變天？南京學區房新政落地5天，掛牌量破紀錄、多個網紅學區直降

5月8日，南京主城鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區同步發布義務教育招生新政，取消初中提前一年落戶限制、徹底廢除小學6年、初中3年學位鎖定制度，這場被官媒定義為 “史詩級松綁” 的政策調整，直接擊穿南京學區房運行 20余年的核心規則。

新政落地短短5天，主城學區房掛牌量激增創新高，網紅學區房價格降幅空間擴大。家長焦慮情緒分化、市場買賣心態反轉，不僅深刻改變了南京數萬家庭的教育置業決策，更重塑了整個南京房產行業的價值走向。

“史詩級新政”：擊穿落戶和學籍限制 秋季試行“長幼隨學”

本次南京學區房新政（2026年秋季入學執行）由南京市教育局牽頭，鼓樓、建鄴、玄武、秦淮同步落地，核心條款直擊過往學區房兩大痛點，棲霞、江寧暫未同步調整，仍保留學位鎖定要求。

1. 取消初中提前一年落戶限制：舊規要求公辦初中入學需提前 1 年落戶（如 2026年小升初需2025年5月前完成落戶），小學雖已于2025年取消提前落戶，但初中 “時間門檻” 仍倒逼家長提前3-5年囤房。

3. 新政明確，公辦初中報名前（2026 年5月17日前）完成落戶、房產過戶并實際居住即可，無需提前占位，決策周期從 “數年” 壓縮至 “當年”。

5. 徹底取消學位鎖定（學籍占用）制度：舊規實行 “小學6年一學位、初中3年一學位”，一套房源在讀期間無法交易或折價嚴重，被業內稱為 “學區房限售”。

7. 新政學籍與房產徹底解綁，在讀房源可正常交易，下家買入后次年即可使用學位。

9. 這意味著，理論上小學學區房6年可循環服務6個家庭，初中學區房3年可服務 3 個家庭，房源流通性實現 “質變”。

此外，在配套政策上，“長幼隨學”這一重磅政策同步試行。

2026年秋季起，義務教育起始年級試行，多孩家庭可申請同校就讀（需有空余學位），但是戶口、房產證（監護人 100% 產權）、實際居住 “三一致” 仍為入學硬標準，嚴查空掛戶。

新政沖擊：家長心態分化，有人出手有人觀望
此次新政解除了學區房的“限售”和降低了購入“時間門檻”， 對于賣家和買家來說，無疑都是巨大變化。

新政發布后，南京學區房市場迅速進入 “供應井噴、心態反轉、價格分化” 的新階段，鼓樓、玄武等核心學區板塊反應最為劇烈。

政策一出，不少孩子剛入學的房主加速掛牌，避免后續價格下行風險。 鼓樓區華僑路中介門店數據顯示，平時日均掛牌3-5套，新政后單日掛牌 60多套。
在華僑路一家房產中介，市民李女士表示，“我本想等到孩子初中畢業后再賣房的，但看到今年的入學政策后，我第一時間就聯系中介經紀人登記掛牌。”工作人員表示，“這兩天到店面來咨詢的家長也明顯增多，比平時至少多了30%。”
在媒體調查過程中，大多數買房人并沒有表現出太多的沖動，更多的是在觀望。市民戴女士表示，“我家孩子上五年級，今年初的時候，我看了至少十多套初中學區房，一直沒有合適的，非常著急。現在入學政策變了，對我來說絕對是個大利好，等到孩子上六年級再買都來得及！”
南京多家房產中介工作人員表示觀望的人較多。“對于買房人而言，觀望的態度非常明顯，很多人并不著急出手。他們更多地關注新掛牌的學區房房源，這些房源的報價相對合理，而且價格更好談，是個不錯的‘撿漏’機會。”

值得一提的是，對于目標為頂級學區的家長，仍不敢“掉以輕心”。拉力瑯、二十九中、樹人等頂級雙學區，因學位稀缺，家長擔心后續按落戶時長排序，仍堅持 “盡早入手”，有家長表示：“雖然取消提前落戶，但頂級學區每年名額有限，不敢賭當年落戶能被錄取”。

市場反饋：日均掛牌量創新高 網紅學區價格直降
掛牌量和成交價格直接反映出新政落地后的現實影響。
掛牌量：日均掛牌量超1000套 30個學區房小區掛牌超2000套

根據某二手房平臺展示的最新數據，新政后的72小時（5.9-5.11），南京二手房掛牌量猛增，3天掛牌房源總計達3106套，日均掛牌房源突破千套。

其中，5月9日掛牌1063套，打破近30天單日掛牌紀錄；5月10日掛牌944套，持續保持高位；5月11日掛牌1099套，再度刷新單日掛牌紀錄，這也是過去一個月以來，單日掛牌量最高。

從掛牌時間來看，學區房是最大的掛牌“貢獻者”！新政后房源掛牌量呈現指數級增加！

以鼓樓為例，僅5月12日上午11點，在某二手房平臺“最新發布”一欄中，顯示“剛剛發布”的房源共80套，其中60㎡以下房源30套，占比約37.5%，90㎡以下的房源占比75%。

其中，既有以怡景花園、西康路3號、仙霞公寓、蘇州路、北東瓜市、山陰路、永慶村等為代表的“拉力瑯”+29中加持的頂流學區房，也有以銀城花園南片、育才公寓東片、金舟花園、辰龍廣場等為代表的銀城以及匯文知名學區房。

“怡景花園新增19套，廣州路新增9套，永慶村新增6套，峨嵋嶺新增5套，拉薩路新增3套，金鵬大廈新增2套，峨嵋嶺19號新增2套”......鼓樓寧海路板塊一中介透露了新政后該門店的掛牌變化：

“拉小+29中”加持的房源一夜掛牌就增加了近50套；“瑯小+29中、力小+29中”48小時新上43套房源......房源掛牌量還在持續增加。

根據南京本地房產媒體統計，南京30個知名學區房小區，目前掛牌在售二手房超2080套。

成交價：網紅學區房降幅10%-20% 頂級學區房價格堅挺

1. 對于一些雙學區的網紅學區房，新政后，市場反饋門檻降低，房源相對充足，降幅在10%-20%。
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比如，鼓樓龍江永嘉年華，屬于銀城小學和匯文中學雙學區，一套建面約50.47㎡房源，掛牌價199萬，新政后一口價170萬，單價僅3.36萬/㎡。對比今年三四月份的成交價，直接降了50萬+，降幅達到20%。

同在一個區域內的辰龍綠苑東苑，一套建面約89.41㎡房源，掛牌399萬，最終352萬成交。相比今年年初同戶型總價，降幅也達到了40萬以上，降幅10%左右。

再比如同學區的天璽國際廣場，一套建面約41.37㎡房源，掛牌200萬，最終176萬成交。新政前同戶型面積段成交總價約200萬上下，對比降幅也在三四十萬，降幅12%左右。

科睿小學和匯文雙學區的佳和園，一套建面約86㎡房源，掛牌價208萬，成交總價193.6萬，成交單價約2.25萬元/㎡。近期房源成交價達到2.8萬/㎡，降幅近20%。

一些次新雙學區房保值性強，價格波動≤5%，報價堅挺。比如建鄴奧體新城，屬于金陵中學實驗小學 、中華中學雙學區，新政后掛牌價仍維持5.5-6萬/㎡，無明顯降價，僅接受 3%-5% 議價。

• 對于鼓樓、玄武區的頂級雙學區房，價格相對堅挺。
  

• 鼓樓區龍江、寧海路，玄武區北京東路、長江路等核心學區片區，60㎡以內的老破小成交價穩定在3.5—4.8萬元/㎡，部分優質學區小戶型甚至出現小幅微漲。

• 原因在于南京優質教育資源依舊稀缺，即便樓市下行，學區價格依然具備硬支撐，價格很難大幅下滑。

• 5月成交數據顯示，力學小學、瑯琊路小學、北京東路小學等頂尖學區對應的老破小，掛牌量少、去化快，不少房源議價空間不足3%。

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  比如怡景花園，屬于拉薩路小學和二十九中的雙學區房，目前均價為5.6萬，和4月均價差不多。

根據中介分享的消息，樹人學區新政后成交火熱，次新小區單價仍維持4.5-6萬/㎡，成交穩定。但是砍價幅度同樣不低。

如迎江園小區，5月掛牌均價66984 元/㎡，對比4月有微小增長。

新河二村的5月平均掛牌價也逼近了6萬元。也有房東急售，單價為4.5萬元左右的。

不過，價格堅挺的同時，這些學區房依然有撿漏的機會，根據平臺現實的最新發布的房源看，上述涉及到的小區總價不到200萬的房源較為充足，家長可以根據需求關注相關房產交易平臺最新發布的房源。

政策對標：松綁成趨勢，蘇州、無錫已有先例

南京學區房新政并非孤例，江蘇多地已陸續推出類似松綁政策，核心聚焦 “取消落戶年限、弱化學位鎖定”，但因生源與教育資源差異，力度與影響各有不同。

張家港，2025 年秋季開始全面取消5年一學位制度，報名前落戶即可，學籍與房產徹底解綁。政策落地后，張家港學區房掛牌量環比增長150%，老破小溢價回落 20%-30%，市場流通性顯著提升。

• 蘇州市區2026年起取消提前一年落戶要求，報名前落戶即可，但仍保留 “5 年一學位” 制度（小學、初中分段計算），未完全放開。政策影響溫和，掛牌量環比增長50%-80%，價格微降 3%-5%，無大幅波動。

可以看到，省內的學區房新政，以 “兩大解綁” 為核心，為理性教育置業時代開啟鋪路。

短期來看，主城學區房供應井噴將持續沖擊價格，老破小溢價進一步縮水，市場進入 “房多客少” 的調整期；長期而言，隨著教育均衡化政策持續落地、教師輪崗與集團化辦學不斷深化，校際差距將逐步縮小，學區房價差將持續收窄。

對家長而言，新政降低了教育置業門檻，無需再為學位 “提前囤房、高價接盤”，可結合自住需求與教育規劃理性決策；對行業而言，學區房邏輯重構倒逼市場回歸 “居住本質”，品質、物業、配套將成為房產價值的核心支撐，推動南京樓市從 “學區驅動” 向 “品質驅動” 轉型。

星星蘇訊綜合自南京晨報、光明網、365淘房；數據來源：安居客、鏈家等平臺