LU1885陸里 完整探班報告

“口袋公園”這個詞，在我過往寫項目案例時用到過兩次，分別是：

PAC購物中心，個人心目中理想型的“口袋公園”型商業

ICON杭州，像一座為年輕人打造的立體“口袋公園”

現代化商業項目結構形態愈發多樣，擁有自然綠植公共空間幾乎已是標配。但要用到“口袋公園”一說，得具備一種“小隱于市”的特性，我在評述PAC購物中心時有過詳解，本文就不贅述了。

今年五一前剛對外煥新亮相的“LU1885陸里”，是又一個讓我產生強烈“口袋公園”感受的項目，且項目的對外宣傳稿中也用到了這個詞。

下圖畫面往往被視為項目的主界面之一，如果你只是路過，可能會錯過隱于后方的松弛空間。

LU1885陸里具體門牌號是商城路665號，但作為開放式項目，實際位于世紀大道、南泉北路、商城路合圍的三角形地塊，用老古話講，那就是極大弱化了邊界感，讓人們能夠無感進入，因此并不用特地按門牌號到達，它更像是城市公共空間的一部分，你到片區，很有可能已經踏入了項目的場域。

南泉北路沿街，綠化帶稍許分割了人行道和商戶的外擺空間。

世紀大道沿街，商業區域與人行道無縫銜接，是對“無邊界感”的最佳詮釋。

雖然項目門牌號位于商城路，但其實該路段除了綠地外，僅有沈家別墅一棟歷史建筑，由于是保護建筑，引入了高端海鮮品牌東海隱廬作為目的性消費業態，因此相對而言是整個項目最為私密的一小塊區域。

項目在改造煥新前名為“陸家嘴1885文化廣場”，案如其名，你很難從直覺上將其與商業項目產生關聯。

而當下非標商業早已登上主流視野，勢必為LU1885陸里這樣的城市更新案例創造了借勢進行現代化“再造”的新契機。

項目體量為1.8萬平方米，地下1層、地面3層，但這兩組數據有一定的“欺騙”性，但我正好可以結合他們進行展開解讀。

首先面積維度，項目內擁有兩大片自然公共空間，并將其命名為“杉野Park”和“躺坪Grass”。

“杉野Park”位于項目東側（下方平面圖上南下北），更偏向于純公共形式的城市綠毯。

要不是項目有意識地進行了美陳和標識的統一規劃，以及在該區域打造迷你活動空間，我甚至未必會確認這塊區域為LU1885陸里管轄范疇。

這一大面積城市綠地，是“公園”一說的基本盤。

“躺坪Grass”，則位于建筑合圍的中心區域，你可以理解為“中央舞臺”，亦或是商業項目的中庭活動空間。

項目亮相伊始打造的「陸里開醺節」正位于此，氛圍那是極好的。

與向外延伸的“杉野Park”有所不同，你在項目外圍未必會感知到這里還藏了一片如此具有可塑性的大草坪，反之，置身于內部后，與周邊喧囂街道的區隔則成為了優勢項。

綠地空間“藏于”建筑后方。

項目有意識地做了指引。

“口袋”得到了更為具象化的呈現。

關于這種感受，我在徐匯萬科廣場，完美詮釋“場域”魔力一文中有過詳細闡述，有興趣的朋友可以跳轉閱讀。

因此，如果是游逛心態，體感上自然空間占據的權重更高，讓項目的公共性與商業性足以平分秋色。

看完自然空間，再來看商業內容的載體，建筑空間。

LU1885陸里作為開放式商業項目，規劃了8組樓宇。B1引入了樂刻私教館；2層及以上高區以星聚會、荷風細雨、禧和薈等聚會、宴請型業態為主，強目的性；日常餐飲為主的高頻消費業態均位于地面層，一張圖就能看完，樓層布局方面無太多解讀空間。

因此，我們把視角主要聚焦于權重最高1層即可。

8組樓宇中，除了上文所述位于商城路的沈家別墅外，位于南泉北路沿街的A、B、C棟以磚墻老建筑為主要結構形態。

D棟相對特殊，位于內圈，面相草坪區域。

世紀大道沿街，則打造了F1、2、3三棟現代化尖頂建筑群落，新老建筑形態上有呼應，但又彰顯不同的時代語言。

老建筑毗鄰小馬路，新建筑銜接主干道，項目自身的建筑形態得到自洽，且能與外部的城市公共空間達成邏輯上的一致性。

關鍵節點是位于A棟的Amour Mets，通過外擺的延伸，很好地承接了兩種形態風格。

商業內容方面，餐飲品牌為絕對主導是意料之中。要細分的話，項目旨在打造兩個主題區域，分別為南泉北路側的“食光Corner”和世紀大道側的“微醺Hub”，正好也對應了新老建筑區域，因此這里就不再做圖示了。

從命名就能看出，項目期望將“微醺Hub”打造為一個擁有“夜經濟”標簽的氛圍區域，并進行針對性的招商，以貫徹項目的定位——“浦東文商旅融合微醺地標”。不過我沒有夜生活，因此無法驗證效果，但這個規劃邏輯沒問題。

我幾次都是在中午飯點前往，發現憑借周邊海量的辦公客群，兩個區域都扮演著“白領食堂”的角色，各式風味基本都賓客滿堂。

值得一提是，與常見的開放式街區商業外擺空間主要以可伸縮的遮陽棚或遮陽傘配搭植物箱來劃分有所不同，LU1885陸里的老建筑區域盡可能將客人迎出去，不少商戶采用了固定頂棚，打造半開放式戶外空間，規避老建筑相對閉塞的外觀感受。既能營造室外就餐的休閑氛圍，也能增加坐席空間，且盡可能規避氣候因素的影響，這對保住項目核心業態的業績尤為重要。

結合以上所述四個區域規劃以及平面圖，幾乎涵蓋了LU1885陸里的全貌，非常清晰。

有幾個值得關注的點：

我在項目啟幕前的預告中寫到：

LU1885陸里毗鄰陸家嘴中心L+MALL、第一八佰伴、華潤時代廣場等老牌商場。與傳統購物中心迥異的是，作為一個開放式的城市更新項目，LU1885陸里的街區形態呈現出全新調性，如同在老牌商圈中打造了一個“口袋公園”，極大豐富了商圈的多元化，為消費者和路人提供了更豐富的商業內容和公共空間。

這點，在正式啟幕后完全得到了印證。我之所以要為這個小項目寫一個單篇，正是因為“商業的多元化”一直是我對城市商業發展水平的重要評判標準。

LU1885陸里所在的商圈稍顯陳舊和傳統，項目的啟幕，雖然在業態構成方面沒有帶來絕對意義上的新內容，但在形態和體感方面足以扮演著城市節奏的變調角色，為片區注入新活力。

說到這兒，就要強調第2個關注點了——運營。

對于這樣一個開啟“項目化”打造的“口袋公園”，開發商的持續運營非常重要，如果綠地一直就僅僅是綠地，那就失去了現代化運營的附加值。

開篇的「陸里開醺節」讓我看到空間運營的想象空間，但此后的一次探班，綠地不知何原因被圍起了。

同樣擁有綠地空間的永源路街區，其實已經做了極好的范本，也許浦東片區對優質商業資源的吸引力不如靜安寺商圈輻射帶，但其實LU1885陸里位于成熟商圈腹地，自然客流甚至更好，“制造話題事件”這個方向毫無疑問應該持續踐行，浦東商業同樣需要優質范本。

最后，不一定是剛需，但能做好更佳，那就是2、3層公共空間的引導。因為目的性消費并不帶來自然客流活力，如果能將閑逛人流引導至高樓層社交、小憩，形成更為立體化的人文景觀，也會讓項目的特征顯得更為立體。事實上，從一些細節打造能看到，項目是期望客人能夠在高區的公共空間做更多停留的，可能本質上還是需要有實質性的商業或者打卡內容進行支撐吧。

總體而言，LU1885陸里的起點還不錯，希望能夠持續好勢頭，在運營水準上做出標桿，而不僅僅是一個餐飲場，畢竟“松弛感”“年輕力”“微醺生活”這些詞匯在這個行業已經被堆砌得極其廉價了，商業項目的品讀性，還是得有更多細節層面的巧思或工匠精神來孕育。