濟(jì)南大片區(qū)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)，唐冶的利好來了

前兩天看到有消息說，在唐冶北片區(qū)，要建設(shè)歷城二中核心校區(qū)的初中部和小學(xué)部。

我們知道，歷城二中是高中，也有自己的中小學(xué)——稼軒學(xué)校，但這屬于私立學(xué)校，而要在唐冶北片區(qū)建設(shè)的中小學(xué)，卻是公立的九年一貫制學(xué)校。

雖然這個(gè)消息只是小道消息，但是說起來有鼻子有眼。

我特地查了一下，在唐冶北片區(qū)，有著大量未開發(fā)的土地，其中住宅用地也有好多塊，去年11月歷城控股曾在這里拿下兩個(gè)住宅用地。而差不多就在歷城二中正北方向，飛躍大道以北也確實(shí)有中小學(xué)建設(shè)用地。

無論這個(gè)消息最終是否坐實(shí)，它都像一枚投入平靜湖面的石子，激起了關(guān)于濟(jì)南大片區(qū)開發(fā)的深層思考。

1。

這十來年，濟(jì)南的城市骨架在“東強(qiáng)、西興、南美、北起、中優(yōu)”的格局下迅速拉開，一個(gè)個(gè)動輒數(shù)千畝的大片區(qū)拔地而起。

從濟(jì)南東站片區(qū)到起步區(qū)，從西客站核心區(qū)到國際醫(yī)學(xué)中心，這些片區(qū)擁有宏大的規(guī)劃、嶄新的道路和充足的土地儲備，但也普遍面臨著一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問題：

有著廣闊且熟化良好的土地，也修好了片區(qū)內(nèi)的道路，但人從哪里來？

這就是大片區(qū)開發(fā)的底層邏輯困境。

一個(gè)片區(qū)的價(jià)值，歸根結(jié)底是由“人”來定義的。沒有人，再好的規(guī)劃也只是紙上藍(lán)圖；有了人，產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、活力才會隨之而來。

那么，如何激活一片“熟化”的土地？

我們不妨根據(jù)這些年濟(jì)南城市的發(fā)展，看看這些大片區(qū)的土地開發(fā)，都是怎么做的，特別是有哪些成功案例。

縱觀這十幾年濟(jì)南的城建史，大片區(qū)開發(fā)的路徑大致可以歸納為三種。

第一種是資源驅(qū)動型。這條路的核心是以優(yōu)美的自然環(huán)境吸引人來，它依賴的是不可復(fù)制的自然景觀資源。

這個(gè)最具有代表性的是華山片區(qū)的大開發(fā)，依托于華山和華山湖濕地公園的景觀打造，帶動華山片區(qū)10余平方公里的開發(fā)建設(shè)。

可以說截至目前，華山片區(qū)是資源驅(qū)動型開發(fā)最為成功的一個(gè)案例。

但這條路不是每個(gè)片區(qū)都能借鑒，畢竟不是每個(gè)片區(qū)都有著華山這樣的景觀資源，需要先天的自然環(huán)境，不是所有片區(qū)都具備這樣的條件。

第二種是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型。這條路的核心是以海量的就業(yè)機(jī)會吸引人來，它依賴的是強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和企業(yè)入駐。

這一類型的案例，在濟(jì)南也有，但不夠突出。比如濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，可謂是這一路徑的代表。

首先這里是城市發(fā)展戰(zhàn)略，有大量的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，比如比亞迪等巨頭項(xiàng)目的落地，這便吸引大量工程師、技術(shù)工人和管理人才將在此安家。

高新東區(qū)也在走這條路徑，片區(qū)的開發(fā)，依托區(qū)域內(nèi)大量的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動。

這條路能帶來最堅(jiān)實(shí)的人口基礎(chǔ)和持續(xù)的經(jīng)濟(jì)活力，但周期長，且對產(chǎn)業(yè)落地的確定性要求極高。

所以我們看到，無論是黃河北的起步區(qū)還是高新東區(qū)，都仍處于逐步爬坡發(fā)展的階段。

第三種是配套驅(qū)動型。這條路的核心是讓注重生活便利的家庭來。它依賴的是交通、商業(yè)、醫(yī)療，尤其是教育等生活配套的完善。我們常說的TOD模式就是典型的配套驅(qū)動，通過地鐵樞紐帶來人流和商業(yè)。

而其中，教育配套是最具“殺傷力”的一環(huán)。

教育，尤其是頂尖的基礎(chǔ)教育資源，被證明是激活片區(qū)最快、最有效的方法。它直擊城市家庭最核心的痛點(diǎn)——孩子的未來。

在這方面濟(jì)南也有成功的案例，比如領(lǐng)秀城。

當(dāng)年領(lǐng)秀城的開發(fā)，雖然也有南部的山景資源，但最為打動人的，即便到現(xiàn)在也是領(lǐng)秀城的最大亮點(diǎn)的，就是優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育。

當(dāng)年簽約勝利大街小學(xué)、育英中學(xué)等基礎(chǔ)教育的名校，使其在濟(jì)南眾多片區(qū)中脫穎而出。

到現(xiàn)在，歷經(jīng)十余年，領(lǐng)秀城幾乎可以說是濟(jì)南的“教育神盤”，吸引了全市乃至全省的關(guān)心孩子教育的購房者。

教育，成為了撬動片區(qū)價(jià)值的核心杠桿。

2。

將視線拉回唐冶北，我們會發(fā)現(xiàn)，它正處在一個(gè)十字路口。

首先，資源驅(qū)動這條路，唐冶北走不通。

雖然片區(qū)內(nèi)有圍子山等山體資源，也有堪比泉城廣場大小的中央公園，但與華山等景觀資源相比，其資源的稀缺性和吸引力并不足以支撐整個(gè)片區(qū)的價(jià)值躍升。它無法僅靠“山景”就吸引來全市的改善型客戶。

其次，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動這條路，唐冶北也面臨挑戰(zhàn)。

唐冶片區(qū)歷經(jīng)十余年的建設(shè)，現(xiàn)在也是高樓林立，也有不少產(chǎn)業(yè)園之類的項(xiàng)目落地，包括唐冶北片區(qū)的濟(jì)南國際貿(mào)易中心片區(qū)，總占地3714畝，也有大量的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，前景也值得期待。

但相比于起步區(qū)、孫村等擁有明確千億級產(chǎn)業(yè)集群的片區(qū)，唐冶北的產(chǎn)業(yè)引擎目前來看還不夠強(qiáng)勁，短期內(nèi)難以形成大規(guī)模、高能級的人才導(dǎo)入。

那么，擁有大量已經(jīng)熟化的居住和商業(yè)用地的唐冶北，也就是國貿(mào)片區(qū)的大開發(fā)，出路在哪里？

答案只能是上面提到的第三條路徑——配套驅(qū)動。

并且，唐冶北也完全具備這樣的條件和優(yōu)勢。

這里有著地鐵2號線和4號線的終點(diǎn)站彭家莊站，也有環(huán)繞濟(jì)南高新東區(qū)和唐冶的云巴，交通十分便捷。

醫(yī)療方面有唐冶公立綜合醫(yī)院等大型配套；商業(yè)方面更有奧特萊斯、海潮匯、盛唐薈、綠地匯等眾多成熟商業(yè)體，包括國貿(mào)片區(qū)自身也規(guī)劃了強(qiáng)大的商業(yè)配套。

但是，這片區(qū)的尷尬在于，它什么都有，什么都比較齊全，卻唯獨(dú)缺少一個(gè)“引爆點(diǎn)”，一個(gè)能迅速建立市場信心、吸引目標(biāo)人群的抓手。

這張王牌，就是教育。

在濟(jì)南樓市的版圖上，每當(dāng)一個(gè)新片區(qū)需要破局時(shí)，教育往往是最先被祭出的“殺手锏”。

而唐冶北也有著先天的教育破局的優(yōu)勢，因?yàn)闈?jì)南大名鼎鼎的歷城二中就在唐冶北，歷城二中旗下的私立學(xué)校稼軒學(xué)校也在唐冶北。

濟(jì)南頂尖的高中有了，濟(jì)南頂尖的私立中小學(xué)也有了，現(xiàn)在缺的是公立的中小學(xué)。

分析至此，我們不難看出，為什么會有本文開篇提到的那個(gè)小道消息——?dú)v城二中核心校區(qū)的初中部和小學(xué)部要落地唐冶北。

其實(shí)，這也是大家所有目共睹的唐冶北大片區(qū)開發(fā)的一條出路。除了這條路，可能真的沒有更好的路，所以，唐冶北大片區(qū)的開發(fā)，教育就是一張王牌。

3。

對于唐冶北而言，如果歷城二中核心校區(qū)的初中部和小學(xué)部落地，無異于獲得了一張通往價(jià)值高地的“VIP門票”。

這給唐冶北的大發(fā)展，帶來的將是重塑片區(qū)價(jià)值認(rèn)知。

唐冶片區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，市場認(rèn)知已經(jīng)固化。而歷城二中核心校區(qū)的初中部和小學(xué)部如果能落地，便能瞬間打破這種固化。

屆時(shí)，曾經(jīng)的 “宇宙中心” 唐冶，將會有一張更加耀眼的教育名片。不只是濟(jì)南，甚至在全省，都是一個(gè)教育高地——涵蓋從小學(xué)到高中的一站式教育集群式的價(jià)值高地，是歷城二中教育體系下的教育城。

這必將徹底重塑唐冶價(jià)值天花板。

而這一切，必定能吸引關(guān)心孩子教育的購房者紛至沓來。

我們知道，優(yōu)質(zhì)的教育，吸引來的正是濟(jì)南樓市最渴望的“硬核”購買力——重視子女教育、有穩(wěn)定收入和長遠(yuǎn)規(guī)劃的中產(chǎn)家庭。

這批人不僅是房子的購買者，更是未來片區(qū)消費(fèi)、稅收和活力的主要貢獻(xiàn)者。他們的到來，將直接帶動片區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮。這恰恰是地方政府最希望看到的。

而一旦教育利好落地，周邊的熟化土地價(jià)值將立刻凸顯。開發(fā)商拿地意愿增強(qiáng)，購房者信心提振，整個(gè)片區(qū)的開發(fā)節(jié)奏將被迅速帶動起來，形成“教育引進(jìn)-人口導(dǎo)入-土地增值-配套完善”的良性循環(huán)。

而這也正是地方政府所希望看到的。

綜上，如果歷城二中核心校區(qū)的初中部和小學(xué)部落地唐冶北，利好是多方面的，是多贏的局面，何樂而不為呢。

當(dāng)然，這對布局唐冶北片區(qū)的開發(fā)商，也是一個(gè)極大的利好，而主導(dǎo)唐冶北片區(qū)開發(fā)的正是歷城控股。去年，歷城控股在唐冶北已經(jīng)獲取了三宗土地，產(chǎn)品質(zhì)素都不錯(cuò)，如果能搭上這個(gè)片區(qū)教育的東風(fēng)，對項(xiàng)目的前景來說，可以說充滿期待，唐冶北片區(qū)的樓市，也將再次迎來高光時(shí)刻。

所以，對于唐冶北來說，教育不僅僅是一項(xiàng)配套，更是其破局發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

它不需要像起步區(qū)那樣等待產(chǎn)業(yè)的漫長培育，也不需要像華山片區(qū)那樣依賴天賦的自然資源。

它只需要一張“教育王牌”，就能在激烈的片區(qū)競爭中殺出一條血路。

這張王牌，濟(jì)南很久沒用過了，但它依然鋒利無比。