外資集體“反水”！高盛大摩突然翻多，房價暴漲信號已現(xiàn)？

你敢信嗎？前兩年還把中國樓市踩進(jìn)泥里的國際頂級投行，這才幾個月就集體換賽道了。之前喊著中國房價還要跌兩成多的高盛，現(xiàn)在直接發(fā)話，滬深樓市2026年底觸底，2025到2028年累計能漲15%。這變臉?biāo)俣龋却▌∽兡樳€快，把不少人都看懵了。

除了高盛，摩根大通、瑞銀這些頭部機(jī)構(gòu)也湊過來湊熱鬧。摩根大通四月份直接拍板，說中國樓市已經(jīng)到轉(zhuǎn)折點了，2026年一線二手房就能止跌微漲。往前數(shù)三年，誰敢想這幫人會齊刷刷唱多？那時候一個個喊空喊得比誰都兇，就差說中國樓市要崩盤了。

為啥突然集體“反水”？還不是實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)擺在這里，想裝睡都裝不下去。今年三月北上廣深二手房價格，已經(jīng)終結(jié)了長達(dá)11個月的連跌，全線止跌回漲。新房也跟著暖了起來，環(huán)比漲了0.2%。

成交量漲得更夸張，2026年三月全國重點50城新房成交面積，環(huán)比直接漲了89%。上海二手房單月賣了約3.1萬套，深圳賣了約5000套，兩個地方環(huán)比漲幅都摸到了116%。行內(nèi)人都懂，量在價先，成交量先起來，價格上漲就是早晚的事。

外資這套操作咱們真的見多了。市場跌的時候往死里唱空，等到真見底了，趕緊改口沖進(jìn)來撿便宜籌碼。高盛都說得很直白，優(yōu)質(zhì)國有房企市凈率才0.5倍，凈資產(chǎn)收益率比香港同行還好，之前市場過度悲觀，估值修復(fù)后空間大得很。說白了就是招呼同伙，便宜了快搶。

聊到樓市，地產(chǎn)圈沒人不知道那位任大佬的九字真言，短期看金融、中期看土地、長期看人口。這話本身沒毛病，三個維度對著捋，方向錯不了太多。可這兩年這位大佬開口，就只提最后一句，把前半截直接砍沒了。

他天天把長期看人口掛嘴邊，反復(fù)說只有核心城市核心地段才有未來，前面的短期金融、中期土地絕口不提。這種掐頭去尾的說法，看著特別專業(yè)，坑起人來一點不含糊。為啥要藏著前兩句？看看當(dāng)下的現(xiàn)實就懂了。

現(xiàn)在信貸寬松到什么程度？首套房首付最低才15%，二套也就25%，主流房貸利率都進(jìn)到“2時代”了，貸款一百萬三十年，總利息能少出去幾十萬。這力度放在什么時候都是歷史性大寬松，短期看金融這條，明擺著就是釋放看多信號。

中期看土地這塊更耐人尋味，現(xiàn)在新房新開工和竣工面積，同比都跌了25%到30%，等于每年新房供給少了快三分之一。供給端被結(jié)構(gòu)性壓縮，需求只要稍微回暖，價格很容易就彈上來。這個邏輯，和2014到2015年那一輪去庫存幾乎一模一樣。

把三句話全擺開看，結(jié)論其實挺清楚，這輪回暖不會只局限在北上廣深。強二線甚至一些基本面扎實的省會城市，跟著上漲是大概率的事。這位大佬只盯著人口說，說白了就是替一線核心區(qū)的開發(fā)商說話。

說到這位大佬最近的處境，也確實有點焦頭爛額。前些年他給恒大站臺拿過高薪，眼下聽說恒大投資者的退款官司還纏著他。這種背景下，他的發(fā)言帶不帶利益色彩，大伙兒自己品就行。聽專家解讀，先搞清楚他屁股坐在哪邊，比聽他說什么重要多了。

回到外資翻多這事，普通購房者別一下子就興奮上頭。此拐點非彼拐點，不是2015年那樣的全國普漲，是結(jié)構(gòu)性的拐點。一線企穩(wěn)微漲，強二線分化筑底，三四線持續(xù)下跌，這才是當(dāng)下真實的格局。高盛喊一線漲，不代表你老家三四線小縣城的房子也能跟著翻身，別搞混了。

現(xiàn)在政策面確實在加碼托底，2024年起樓市政策就徹底轉(zhuǎn)向托底修復(fù)、因城施策，一線城市也打破了長期嚴(yán)格調(diào)控的僵局。廣州全面取消限購，上海下調(diào)非戶籍購房社保年限，北京放寬多孩家庭購房限制。一線帶頭松綁，配合房貸利率下臺階，資金回流核心資產(chǎn)的趨勢已經(jīng)成型。

但有個大前提不能忘，全國總?cè)丝谝呀?jīng)連續(xù)多年負(fù)增長，25到39歲的置業(yè)主力人群一直在萎縮，剛需總量大幅收縮，樓市早就告別普漲時代了。人口這個長期變量擺在那兒，全國普漲暴漲的故事，邏輯上根本說不通。更符合現(xiàn)實的判斷，是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，不是大水漫灌式的全面反彈。

那對咱們普通人來說，眼下該怎么選？剛需自住，又鎖定了一線和強二線核心地段的，今年到明年這個窗口期，真的可以踏踏實實看房了。很多人預(yù)測，一線城市全面放開限購只是時間問題，到時候房價大概率止跌反彈，大量剛性需求會集中入市。

真等到限購全面松綁、利率再降一檔，房東給你的議價空間，可能就沒現(xiàn)在這么大了。要是你手里握著三四線房產(chǎn)，或者遠(yuǎn)郊純投資的盤子，心態(tài)得放平和。幾大投行一致判斷，接下來三四線還會跌8%到12%。外資翻多翻的是核心好資產(chǎn)，不是遠(yuǎn)郊沒人接的鴿子籠。

把不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)置換成核心區(qū)資產(chǎn)，比死扛著要實際得多。這一輪分化，差距會拉得特別大。現(xiàn)在房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)降到6%以下，回到了2014年的水平。這個信號挺重要，地產(chǎn)權(quán)重往下走，整個經(jīng)濟(jì)都在往科技制造、消費升級方向騰籠換鳥。

樓市已經(jīng)從增量時代切換到存量時代，賺快錢的邏輯早就過去了，未來只有長期拿對資產(chǎn)的人才能吃到紅利。房價暴漲的信號真的來了嗎？暴漲談不上，拐點確實已經(jīng)在路上了。一線核心資產(chǎn)先企穩(wěn)，強二線接力筑底，三四線慢慢出清，這就是接下來兩三年最現(xiàn)實的劇本。

外資翻多是結(jié)果不是原因，真正驅(qū)動市場走的，永遠(yuǎn)是金融、土地、人口這三條鐵律。把這盤棋看明白，比聽任何大師喊單都有用得多。

參考資料：第一財經(jīng) 外資研判中國樓市結(jié)構(gòu)性走向