拐點已定！70城數(shù)據(jù)，西安19 個月連跌終結(jié)，二手房上漲

5月18日， 國家統(tǒng)計局發(fā)布最新70個大中城市房價數(shù)據(jù)。

根據(jù)數(shù)據(jù)看，全國樓市結(jié)構(gòu)性分化特征愈發(fā)明顯，新房、二手房走勢顯著背離，城市層級冷暖差距持續(xù)拉大。不同于常規(guī)行情，當(dāng)前樓市核心邏輯是核心城市企穩(wěn)修復(fù)、三四線城市持續(xù)承壓。

Part-1

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

4月樓市分化修復(fù)成主流。

4月全國70城樓市整體延續(xù)止跌企穩(wěn)、梯度修復(fù)態(tài)勢，無全面漲跌行情，新房靠政策托底回暖，二手房依托真實需求分層波動，各項核心漲跌數(shù)據(jù)清晰體現(xiàn)市場差異。

全國新房價格表現(xiàn)。

新房數(shù)據(jù)中，4月70城新房價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量優(yōu)化，價格環(huán)比上漲或持平城市共21個，較3月增加5個，市場底部支撐持續(xù)夯實。

而且層級數(shù)據(jù)分化明確，一線城市新房環(huán)比上漲0.1%，穩(wěn)步正增長；二、三線城市新房環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，徹底告別前期快速下跌走勢，進入筑底震蕩階段，整體為政策驅(qū)動型溫和修復(fù)。

全國二手房價格表現(xiàn)。

二手房作為樓市晴雨表，其走勢更貼合真實供需。

4月一線、強二線核心城市二手房價格微漲、流動性回升；多數(shù)普通二線城市價格小幅波動、買賣博弈平衡。而三四線城市價格持續(xù)下跌、成交低迷，暫無回暖信號。

整體來看，全國樓市回暖僅集中于核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，普漲行情徹底消失。

Part-2

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

西安新房徹底結(jié)束連跌態(tài)勢。

梳理西安1-4月西安新房數(shù)據(jù)，可以看出走勢獨立穩(wěn)健，整體走出調(diào)整筑底→跌幅收窄→企穩(wěn)回升的修復(fù)曲線，各項月度漲跌數(shù)據(jù)清晰印證樓市拐點到來。

1-2月處于調(diào)整低位期，受春節(jié)假期、市場觀望情緒影響，新房價格小幅下行，無大幅漲跌。遠郊剛需樓盤價格微跌，主城、高新、曲江核心優(yōu)質(zhì)新盤價格堅挺，整體呈現(xiàn)“普調(diào)不普跌”格局，市場以房企以價換量為主要節(jié)奏。

3月迎來關(guān)鍵筑底信號，新房價格環(huán)比下跌0.2%，較2月0.3%的跌幅大幅收窄，創(chuàng)下近7個月最小跌幅。同時一季度新房成交同比微增0.9%，市場恐慌情緒消退，供需關(guān)系持續(xù)改善。

4月正式企穩(wěn)回暖，徹底打破行情僵局。新房價格環(huán)比微漲0.06%，終結(jié)長達19個月的連續(xù)下跌態(tài)勢，均價與3月基本持平。市場板塊分化加劇，主城改善盤去化提速、價格穩(wěn)定，西咸、空港等遠郊板塊仍以價換量、價格小幅波動。

由此可見，西安新房大跌行情徹底終結(jié)，短期無大幅上漲動力，后續(xù)將維持穩(wěn)中有波動、板塊分化修復(fù)的常態(tài)。

Part-3

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西安二手房結(jié)構(gòu)性漲跌分化加劇。

西安二手房回暖節(jié)奏滯后于新房，1-4月整體呈持續(xù)探底、小幅波動、兩極分化特征，無全面回暖行情，漲跌完全依托房源品質(zhì)與地段配套。

1-2月為傳統(tǒng)淡季，市場供大于求，二手房掛牌量走高、成交價穩(wěn)步回落，整體議價空間達5%-8%。核心板塊次新二手房價格維穩(wěn)，老舊、遠郊房源價格持續(xù)走低，市場低溫運行。

3月隨樓市小陽春升溫，行情明顯修復(fù)，二手房價格環(huán)比跌幅大幅收窄。高新、曲江、經(jīng)開等核心板塊成交放量，優(yōu)質(zhì)次新房源去化高效，而無配套老破小、遠郊房源依舊降價難成交，分化格局初步凸顯。

而4月市場趨于理性，二手房價格環(huán)比微漲0.4%，整體均價穩(wěn)定在10900元/㎡，波動幅度極小。表現(xiàn)出“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗跌保值，劣質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)貶值”特征，兩極分化態(tài)勢進一步加劇。

所以說，西安二手房處于結(jié)構(gòu)性探底階段，已無普漲機會。僅核心板塊、優(yōu)質(zhì)次新房源具備保值流動性，普通剛需房源流通性持續(xù)偏弱。

Part-4

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西安樓市房價走勢與買房邏輯。

結(jié)合全國及西安1-4月房價趨勢，可以看出全國樓市底部確立，西安樓市筑底完成，普跌徹底結(jié)束，普漲永不回歸，結(jié)構(gòu)性分化是長期唯一常態(tài)。

當(dāng)前西安樓市已告別閉眼買房時代，漲跌不再看大盤行情，而是看地段、品質(zhì)、配套和板塊能級。核心優(yōu)質(zhì)房源抗跌保值、穩(wěn)步修復(fù)，遠郊剛需、老舊房源持續(xù)承壓、小幅貶值，兩極分化會持續(xù)加劇。

對于普通購房者而言，滿足自住、改善需求，才是當(dāng)下買房主力需求。

因此，剛需優(yōu)先選擇主城配套成熟板塊，改善聚焦高新、曲江等核心優(yōu)質(zhì)次新盤，避開遠郊剛需盤與老舊無配套房源，是當(dāng)下最穩(wěn)妥的置業(yè)邏輯。