公權力不該給物業合同做擔保

張雅楠/文

近兩個月來，江西九江共青城市、柴桑區，云南屏邊縣等地陸續發出內容相似的倡議書，號召公職人員、黨員干部帶頭繳納物業費，不拖延、不打折扣。

這些倡議的背后，是物業行業尷尬的現實。2024年，眾多物業企業利潤下滑甚至虧損。進入2025年，多數企業主動退出低效小區。

雅生活服務退出500多個在管項目；世茂服務、永升服務、中海物業、彩生活、碧桂園服務等企業的退出面積在3000萬到8000萬平方米不等，若按一個大型小區25萬平方米計算，僅這幾家上市公司退出的小區數量就超過1500個。

物業公司退出之后，事情并沒有結束。有撤場物業至今仍在和業主就欠費打官司，也有小區因為無人接手，只能由街道辦協調國企暫時頂上。

中物智庫數據顯示，2025年百強物業企業的住宅物業費收繳率跌至82.3%，住宅物業服務滿意度僅73.2分，創近年新低。公共收入去向不明、保潔不到位、設施維修滯后、車位管理混亂等問題長期、普遍存在。近幾年房價下行、資產貶值，進一步加重了業主的不甘。

一邊是物業公司斷臂求生，一邊是業主對物業服務滿腹牢騷，雙方的矛盾集中于物業費，根源則在服務的供需錯位。

不少小區的物業費標準，還是開發商在售樓時單方面確定的，價格偏高。業主想更換物業公司，得先成立業委會，而業委會成立門檻高、程序繁瑣，許多小區困在換不掉談不攏的僵局里。冒著被物業公司起訴的風險拒繳物業費，成了一些業主手中為數不多的反制手段。

物業公司也有苦衷。人工成本上升，部分城市嚴格了五險一金的繳納要求，剛性支出在增加，物業費調價卻極其困難，服務縮水和物業費收繳不上來由此形成惡性循環。

在這種行業背景下，倡議公職人員、黨員干部帶頭繳費的初衷是好的，但實際效果很可能事與愿違。

一方面，物業費是業主與物業公司間的契約，交不交、交多少，應當根據合同履行情況判定，與業主的職業身份沒有關系。要求公職人員無視服務質量帶頭繳費，等于讓他們放棄作為消費者的權利，既不合法，也不合理。

另一方面，物業糾紛往往牽連著開發商遺留的工程質量、業委會長期無法成立的制度障礙、物業賬目公開缺失等深層矛盾，解決起來耗時費力。發一份倡議書，不過是把矛盾暫時掩蓋，無益于問題的真正解決。

物業服務是基層社會運轉最頻繁、矛盾最集中的環節之一。2026年，“實施物業服務質量提升行動”首次被寫入政府工作報告。這說明了物業服務存在問題的普遍性，這一情況越來越被正視。

物業服務，本質是一種資產服務。好的物業服務，既是幫助人們提升生活環境質量，也是幫助資產保值增值。在房地產調整期，物業服務優異的小區價格也更抗跌。從這個角度來看，中國的物業企業可以提升的空間仍然很大。

某頭部物業企業負責人曾介紹其接手一個老小區時的嘗試——把整個小區各個角落堆放的廢物集中清理，為整個小區進行了一次斷舍離，拉出幾十車垃圾后，小區面貌煥然一新，成本不高，卻解決了真實的痛點，收獲了業主的好感。物業公司是否真的作為，業主們都看得見。

當然，改善物業服務現狀不是物業公司一方的責任。物業和業主需要建立質價相符的收費標準和服務清單，讓業主清楚知道自己交的錢買到了什么，也讓物業公司有合理利潤去改善服務。業委會成立機制也需要理順，讓業主有正常渠道表達訴求，更換不合格的服務方。

無論如何，公權力不該給物業合同做擔保，號召公職人員帶頭繳納物業費，換不來一個運轉良好的小區。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動產運營報道部主任