fā)企業(yè)自籌資金大幅下滑反應(yīng)出盈利端惡化、自有資金積累能力下降，同時融資端走弱，銷售回款邊際微改善但恢復遠未到位，行業(yè)整體資金壓力依然較大。因此，房企的債務(wù)、庫存、交房的風險化解需要時間。

當前，資金面支持政策主要圍繞保障性住房資金投放、城市更新財政補助、存量資產(chǎn)REITs盤活、保交房，政策側(cè)重風險托底而非強刺激，需要更多針對性紓困非標融資、修復房企盈利內(nèi)源造血的強力措施，扭轉(zhuǎn)企業(yè)資金持續(xù)走弱態(tài)勢。

單月來看， 4月房企到位資金6173億元，同比下降21.9%（3月下降18.7%），跌幅擴大3.2%。房企到位資金降幅擴大， 主要是因為投資減少，房企需求弱，不借款了。 不過其中房款由于銷售有所修復降幅收窄，外部融資仍然走弱。

首先是房款 3000億元，同比下降14.2%（3月下降20.1%），跌幅收窄5.9%，受銷售有所修復影響。 定金及預收款同比減少9.8%，個人按揭貸款同比下降23.2%， 降幅較3月分別收窄8.0%、 1.5%。

其次是非房款3173億元，同比下降27.9%（3月下降17.4%），跌幅擴大10.5% 。其中國內(nèi)貸款780億元，同比下降 34.2%，降幅較3月收窄了9.0%。自籌資金2076億元，同比下降25.7%，降幅較3月擴大21.5%。

前四月房地產(chǎn)市場未觸底，房企業(yè)績規(guī)模下滑，資金面持續(xù)承壓。金融政策將繼續(xù)支持企業(yè)改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和央國房企，有助于緩解企業(yè)流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

第十一是國房景氣指數(shù)，跌幅擴大。2026年2月-4月末的國房景氣指數(shù)未公布，暫時無法得知，從量價、庫存、資金狀況來看，4月末的國房景氣指數(shù)環(huán)同比的跌幅擴大，已經(jīng)連續(xù)5年4個月（64個月）跌破100。

刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，可謂罕見，主要是供需關(guān)系發(fā)生重大變化，量價和供應(yīng)指標跌得深并且跌幅大。國房景氣指數(shù)跌幅擴大，表明市場未回暖，景氣、活躍、信心、繁榮度修復緩慢，處于止跌筑底，邊際修復趨勢。