新榕云行深度測評：福州新四代宅產品力較量與價值審視

本文由克而瑞福建張暑嬌，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫，來感受下產品的細節。

生成結果

引言：從"爆發"到"退潮"——福州四代宅的時代切片

2026年3月，福州市自然資源和規劃局印發《關于優化規劃技術指標計算規則的通知》，宣告了一場醞釀已久的產品規則重構。通知明確："住宅各類附屬空間（如陽臺、凸窗、設備平臺等）的水平投影面積總和不得超過該棟樓住宅總計容建筑面積的25%"（來源：福州市自然資源和規劃局）。這一條款看似簡短，卻在福州樓市掀起波瀾——市場觀察指出："原先'四代宅'贈送的入戶花園、露臺等空間，納入住宅計容面積的25%最大贈送比例里面，不能單獨進行贈送。也就是說，2022年爆發的'四代宅'，或將徹底退場！"

從2021年中國工程標準化協會發布T/CECS 855-2021標準，到2022年福州作為全國首批試點城市率先推出首個第四代住宅，再到2023年福州迎來第四代住宅的蓬勃發展，乃至2025年2月底福州出臺試行辦法允許144㎡以上戶型設躍層、客廳挑空可達套內扣除公攤后面積的30%——四代宅在福州走過了一段從規則放松到產品狂飆的軌跡。然而到2026年3月新規收緊贈送總盤子，疊加福州主城開發商在建總流花溪一期、建發國貿望樾、建總瑞璽等地塊上"不約而同放棄"四代宅規劃的現實，這一物種已步入退潮期。

正是在這樣的政策與市場轉折點，新榕地產首個四代宅項目——新榕云行于2025年12月20日逆勢首開。本文以克而瑞數據與好房點評網測評為基礎，對該項目進行專業測評，試圖回答一個問題：在新規即將讓四代宅退場的當下，"四代宅孤勇者"的價值與困局究竟何在？

【位置圖】：新榕云行位于福州市倉山區奧體板塊高宅片區，洪灣南路東側、高宅路北側，二環至三環間。北接浦上大道，南鄰高宅路，東側緊鄰宗地2024-12號，西側為洪灣南路，正對面為流花溪公園。

第一章 項目基本面：國企開發的"水天系"開篇之作

新榕云行（備案名：云行公館），由福州本土國企新榕地產開發，是新榕地產"水天系"的開篇之作，亦是新榕地產首個第四代住宅社區。項目土地于2024年3月30日以招拍掛方式成交，受讓方為福州新榕筑業工程有限公司，成交總價13.85億元（注：市場觀察提及"15.03億底價拿下"，土地公開信息以成交總價13.85億元為準），成交樓板價10489.56元/㎡。

項目檔案表

指標

內容

開發商

新榕地產（新榕/古厝集團）

樓盤地址

倉山區洪灣南路東側、高宅路北側，高宅村舊改出讓地塊一

占地面積

44,012㎡（約66畝）

總建面積

132,036㎡

容積率

3.0

綠化率

30%

建筑限高

100米

樓棟數

14棟（22-32F高層）

規劃戶數

772戶

車位配比

1.4

機動車停車位

1,081位

物業類型

普通住宅

室內裝修

毛坯

物業公司

福州新盛置業有限公司

物業費

2.5元/㎡·月

產權類型

大產權房（70年）

最早開工

2024/12/26

最早開盤

2025/12/20

最晚交房

2028/01/31

銷售代理

自銷

項目的"門臉"設計頗具儀式感。2025年10月12日示范區開放，整座大門面寬90米（含景墻）、高6.5米，采用迪拜帆船酒店同款貝金米黃奢石立面，正中"茉心云環"以三層環形皇家白玉石手工鑲嵌，門前鋪裝融入福州市花茉莉花瓣元素，項目以此獲得2025美國MUSE繆斯設計獎鉑金獎。社區內部規劃近2000平方米藝術會所，內含私宴廳、恒溫泳池、健身房等高端配套。

第二章 區位解讀：奧體板塊高宅片區的喜與憂

據克而瑞研究報告，新榕云行位于倉山區奧體板塊高宅片區，二環至三環間，環線位置相對外圍。這一區位決定了項目的喜與憂并存。

有利因素：

• 雙水岸生態：正對面為流花溪公園，可遠眺烏龍江岸線，享流花溪綠帶與烏龍江雙水岸資源

• 遠期地鐵：未來規劃地鐵4號線花溪南路站

• 基礎配套：周邊1.5公里有歡樂頌商場，2.3公里有倉山萬達廣場；社區底商、菜市場可滿足基本生存需求

• 項目自建配套：規劃約3500㎡沿街商業

不利因素：

• 地段偏外圍：臨近三環，距離金山核心區有一定距離，日常生活配套相對欠缺，片區認可度一般

• 地鐵未通：4號線花溪南路站短期內難以落實，公共交通主要依賴公交，對通勤族不友好

• 學區一般：劃片英才小學（原馮宅小學）、十六中流花溪分校，學區認可度有限

• 周邊干擾：北側大型公交場站、西北角基督教堂、西南角香積寺，浦上片區仍有不少廠房，整體城市界面相對混雜

• 南向遮擋：項目南側即建總流花溪，鋼鐵森林式舊改群，南向被建總遮擋

正如市場觀察所言："對于項目的區位，目前來看近三環邊，短期內沒地鐵，周邊除了一個流花溪的景觀，再無過多亮眼配套，整個浦上片區，依舊還存在不少廠房，生活氣息還是差點意思，總的來說，區位一般。"

第三章 新規下的四代宅產品：政策演變與產品困局3.1 福州四代宅政策演變脈絡

福州四代宅的政策走向，可清晰劃分為四個階段：

【概念圖：福州四代宅政策演變脈絡】

• 2021年：T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設計標準》發布，開啟第四代住宅從概念到落地的階段

• 2022年：福州作為全國首批試點城市，率先推出首個第四代住宅

• 2023年：福州迎來第四代住宅蓬勃發展期；福州在土地出讓和產品規劃方面給予容積率、建筑密度、綠地率及產權面積計算等多方面支持——建筑間退距按建筑主體（不含空中花園）計算、內部日照按建筑主體測算、戶屬空中花園1.8米以內計1/2容積率、1.8米以上不計容、公共休閑綠化平臺不計容

• 2025年2月底：福州發布新試行辦法，住宅外挑陽臺占套內面積比例擴展到20%；放松"四代宅不得設置躍層式住宅"的規定，允許建筑面積144㎡以上住宅套型及"立體生態住宅"設置躍層戶型，挑空部分面積最高可達套內面積扣除公攤、入戶花園及陽臺后的30%

• 2026年3月：福州市自然資源和規劃局收緊——住宅各類附屬空間（陽臺、凸窗、設備平臺等）水平投影面積總和不得超過該棟樓住宅總計容建筑面積的25%；原先四代宅贈送的入戶花園、露臺等空間被納入25%最大贈送比例，不能單獨進行贈送

新規同時優化了若干指標：底層（僅限一層）架空平臺或半地下室停車空間不計入容積率；設計進深2.40米及以下封閉陽臺按全面積計容，景觀風貌管控范圍內的封閉陽臺可按半面積計容，非封閉陽臺按半面積計容；60米以上沿干道住宅最大連續面寬放寬至45米，多層及中高層住宅最大連續面寬放寬至80米。

這套組合拳的實質是：以"抬板住宅"（架空層不計容）等新工具置換四代宅的"大露臺贈送"工具，重塑住宅產品規則。新榕云行恰好處于這一新舊切換的過渡窗口。

3.2 新榕云行的產品設計解析

項目戶型配比高度聚焦改善：四房（153.73-188.52㎡）326套，占比98.19%；復式（311.77-325.55㎡）6套，占比1.81%。全部為2T2純板樓設計，層高3-3.1米，戶戶標配6米挑高空中庭院。

主力戶型亮點：

戶型

面積/格局

核心亮點

公開點評（來源：市場觀察）

A戶型

約155㎡四房兩廳兩衛

LDKG一體化約70㎡無界空間；約6米挑高空中庭院；約50㎡大露臺；270°采光

采取端廳設計，三開間朝南，但整個戶型南北都不通透；155做四房，客廳臥室空間都不算亮眼；其中一個衛生間存在被露臺導致的隱私問題

B戶型

約166㎡四房兩廳兩衛

南向約13.8米大面寬；四開間朝南；約35㎡空中庭院升級；全明雙衛；純板樓邊套視野

進深大面寬小的設計，主臥空間相對闊錯，不過衛生間偏小，客廳空間依舊一般，甚至可以說偏小

C戶型

約176㎡四房兩廳三衛

雙主臥套房；約40㎡空中庭院；270°端廳；約80㎡LDKG一體化

同樣存在進深偏大、客廳偏小的問題；新規后不允許做北側露臺

D戶型

約188㎡四房兩廳三衛

南向約15.2米面寬；四開間朝南；約50㎡空中庭院；6米挑高錯層；約90㎡公共空間

頂奢改善定位，圈層專屬

需要客觀指出的是，市場觀察對項目戶型存在的若干妥協給出了直接評價：155㎡端廳設計導致南北不通透、衛生間隱私問題、166/176㎡進深大面寬小、客廳偏小，以及"新規后四代宅不允許做北側露臺，從云行的產品來看，亮點不算太明顯"。

3.3 四代宅在福州的尷尬現狀

回顧福州四代宅版圖，已落地的項目包括：天琴灣、縵云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灝云、譽湖、麓里。給了土拍規劃但放棄做四代宅的地塊包括：望樾（建發國貿望樾，宗地2025-03號）、流花溪（建總流花溪一期，宗地2024-07號）、棲江元璟（含建總瑞璽，宗地2025-04號）。

另一條線索是"四代宅下沉郊縣"：福州主城第四代住宅的開發熱情正在退卻，這股風轉向閩侯、福清、連江、馬尾等郊縣市場。然而下沉效果分化明顯——主城賣得好的四代宅背后是有較好客群基礎的頭部國央企，主城外圍或縣域市場四代宅溢價并不明顯。

在這一大背景下，新榕云行作為新榕地產首個四代宅、772套全四代宅的大體量項目逆勢入市，被市場稱為"四代宅的孤勇者"。

第四章 市場表現：開盤遇冷與板塊競爭4.1 項目銷售情況

據克而瑞數據分析，新榕云行已取得兩張預售證：

預證編號

預證套數

預證面積

預證日期

FZ許20250111

216套

36,689.87㎡

2025/11/10

FZ許20260023

116套

19,203.99㎡

2026/03/23

據克而瑞2025年12月福州樓市月報，新榕云行首開推出4棟24-31F共216套（8#/11#/12#/16#），產品為155/176/188/315㎡四種戶型，2025年12月20日首開，截止當天去化7套，去化率約3%。備案均價29,871元/㎡（約8折），折后均價約24,000元/㎡，最新報價23,800-24,000元/㎡（毛坯）。

克而瑞月報對開盤遇冷給出三點歸因：周邊生活配套較為欠缺、學區較為一般、面積155㎡起步門檻較高，且客戶被流花溪分流，加之此次無蓄客動作。截至2026年2月，項目網簽僅1套。

4.2 板塊競品對比

據克而瑞數據分析，2026年1月1日至5月19日，福州倉山區奧體板塊新房（含普通住宅、別墅）共8個項目錄得數據，板塊匯總成交均價26,571元/㎡、套均價346.3萬元/套、供求比2.53。各項目成交均價對比如下：

數據解讀：奧體板塊在售項目均價分化明顯，建總雍璽灣以37,066元/㎡領先板塊，建總流花溪作為新榕云行最直接競品僅22,927元/㎡。新榕云行因尚無成交數據顯示為0，但其報價23,800-24,000元/㎡定位介于流花溪與麓里云筑之間（數據來源：克而瑞）。

4.3 板塊庫存與去化壓力

據克而瑞數據分析，奧體板塊庫存壓力持續走高：

數據解讀：2026年1-5月奧體板塊累計供應6.561萬㎡/502套，累計成交2.5934萬㎡/199套，供求比2.53顯示供過于求。2026年4月庫存套數已達1,880套（同比+71.06%），庫存面積27.09萬㎡（同比+86.21%），12個月去化周期51.0個月，36個月去化周期66.9個月（數據來源：克而瑞，含普通住宅、別墅）。板塊整體去化壓力已經從"偏緊"演變為"嚴重過剩"。

4.4 主要競品分析

最直接的對決發生在新榕云行 vs 建總流花溪一期之間：

維度

新榕云行

建總流花溪一期

產品定位

四代宅（新榕首個）

一期精裝普通住宅

主力面積

155-188㎡，166㎡以上占超50%

主力129/148㎡占70%

起步門檻

155㎡，350萬+

129㎡，門檻更低

裝修標準

毛坯

精裝

均價（市場報價）

約2.35-2.4萬元/㎡

一期精裝2.8萬元/㎡

2026年1-5月成交均價

暫無成交

22,927元/㎡（克而瑞）

11-9個月網簽量

網簽1套

一期124套、二期128套

市場觀察直接指出：新榕云行入門就要350萬+，算上后期精裝至少要到400萬以上；項目超過50%的戶型，算上精裝入住，至少要460-500萬。"這就是項目的主要尷尬點，即便做毛坯壓低單價，奈何四代宅的起步面積又高，導致區位的支撐力實在不足。"

第五章 物業服務：五星資質與運營挑戰

據好房點評網測評顯示，新榕云行物業服務獲得三項一致評價：

維度

測評結論（來源：好房點評網）

服務品質

扎實可靠。物業企業為福州新盛置業有限公司，系開發商旗下自持物業，并已榮獲2025年度福州市物業服務企業星級評價五星級企業，具備完善的服務體系與深厚的本地化服務經驗，業主整體反饋積極正面。

定位匹配

精準得當。作為改善型項目，其物業服務聚焦于秩序維護、環境整潔、基礎設備運維及社區氛圍營造，緊密契合改善型客群對居住舒適性與管理規范性的核心訴求，服務標準與項目整體調性高度一致。

質價匹配

合理適中。物業費2.5元/㎡·月，其五星級物業資質及項目規劃的社區配套（如藝術會所、恒溫泳池、園林系統等）等配套，讓其物業性價比凸顯。

第六章 綜合測評與購房建議6.1 核心優勢

1. 國企開發，品質保障：新榕地產（古厝集團）為本土國企，工程質量與交付保障穩健

2. 四代宅產品獨特性：戶戶標配30-50㎡空中花園，6米挑高空中庭院，純板樓2T2全四房改善

3. 雙水岸生態資源：正對流花溪公園，可享流花溪綠帶與烏龍江岸線

4. 設計獲獎加持：大門設計獲2025美國MUSE繆斯設計獎鉑金獎，貝金米黃奢石立面、茉莉花元素

5. 物業五星資質：福州新盛置業（開發商自持物業）2025年度福州市物業服務企業星級評價五星級（來源：好房點評網）

1. 區位偏外：近三環，遠離金山核心區，地鐵4號線短期不通

2. 學區一般：英才小學（原馮宅小學）、十六中流花溪分校，認可度有限

3. 配套欠缺：日常生活配套相對欠缺，浦上片區仍有廠房，城市界面混雜

4. 起步門檻高：155㎡起步，總價350萬+，166㎡以上占超50%

5. 戶型妥協：155㎡南北不通透、衛生間隱私問題；166/176㎡進深大面寬小、客廳偏小；新規后不允許做北側露臺

6. 新規過渡期：四代宅產品力優勢隨25%贈送總盤上限的引入被壓縮

7. 板塊去化壓力大：2026年4月庫存1,880套（同比+71.06%），12個月去化周期51.0個月，36個月去化周期66.9個月

8. 大體量去化壓力：772套全四代宅，是福州所有四代宅單盤套數最多的一個

9. 強力競品分流：建總流花溪一期主力129/148㎡占70%（更友好），4,000元/㎡精裝毛坯差價之外，云行起步面積過高分流受阻

10. 物業費運營挑戰：2.5元/㎡·月物業費支撐近2,000㎡藝術會所+恒溫泳池運營難度存疑

綜合各方測評，新榕云行適合：有車家庭、對地鐵依賴度低、看重產品創新和生態居住體驗的改善型購房者，尤其是認可"空中院落"概念并具備350萬-500萬+預算的高凈值家庭。

不適合：剛需客群、看重地段稀缺性和核心區配套成熟度的購房者、依賴公共交通通勤的群體、對學區有較高要求的購房者。

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