三大類老舊住宅可“原拆原建”……青島出臺13條房地產(chǎn)新政

齊魯晚報·齊魯壹點記者 趙波

5月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合青島市自然資源和規(guī)劃局、市住房公積金管理中心等7部門，正式發(fā)布《青島市支持房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，聚焦促轉(zhuǎn)型、降門檻、強保障、優(yōu)服務(wù)四大核心方向，推出13條務(wù)實舉措，滿足市民剛性和改善性住房需求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

近年來，青島市緊盯房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化，已陸續(xù)出臺6批次50條政策措施，疊加購房家電消費券、青年人才購房券、多子女家庭購房補貼等惠民舉措，深入開展“住福青島”系列促銷活動，持續(xù)加大“好房子”建設(shè)供給。今年以來，青島全市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性回暖跡象，市場平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)不斷夯實。此次新政策的出臺，旨在進一步加力增效，推動房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

加碼“好房子”金融支持 推進老舊房原拆原建

在促進行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展方面，政策聚焦品質(zhì)提升與存量盤活，推出三項重點舉措。加大“好房子”金融支持力度，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，為符合條件的高品質(zhì)住宅項目提供充足信貸保障，助力優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品供給。大力發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)，明確康養(yǎng)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，通過健康服務(wù)中心計容不計價、降低項目建設(shè)成本等優(yōu)惠，支持存量房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型打造康養(yǎng)項目。

同時，支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建。在原拆原建試點項目中，可彈性控制規(guī)劃指標(biāo)，增配電梯、風(fēng)道、公共走廊等附屬設(shè)施及公共景觀，適當(dāng)增加建筑面積；增設(shè)公共設(shè)施、附屬設(shè)施等建筑面積，不計入容積率。支持繳存人使用住房公積金貸款用于老舊住房自主更新原拆原建。

公積金最高貸240萬元，多舉措降低居民租購門檻

針對降低居民租購門檻，政策直擊市民購房、租房痛點，優(yōu)化多項核心保障。放寬配售型保障性住房準(zhǔn)入，將非全日制?？迫瞬?、在青務(wù)工農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入保障范圍，初婚初育家庭可優(yōu)先申購，讓保障覆蓋更多群體。降低保租房申請門檻，申請人在項目所在區(qū)市城鎮(zhèn)無自有住房即可申請，企業(yè)可按套或按間靈活出租，滿足新市民、青年人多樣化租房需求。

重磅優(yōu)化公積金貸款政策，調(diào)整住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)，大幅提升貸款額度，個人最高可貸160萬元，夫妻雙方最高可貸240萬元，貸款額度計算倍數(shù)由余額15倍提高至20倍，切實減輕市民購房資金壓力。

試點農(nóng)村居民購房 公積金代際互助還貸

在強化群眾住房保障上，政策覆蓋多元群體，提升保障服務(wù)實效。開展農(nóng)村居民購房試點，在萊西市先行推行，農(nóng)村居民購買新建商品住房可享房企優(yōu)惠，且保留集體經(jīng)濟權(quán)益、無需遷移戶口，即可平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)，后續(xù)將逐步推廣至全市。做實人才安居服務(wù)，對產(chǎn)權(quán)型、租賃型人才住房剩余房源實行按月常態(tài)化分配，縮短配租時限，高效滿足各類人才安居需求。

擴大公積金提取范圍，繳存人及配偶可提取公積金支付住宅專項維修資金、契稅、物業(yè)費等，同時拓展“代際互助”范圍，支持繳存人及配偶、雙方父母、子女共同提取公積金償還房貸，緩解家庭住房支出壓力。此外，開展房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)絡(luò)專項整治，依法打擊違法違規(guī)信息與惡意唱衰行為，穩(wěn)定市場預(yù)期。

護航“白名單”項目 優(yōu)化人才住房轉(zhuǎn)化流程

為優(yōu)化涉企精準(zhǔn)服務(wù)，政策著力破解企業(yè)發(fā)展難題，助力市場主體穩(wěn)健經(jīng)營。加大房地產(chǎn)“白名單”項目融資支持，穩(wěn)定融資規(guī)模，鼓勵金融機構(gòu)做好到期貸款接續(xù)，依法保護項目新增貸款、并購貸款資金安全，不得隨意凍結(jié)、扣劃相關(guān)賬戶資產(chǎn)。

優(yōu)化租賃型人才住房轉(zhuǎn)化流程，允許符合條件的房源按程序轉(zhuǎn)為配售型保障房、產(chǎn)權(quán)型人才住房、商品住房等，適配市場需求變化。同時，允許已開工未建成的轉(zhuǎn)化房源調(diào)整戶型設(shè)計、裝修方案，進一步提升房源適配性與實用性。

下一步，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將聯(lián)合各相關(guān)部門，全力推動13條政策落地見效，持續(xù)釋放政策紅利，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，不斷滿足市民群眾高品質(zhì)、多樣化住房需求，全力推動全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展。

1.問：青島市在推進城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建工作中，哪些房屋可以納入試點范圍，又有哪些具體的流程和政策？

答：老舊住房自主更新、原拆原建工作，既是推進城市更新、改善居民住房條件的新探索，也是促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新舉措。近期，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同有關(guān)部門研究明確了原拆原建試點范圍、實施路徑和有關(guān)支持政策。下面我簡要介紹一下相關(guān)情況：

一是明確了試點范圍。青島市城市建成區(qū)國有土地上依法建設(shè)并已依法取得不動產(chǎn)權(quán)證的以下三類老舊住房納入試點范圍：第一類是抗震性能不滿足現(xiàn)行要求的預(yù)制板住房；第二類是建筑結(jié)構(gòu)差、功能不全的非成套住房；第三類是經(jīng)危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為C、D級，且缺乏維修加固價值的老舊住房。同時規(guī)定，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括私家莊園等）、不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑以及《青島市城市風(fēng)貌保護條例》規(guī)定的不得新建、擴建建筑物區(qū)域內(nèi)的建筑，已納入土地房屋征收計劃、土地儲備計劃的，控規(guī)規(guī)定拆除的不納入試點范圍。

二是明確了實施路徑。房屋所有權(quán)人可直接作為建設(shè)單位，也可協(xié)商一致后成立自主更新委員會，或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)或項目實施經(jīng)驗的法人等作為建設(shè)單位。建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計或咨詢等單位編制改造方案。改造方案由街道報區(qū)（市）政府組織聯(lián)合審查。審查通過后進行社會公示，無異議后，由區(qū)（市）政府出具綜合會審意見。會審?fù)ㄟ^后，到相關(guān)部門辦理規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)，實施項目建設(shè)。驗收合格并完成竣工驗收備案的，房屋所有權(quán)人可向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

三是明確了支持政策。原拆原建項目支持適當(dāng)增加建筑面積、完善居住功能、增配公共服務(wù)設(shè)施、開發(fā)利用地下空間。間距、日照等規(guī)劃指標(biāo)無法達到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，戶型、面積不能滿足日常居住需求的，實施規(guī)劃指標(biāo)彈性管控，可按不低于現(xiàn)狀水平控制。允許項目土地性質(zhì)和土地使用權(quán)屬保持不變，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件辦理相關(guān)手續(xù)。原拆原建改造費用，遵循“誰所有、誰出資，誰受益、誰出資”的原則，由房屋所有權(quán)人按建筑面積比例承擔(dān)。鼓勵各類金融機構(gòu)積極提供信貸支持。支持繳存人提取住房公積金用于老舊住房原拆原建或支付原拆原建期間租房居住的房租，提取政策支持范圍可擴大到本人及配偶的雙方父母、子女。同時支持繳存人申請使用住房公積金貸款用于原拆原建。

目前，有關(guān)區(qū)（市）正按照“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的原則，積極開展試點項目摸排論證，鼓勵和支持居民意愿強烈、群眾基礎(chǔ)較好、基層工作有力、區(qū)域位置適當(dāng)?shù)捻椖肯刃邢仍?。通過試點先行，形成一批可復(fù)制、可推廣的城鎮(zhèn)老舊住房改造新模式，為后續(xù)開展老舊住房自主更新原拆原建工作提供實踐支撐。

2.問：此次新政策調(diào)整，繳存人在申請住房公積金貸款時，都能享受哪些貸款優(yōu)惠？

答：市住房公積金管理中心聚焦?jié)M足群眾安居需求，推出了一攬子住房公積金貸款優(yōu)惠政策，進一步發(fā)揮住房公積金制度保障作用，更好支持繳存人住房消費需求。本次政策調(diào)整在住房公積金貸款方面共有三項利好舉措：

（一）提高貸款額度，加力住房資金保障

一是上調(diào)最高貸款額度。單方申貸的基礎(chǔ)最高貸款額度由60萬元提高至90萬元，雙方申貸的基礎(chǔ)最高貸款額度由100萬元提高至130萬元；疊加青島市各項額度上浮政策后，單、雙方申貸的貸款額度上限分別提高至160萬元和240萬元，增強購房資金保障。二是加大高層次人才支持力度。持有“山東惠才卡”或“青島市高層次人才服務(wù)綠卡”的高層次人才及全日制博士，公積金貸款額度可上浮30%，助力人才留青安居。三是優(yōu)化額度計算方式。公積金貸款額度計算的余額倍數(shù)擴大至20倍，同時提高貸款計算時的賬戶余額起點數(shù)，賬戶余額低于1萬元的，按1萬元的余額計算貸款額度，發(fā)揮“乘數(shù)效應(yīng)”，著力解決借款申請人“余額少、貸不多”的問題。

（二）優(yōu)化認定標(biāo)準(zhǔn)，更好釋放制度紅利

一是優(yōu)化貸款住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)。繳存人家庭符合多子女家庭、贍養(yǎng)異地老人、購買高品質(zhì)住宅或綠色住宅、購買商品房現(xiàn)房四類情形之一或多項情形的，可核減一套住房套數(shù)，核減后在新購住房所在區(qū)（市）范圍內(nèi)無住房或僅有一套住房的，執(zhí)行首套房利率，降低還貸負擔(dān)。二是放寬多子女家庭認定標(biāo)準(zhǔn)。取消多子女家庭認定標(biāo)準(zhǔn)中對未成年子女的要求，有兩個及以上子女的多子女家庭，可享受公積金貸款額度上浮、住房套數(shù)核減、按實際房租提取公積金等優(yōu)惠，政策覆蓋范圍再擴大。

（三）賦能城市更新，支持居住品質(zhì)提升

一是支持老舊住房原拆原建。支持繳存人使用住房公積金貸款用于老舊住房自主更新、原拆原建，原拆原建的老舊住房不納入住房公積金貸款套數(shù)認定范圍，同時可核減一次貸款次數(shù)。二是支持“以舊換新”。繳存人家庭出售的舊房曾使用住房公積金貸款的，購買新建商品房申請公積金貸款時，核減一次貸款次數(shù)，助力繳存人順利換房。

3.問：市民朋友都比較關(guān)心住房公積金提取問題，請問這次政策調(diào)整在提取方面有哪些利好措施？

答：本次政策調(diào)整在提取情形、提取范圍及提取額度上都推出了新舉措，核心是推動公積金從“買房專用”向“全周期住房消費”轉(zhuǎn)變，從以往單一的買房、還貸延伸到物業(yè)費、契稅、維修資金等多個住房消費場景，讓公積金真正成為可以靈活使用的“活錢”，更好地滿足大家多樣化的消費需求。

具體來看：一是增加了提取情形。新增了物業(yè)費、住房契稅、住宅專項維修資金三類提取情形，覆蓋了更多住房消費場景。繳存人及配偶都可以提取公積金用于上述支出，相應(yīng)減少資金支付壓力。二是提高了租房提取額度。零材料租房提取額度大幅提升，單身繳存人每年最高提取額度由1.8萬元提高至2.4萬元，已婚繳存人夫妻雙方合計每年最高提取額度由3.6萬元提高至4.8萬元；對于房屋租賃已登記備案的情況，繳存人可以提供租賃備案憑證及發(fā)票按照實際房租支出提取，家庭提取額度上限同步提高到4.8萬元，助力租房群體更好地覆蓋租房成本，相應(yīng)緩解經(jīng)濟壓力。三是擴大了代際互助提取范圍。在買房、還貸等住房消費方面，進一步擴大提取人范圍，繳存人本人及配偶、雙方父母、子女都可以提取公積金，用來支付購房首付款、償還住房貸款本息以及用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，更好地發(fā)揮公積金制度家庭互助功能，切實提高繳存人的住房消費能力。

4.問：在推動康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展方面，青島市在規(guī)劃土地方面有哪些措施？

答：在規(guī)劃方面，明確了健康服務(wù)中心的面積標(biāo)準(zhǔn)。通過調(diào)研先進地區(qū)優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)地產(chǎn)項目，分析其服務(wù)設(shè)施的康養(yǎng)功能等要素，結(jié)合青島市公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)的要求，在現(xiàn)有“鄰里坊”配套基礎(chǔ)上，明確了健康服務(wù)中心的建筑面積按照650平方米/千人確定。根據(jù)新建社區(qū)的套數(shù)規(guī)模，差異化明確健康服務(wù)中心的最小面積，住宅超過1000套的最小面積為3500平方米，小于1000套的最小面積為1000平方米。在土地方面，青島市積極優(yōu)化供地政策，鼓勵新出讓土地建設(shè)康養(yǎng)地產(chǎn)項目，充分保障康養(yǎng)地產(chǎn)項目用地需求。對于按標(biāo)準(zhǔn)配建的健康服務(wù)中心，青島市在地價方面給予支持。在開展地價評估時，健康服務(wù)中心不計入土地價值，切實降低開發(fā)企業(yè)用地成本和資金壓力，激發(fā)市場主體參與積極性，推動形成康養(yǎng)地產(chǎn)項目落地，助力打造宜居宜養(yǎng)的高品質(zhì)人居環(huán)境。

5.問：租賃型人才住房轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)型，企業(yè)和群眾能獲得哪些紅利？

答：為更好地適應(yīng)市場變化、精準(zhǔn)對接住房保障需求，青島市出臺新政加快租賃型人才住房房源的收購轉(zhuǎn)化，允許符合條件的房源取消分配環(huán)節(jié)，結(jié)合開發(fā)建設(shè)單位意愿和市場需求，轉(zhuǎn)為配售型保障性住房、產(chǎn)權(quán)型人才住房或商品住房銷售。此舉旨在打通租賃型與產(chǎn)權(quán)型、人才住房與保障性住房以及商品住房房源轉(zhuǎn)化路徑，提升房企存量房源處置效率，更好滿足群眾剛性住房需求。

一方面，存量租賃型人才住房通過收購、轉(zhuǎn)化等方式轉(zhuǎn)為配售型保障性住房，符合國家關(guān)于完善住房保障體系的政策精神，能夠有效增加高品質(zhì)配售型保障性住房供給。此類房源，將以遠低于周邊商品住房的價格出售給符合條件的工薪群體，可極大降低群眾購房成本，助力實現(xiàn)“住有所居”“住有宜居”。

另一方面，新政優(yōu)化了租賃型人才住房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)型人才住房及商品住房的操作環(huán)節(jié)，大幅縮減轉(zhuǎn)化周期，幫助開發(fā)建設(shè)單位及時回籠資金，有效緩解經(jīng)營壓力。此舉不僅能加快存量房源去化，也有助于進一步優(yōu)化青島市營商環(huán)境、激發(fā)市場主體活力、增強發(fā)展信心，對促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展具有積極作用。

此外，開發(fā)建設(shè)單位在獲批房源轉(zhuǎn)化后，可申請調(diào)整項目規(guī)劃設(shè)計方案或裝修方案，如優(yōu)化戶型布局、提升裝修標(biāo)準(zhǔn)或取消裝修等，顯著增強房源適銷性，更好滿足群眾多樣化居住需求，真正實現(xiàn)群眾、企業(yè)雙贏。

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