全款買房十二年，譚木匠的產(chǎn)權困局

導語：

3355萬購房款，12年實際使用，即便如此，你可能依然不是房子的主人。

港股上市公司譚木匠，正面臨這一困境。2026年3月17日，蘇州市人民檢察院正式受理了譚木匠公司的民事檢察監(jiān)督申請，這起歷時多年的房產(chǎn)糾紛進入新的法律程序。

譚木匠是一家成立30年的實體企業(yè)，現(xiàn)有員工約1000余人，其中殘疾員工360人。公司全款購入的辦公樓，不僅未能辦理產(chǎn)權證，還被開發(fā)商破產(chǎn)管理人要求返還。此案經(jīng)一審、二審、再審，三級法院均未支持譚木匠的主張。

如果最終執(zhí)行，譚木匠將面臨什么？三千多萬購房款能否收回？那三百多名殘疾員工的崗位會不會受到?jīng)_擊？一家全款守約的企業(yè)，為何會成為破產(chǎn)清算中的“外人”？這些問題的答案，需要從頭說起。

01

一份全款合同，與一家企業(yè)的遷徙

故事要從2013年說起。

2013年12月，譚木匠與蘇州建興置業(yè)句容分公司簽了購房協(xié)議及13份《商品房買賣合同》，購入句容市尚島悅瀾灣9幢、10幢共13套商業(yè)用房，總價3355.632萬元，付款方式寫的是“一次性付清”。

簽約不過一周，資金到位。

2014年，譚木匠把管理中心從重慶搬到了江蘇句容。據(jù)了解，當時全公司有三分之二的員工沒有跟過來。但公司還是選擇了江蘇，看重的是長三角的區(qū)位優(yōu)勢，以及當?shù)氐姆ㄖ位癄I商環(huán)境。

隨后的事情，本以為按部就班收房、辦證、辦公，然后在這里開啟下一個十年。

然而，開發(fā)商蘇州建興置業(yè)的資金鏈危機，讓這一切發(fā)生了變化。這13套房產(chǎn)所在的土地，此前已被開發(fā)商以5000萬元的額度抵押給蘇州信托有限公司。此外，項目還存在欠繳稅費、配套工程未完善等問題。

結果是全款付了，房子用了，管理中心也搬進去了，但產(chǎn)權證未能辦理。

事態(tài)在2020年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。蘇州建興置業(yè)進入破產(chǎn)清算程序，2021年2月，破產(chǎn)管理人向譚木匠發(fā)來《解除合同通知書》：合同解除，房子退還，10天之內(nèi)騰空。

譚木匠認為自身已完全履約，與管理人協(xié)商未果后，案件進入司法程序。

02

“均未履行完畢”之爭

《民法典》第577條規(guī)定，一方不履行合同義務或者履行不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。

譚木匠的立場是：自己已全額付款，合同義務履行完畢；開發(fā)商未能解除土地抵押、未能結清稅費、未能辦理產(chǎn)權過戶，違約方為開發(fā)商。

但在破產(chǎn)程序中，相關法律規(guī)則與企業(yè)日常交易有所不同。

《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立且債務人和對方當事人“均未履行完畢”的合同，有權決定解除或者繼續(xù)履行。

本案的關鍵爭議點在于“均未履行完畢”的認定。譚木匠認為自己已履行完畢，而建興公司方面主張房屋所有權尚未變更，雙方均未履行完畢的合同狀態(tài)仍然成立，管理人有權單方解除合同。

姑蘇區(qū)人民法院（一審）、蘇州市中級人民法院（二審）、江蘇省高級人民法院（再審）均采納了這一立場。江蘇高院在裁定書中認定：房產(chǎn)所有權從未正式轉(zhuǎn)讓，歸開發(fā)商破產(chǎn)財產(chǎn)所有；譚木匠購買的是商業(yè)用房，不屬于為生活居住需要的“商品房消費者”，不適用相關特殊保護規(guī)則；且該房產(chǎn)于2015年2月被法院查封，譚木匠在權利受限狀態(tài)下繼續(xù)占有，不構成“合法占有”。

一個值得注意的時間線對比是：2021年2月，破產(chǎn)管理人向譚木匠發(fā)出《解除合同通知書》，理由是土地抵押未解除、配套未完成、合同客觀無法履行。而據(jù)譚木匠公司相關負責人透露，2022年5月二審判決后，管理人開始著手辦理房產(chǎn)初始登記手續(xù)，并于2023年1月聘請專業(yè)辦證機構，到2023年5月便完成了初始登記辦理，房產(chǎn)具備了過戶條件。

從管理人自身的履職報告及《房屋初始登記征詢意見報告》來看，辦證過程中曾提及項目停工近8年、資料遺失、政策變化等困難，但最終在約半年內(nèi)通過專業(yè)機構解決了相關問題。至于為何解除合同時認為無法履行的障礙，在判決后短時間內(nèi)能夠被清除，這一問題有待后續(xù)法律程序進一步厘清。

03

三把火與三百六十人

在討論這場房產(chǎn)糾紛的得失之前，或許值得先了解一下譚木匠這家企業(yè)本身。

很多人知道譚木匠，是因為商場里那家只賣梳子的小店。但很少人知道，這家公司的員工中，有超過三分之一是殘疾人。

公開資料顯示，譚木匠目前員工總數(shù)約1000余人，其中殘疾員工有360余人。公司創(chuàng)始人譚傳華本人也是一位殘疾人。年輕時因意外失去右手，他用左手畫畫、寫詩，后來創(chuàng)辦了譚木匠。他曾說：“因為我淋過雨，所以更想給別人撐一把傘。”

這份對殘疾人群體的關注，不是寫在PPT里的口號，而是刻進公司日常的實踐。在譚木匠的車間里，殘疾員工和健全員工同工同酬，一起工作、一起吃飯。公司專門改造了生產(chǎn)線和工位，讓不同殘障類型的員工都能找到適合自己的崗位。

中國殘聯(lián)發(fā)布的《2024年殘疾人事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，當年全國城鄉(xiāng)新增殘疾人就業(yè)約42萬人，但適齡殘疾人的總體就業(yè)率仍不足50%。像譚木匠這樣主動吸納并長期穩(wěn)定雇傭超過三分之一殘疾員工的企業(yè)，在市場上并不多見。

除了殘健融合，譚木匠還有一件廣為流傳的事，1995年的“燒梳子”事件。那一年，公司從庫房里清出15萬把因技術改造而產(chǎn)生瑕疵的木梳，有人建議低價處理挽回成本。但譚傳華一錘定音：一把火，全部燒掉。他說，只有把誠信放在首位，譚木匠才有希望。

三十年來，這條原則從未改變。無論加盟商是否退出經(jīng)營，存貨都可以退回公司。譚木匠用一把火燒掉了短期的利益，也燒出了一條以誠立身的底線。

就是這樣一家企業(yè)，在一筆十多年前的全款購房交易中，走到了“錢房兩空”的邊緣。它沒有違約，卻要承擔違約的后果；它守住了自己的承諾，卻可能失去用真金白銀換來的辦公樓。

04

巨頭財經(jīng)的思考

守約者的堅持，值得被看見

商業(yè)世界里，違約的成本往往可以計算，但守約的成本，有時卻大到無法估量。

譚木匠這筆三千多萬的購房款，壓在賬上十三年。這期間，公司沒有因此裁員，沒有縮減對三百多名殘疾員工的保障，也沒有停下公益的腳步。它選擇了一條更難的路徑，一邊走法律程序，一邊繼續(xù)經(jīng)營，繼續(xù)納稅，繼續(xù)給員工發(fā)工資。

這是一種很“笨”的堅持。但正是這種笨拙的誠信，讓譚木匠活過了三十年。

有觀點認為，當一份契約已被履行到全款付清、實際占有、持續(xù)投入的程度，如果守約方最終承擔全部損失，受損的不僅是一家企業(yè)的資產(chǎn)負債表。但無論如何，我們希望譚木匠的堅持，能夠得到它本該得到的回應。

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