首創(chuàng)轉(zhuǎn)向

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶

5月9日，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“首創(chuàng)城發(fā)”）聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)鏈合作方發(fā)布長(zhǎng)租住房品牌。北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、中國(guó)銀行北京分行、交通銀行北京分行合計(jì)提供600億元長(zhǎng)租住房專項(xiàng)授信支持。

首創(chuàng)城發(fā)成立于2021年。彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)從港交所退市，首創(chuàng)集團(tuán)將首創(chuàng)置業(yè)以及首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)、北京綠基等資產(chǎn)統(tǒng)一注入首創(chuàng)城發(fā)，后者取代首創(chuàng)置業(yè)，成為首創(chuàng)集團(tuán)新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

成立之初，首創(chuàng)城發(fā)提出“城市開發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、城市更新”三大主業(yè)方向，但隨后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，首創(chuàng)城發(fā)在市場(chǎng)上較少公開發(fā)聲，此次長(zhǎng)租住房品牌亮相，也被外界視為其轉(zhuǎn)型逐漸成形的一個(gè)信號(hào)。

過去四年，首創(chuàng)城發(fā)一邊消化存量開發(fā)業(yè)務(wù)，一邊逐步搭建長(zhǎng)租住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、奧萊商業(yè)、物業(yè)服務(wù)和賽事運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)體系。到2025年，其城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比已超過20%，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)開始承擔(dān)利潤(rùn)托底功能。

一位接近首創(chuàng)城發(fā)的人士稱，隨著存量住宅開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)減少，未來首創(chuàng)城發(fā)將逐步淡出傳統(tǒng)商品房開發(fā)市場(chǎng)，開發(fā)業(yè)務(wù)更多聚焦保障性住房、長(zhǎng)租住房等領(lǐng)域，并以城市更新、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等作為新增業(yè)務(wù)的重要來源。

長(zhǎng)租房

在長(zhǎng)租住房品牌發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)城發(fā)總經(jīng)理徐鍇介紹，目前，首創(chuàng)城發(fā)已在北京、上海、天津、青島等城市布局22個(gè)長(zhǎng)租住房項(xiàng)目，在管房源超過1.3萬間，綜合出租率穩(wěn)定在95%以上，初步形成跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。

首創(chuàng)城發(fā)的長(zhǎng)租住房業(yè)務(wù)始于2017年。當(dāng)年，北京啟動(dòng)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，首創(chuàng)先后參與朝陽十八里店、順義木林、平谷白各莊、順義高麗營(yíng)、房山下坡店等8宗集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。

2023年，首創(chuàng)和園繁星社區(qū)一期推出2200套租賃住房；同年6月，房山下坡店項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)；11月，平谷人才之家啟動(dòng)配租選房。全年累計(jì)推出約3700套租賃住房。

其中，繁星社區(qū)是北京目前單體規(guī)模最大的保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積約40萬平方米，其中商業(yè)配套面積約5萬平方米，房源總量超過6500套，戶型面積從30平方米至89平方米不等，租金2400元/月起。

繁星社區(qū)所在地原為石材市場(chǎng)。2017年騰退后，首創(chuàng)與十八里店鄉(xiāng)政府及相關(guān)集體組織合作，借助集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地政策建設(shè)保障性租賃住房。目前，項(xiàng)目一、二、三期均已投入運(yùn)營(yíng)。

徐鍇介紹，繁星社區(qū)還專門針對(duì)快遞員、網(wǎng)約車司機(jī)、外賣騎手及保潔人員等城市服務(wù)群體推出藍(lán)領(lǐng)公寓“和嘉公寓”。“五一”前夕，首期推出756張床位，目前出租率已超過85%。

一位首創(chuàng)城發(fā)人士表示，自2023年以來，首創(chuàng)和園的房源規(guī)模已進(jìn)入北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前三。目前，相關(guān)項(xiàng)目均采取“重資產(chǎn)持有+運(yùn)營(yíng)”模式，也為后續(xù)資產(chǎn)證券化退出預(yù)留空間。

與市場(chǎng)化集中式長(zhǎng)租公寓相比，首創(chuàng)城發(fā)的長(zhǎng)租住房業(yè)務(wù)更多聚焦保障性租賃住房。一方面，集體土地模式下的土地獲取成本相對(duì)更低；另一方面，在融資、客源和政策支持等方面，也更容易獲得資源傾斜。

徐鍇稱，首創(chuàng)城發(fā)已搭建覆蓋看房、簽約、繳費(fèi)、報(bào)修、退租等環(huán)節(jié)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人、房、設(shè)備與服務(wù)的一體化管理，以提升運(yùn)營(yíng)效率。

同時(shí)，圍繞長(zhǎng)租住房社區(qū)治理，首創(chuàng)城發(fā)聯(lián)合物業(yè)公司、屬地社區(qū)、派出所及租戶代表建立常態(tài)化溝通機(jī)制，協(xié)調(diào)處理社區(qū)運(yùn)營(yíng)事務(wù)。

在徐鍇看來，首創(chuàng)城發(fā)在長(zhǎng)租住房領(lǐng)域的核心優(yōu)勢(shì)主要來自三個(gè)方面：一是作為北京市屬國(guó)企，長(zhǎng)期深度參與北京城市建設(shè)；二是擁有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、城市更新等資源儲(chǔ)備；三是與金融機(jī)構(gòu)形成長(zhǎng)期穩(wěn)定合作關(guān)系，目前累計(jì)獲得超過200億元長(zhǎng)期限、低成本資金支持。

這些條件，也讓長(zhǎng)租住房成為首創(chuàng)城發(fā)當(dāng)前最具代表性的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)之一。

整合運(yùn)營(yíng)

2021年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，首創(chuàng)集團(tuán)開始重新梳理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體系。6月，首創(chuàng)城發(fā)注冊(cè)成立；7月，首創(chuàng)置業(yè)宣布私有化退市；9月底，首創(chuàng)置業(yè)正式完成退市。

同年11月，首創(chuàng)集團(tuán)進(jìn)一步整合內(nèi)部資源，將首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)、北京綠基等資產(chǎn)注入首創(chuàng)城發(fā)。其中，首創(chuàng)經(jīng)中主要負(fù)責(zé)京津新城開發(fā)；首創(chuàng)新城鎮(zhèn)涉及土地一級(jí)開發(fā)、政策性住房及租賃住房業(yè)務(wù)；北京綠基則承擔(dān)綠化隔離帶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

完成整合后，首創(chuàng)城發(fā)取代首創(chuàng)置業(yè)，成為首創(chuàng)集團(tuán)統(tǒng)一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，并將運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)劃分為園區(qū)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)等板塊，與中網(wǎng)賽事、城市文化、教育及活動(dòng)運(yùn)營(yíng)共同構(gòu)成城市綜合運(yùn)營(yíng)體系。

朗園是首創(chuàng)較早布局的園區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌，最早誕生于2009年。據(jù)原首創(chuàng)置業(yè)人士介紹，位于北京國(guó)貿(mào)區(qū)域的朗園Vintage，前身是一片工業(yè)廠房，最初計(jì)劃拆除重建，但因拆遷推進(jìn)受阻，最終轉(zhuǎn)向城市更新改造。

此后，首創(chuàng)陸續(xù)將石景山工藝品市場(chǎng)和舊貨市場(chǎng)改造成朗園Park，將北京紡織倉(cāng)庫改造成朗園Station，將五道口服裝市場(chǎng)改造成朗園BOM嘻番里，并將國(guó)門1號(hào)家居建材市場(chǎng)改造成朗園Greens。

除北京外，朗園項(xiàng)目已拓展至上海、深圳、杭州、廈門、蘇州、成都、嘉興等城市，并逐漸形成以輕資產(chǎn)管理輸出為主的模式。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比，朗園更強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)容、消費(fèi)場(chǎng)景與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合。

2021年，朗園業(yè)務(wù)也被整體納入首創(chuàng)城發(fā)體系。

奧萊商業(yè)板塊則主要由首創(chuàng)鉅大負(fù)責(zé)。自2015年起步以來，已在北京、重慶、杭州、南昌、武漢、合肥、濟(jì)南、鄭州、西安、南寧、青島、廈門、湖州和昆山等地布局15個(gè)項(xiàng)目，2024年進(jìn)入中國(guó)零售百?gòu)?qiáng)第45位。

2023年，首創(chuàng)城發(fā)再次調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。除推出“和園”長(zhǎng)租住房品牌外，還將首創(chuàng)經(jīng)中51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京市屬國(guó)企基金。這也意味著，首創(chuàng)城發(fā)開始主動(dòng)收縮開發(fā)業(yè)務(wù)，將更多資源投向運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

2024年，華夏首創(chuàng)奧萊REIT上市，底層資產(chǎn)為濟(jì)南和武漢兩個(gè)奧萊項(xiàng)目。隨后，首創(chuàng)城發(fā)又將奧萊重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至首創(chuàng)集團(tuán)，僅保留輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；多數(shù)朗園項(xiàng)目也逐步轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

在這一背景下，“和園”承擔(dān)起打通“投、融、建、管、退”資產(chǎn)管理鏈條的重要任務(wù)。為此，首創(chuàng)城發(fā)設(shè)立了首創(chuàng)長(zhǎng)租和首創(chuàng)物業(yè)兩大平臺(tái)。

按照官方規(guī)劃，“十五五”期間，首創(chuàng)集團(tuán)計(jì)劃在長(zhǎng)租住房領(lǐng)域累計(jì)投資超過200億元，總規(guī)模達(dá)到5萬間，并提出打造北京長(zhǎng)租住房第一品牌。未來兩年，其管理規(guī)模計(jì)劃突破2萬間。

在業(yè)務(wù)模式上，首創(chuàng)城發(fā)則提出“重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)+REITs”三輪驅(qū)動(dòng)，希望通過增量開發(fā)、存量盤活和城市更新，推動(dòng)長(zhǎng)租住房規(guī)模化擴(kuò)張。

經(jīng)歷四年調(diào)整，首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)務(wù)輪廓開始逐漸清晰。

轉(zhuǎn)型

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是首創(chuàng)城發(fā)完成重組的第一個(gè)完整年度。當(dāng)年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收356.2億元，但歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)僅6.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.6%。

2022年，首創(chuàng)城發(fā)營(yíng)收同比下降29.4%，凈虧損擴(kuò)大至9.5億元；2023年雖然實(shí)現(xiàn)盈利，但主要依賴資產(chǎn)出售帶來的投資收益，經(jīng)營(yíng)基本面并未明顯改善。

2024年，首創(chuàng)城發(fā)凈虧損超過60億元；2025年，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至123.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至84.3%。

對(duì)于2025年的大額虧損，首創(chuàng)城發(fā)在財(cái)報(bào)中解釋稱，一方面受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目銷售毛利率持續(xù)下降；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，借款利息資本化規(guī)模減少。同時(shí)，還對(duì)部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，非經(jīng)營(yíng)性損益也明顯減少。

從收入結(jié)構(gòu)來看，2021年，開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比為78.8%；到2023年，由于土地一級(jí)開發(fā)收入銳減，開發(fā)業(yè)務(wù)占比一度升至89.7%；2024年雖然有所下降，但仍維持在80%左右。

財(cái)報(bào)顯示，首創(chuàng)城發(fā)的存貨跌價(jià)損失主要集中于2022年以后。其中，2023年存貨跌價(jià)損失達(dá)到25.8億元，2024年為8.3億元，2025年再次升至17.8億元。同年，其信用減值損失達(dá)到17億元，為成立以來最高水平。

在此背景下，對(duì)首創(chuàng)城發(fā)以及多數(shù)房企而言，轉(zhuǎn)型已不僅是業(yè)務(wù)調(diào)整，更關(guān)系到未來生存空間。

過去開發(fā)周期形成的大量存量項(xiàng)目減值已難以避免。如果缺乏新的現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)支撐，即便未來房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，也很難重新回到過去的增長(zhǎng)軌道。

2023年至2024年，首創(chuàng)城發(fā)陸續(xù)剝離部分開發(fā)業(yè)務(wù)及重資產(chǎn)，同時(shí)轉(zhuǎn)出對(duì)應(yīng)負(fù)債，一定程度緩解了減值壓力。2025年，雖然城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入也有所下滑，但收入占比首次突破20%，并開始承擔(dān)利潤(rùn)托底作用。

經(jīng)過2025年大規(guī)模減值后，2026年一季度，首創(chuàng)城發(fā)業(yè)績(jī)開始趨穩(wěn)：營(yíng)收同比下降0.2%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.9%，資產(chǎn)負(fù)債率降至78.9%。

不過，由于歷史開發(fā)業(yè)務(wù)沉淀下來的資產(chǎn)規(guī)模依然龐大，首創(chuàng)城發(fā)距離真正完成風(fēng)險(xiǎn)出清仍有相當(dāng)距離。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年間，首創(chuàng)城發(fā)存貨規(guī)模從1151.6億元降至695億元，累計(jì)下降近四成；土地儲(chǔ)備則從約1500萬平方米降至約1000萬平方米，降幅約三成。

這也意味著，其開發(fā)業(yè)務(wù)的去化與減值壓力仍未完全結(jié)束。

對(duì)于首創(chuàng)城發(fā)而言，未來仍是一場(chǎng)漫長(zhǎng)調(diào)整。一方面，首創(chuàng)城發(fā)仍需繼續(xù)消化千萬平方米級(jí)別的土地儲(chǔ)備，尤其是部分區(qū)位相對(duì)較弱的項(xiàng)目，無論銷售還是轉(zhuǎn)作長(zhǎng)租住房，都面臨市場(chǎng)考驗(yàn)；另一方面，相比開發(fā)業(yè)務(wù)，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)資金、團(tuán)隊(duì)、管理體系和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，也更加考驗(yàn)企業(yè)耐心。

如何在存量風(fēng)險(xiǎn)處置與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張之間實(shí)現(xiàn)平衡，將是未來幾年首創(chuàng)城發(fā)最核心的挑戰(zhàn)。

（作者 田國(guó)寶）

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田國(guó)寶

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