地產(chǎn)之殤：10個(gè)民營(yíng)地產(chǎn)老板，9個(gè)是“老賴”，剩下一個(gè)在路上

筆者深耕地產(chǎn)行業(yè)多年，我見過(guò)樓市的黃金狂歡，也親歷了行業(yè)的深度洗牌。

當(dāng)下地產(chǎn)圈有個(gè)扎心又真實(shí)的現(xiàn)狀：民營(yíng)地產(chǎn)老板正批量淪為失信被執(zhí)行人，也就是大家口中的“老賴”。

無(wú)論是曾經(jīng)手握千億資產(chǎn)的行業(yè)巨頭，還是深耕地方、甚至只做單一項(xiàng)目的本土開發(fā)商，幾乎無(wú)一幸免。

毫不夸張地說(shuō)，十個(gè)民營(yíng)地產(chǎn)老板，九個(gè)是失信人，僅剩的一個(gè)，早已深陷債務(wù)泥潭，走在淪為“老賴”的路上。

這不是危言聳聽，兩個(gè)真實(shí)的地方地產(chǎn)案例，就是最直接的佐證。

案例一：東莞地產(chǎn)地頭蛇，舊改夢(mèng)碎成老賴

陳總說(shuō)是東莞一位本土地產(chǎn)老板，是典型的地方地頭蛇。

早年靠著敢闖敢拼，熟悉東莞各鎮(zhèn)區(qū)的人脈資源，并且精準(zhǔn)踩中東莞房地產(chǎn)發(fā)展紅利，靠做住宅開發(fā)、五星級(jí)酒店生意，賺得盆滿缽滿，在本地地產(chǎn)圈小有名氣。

在樓市上行期，他的生意順風(fēng)順?biāo)笥袥_擊本地首富之意，也養(yǎng)成了激進(jìn)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)思路。2019年前后，東莞城市更新政策放開，看著隔壁深圳城市更新的成果，好像看到了下一波紅利，心理直癢癢，大肆招兵買馬，一口氣布局了二十余個(gè)舊改項(xiàng)目，遍東莞各大鎮(zhèn)區(qū)。

可他沒料到，東莞的舊改只是曇花一現(xiàn)，隨著樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，調(diào)控政策持續(xù)收緊，舊改政策也不斷調(diào)整，項(xiàng)目推進(jìn)難度成倍增加。

拆遷談判受阻、開發(fā)周期無(wú)限拉長(zhǎng)，可每個(gè)項(xiàng)目前期都投入了數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)的前期費(fèi)用。融資渠道收緊后、資金成本飆升，他的資金鏈很快斷裂。

因?yàn)榍捌谕度肴勘惶桌危诮?xiàng)目也面臨全面停滯，工程款、民間借款、金融貸款全面逾期。

債權(quán)人紛紛起訴，法院強(qiáng)制執(zhí)行后，這位曾經(jīng)在東莞各鎮(zhèn)區(qū)風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)老板，直接被列入失信被執(zhí)行人名單，徹底跌落神壇。

案例二：深圳小開發(fā)商跟風(fēng)擴(kuò)張，公寓老板身陷泥潭

比起東莞本土大佬，深圳小型地產(chǎn)老板的結(jié)局，同樣令人唏噓。

這位王姓老板早前是做物業(yè)的，在龍崗區(qū)拿下了多個(gè)舊村的物業(yè)管理，一年能輕松賺到一兩百萬(wàn)，按理說(shuō)日子過(guò)的非常不錯(cuò)。

隨著深圳城市更新政策的轉(zhuǎn)向，不少離市區(qū)近的舊村拆遷無(wú)望，不少深圳土著就把物業(yè)整棟出售套現(xiàn)。不少投資人拿下后裝修改造成公寓，憑借高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，吸引力了很多投資者和無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的剛需客。

王總也憑借跟村里村民熟絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，拿下了一整棟八層的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過(guò)半年的改造，不到三個(gè)月就賣完了，凈賺700多萬(wàn)。

看到搞小產(chǎn)權(quán)房這么賺，2022年時(shí)，王總一狠心把自住的別墅抵押，又從小貸借款總共湊了5000多萬(wàn)，拿下了兩棟電梯房。不曾想樓市突然降溫，關(guān)外紅本公寓都跌到2萬(wàn)左右，他改造的這些小產(chǎn)權(quán)房瞬間沒有了性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

到2024年，160多套小產(chǎn)權(quán)房只出手了50多套，工程尾款付不上只能用10多套房子抵債。

此時(shí)如果降價(jià)出手可能還貸款都不夠，無(wú)奈之下，只能邊租邊賣，每月租金即便滿租，也是夠勉強(qiáng)還貸款利息，一旦銀行抽貸，資金鏈隨時(shí)會(huì)崩盤。

如今的王總，最怕的銀行抽貸后，自住的別墅被拍賣。上個(gè)月我去他辦公室喝茶，他苦笑到：地產(chǎn)的水真的太深，本來(lái)只是想賺點(diǎn)差價(jià)，最后卻變成貸款做房東，如果沒搞這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房，他不知道現(xiàn)在有多爽。

為何民營(yíng)地產(chǎn)老板，批量淪為“老賴”？

兩大案例，一大一小，一南一北，結(jié)局卻殊途同歸。

背后并非單純的經(jīng)營(yíng)失敗，而是行業(yè)規(guī)律、經(jīng)營(yíng)模式、法律責(zé)任三重因素疊加的必然結(jié)果。

1. 高杠桿野蠻擴(kuò)張，致命根源

過(guò)去幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)始終奉行“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式。

大小開發(fā)商都用極少自有資金，撬動(dòng)大額項(xiàng)目，靠“借新還舊”維持運(yùn)轉(zhuǎn)。樓市上漲時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)被紅利掩蓋；市場(chǎng)一冷，銷售回款中斷、融資渠道關(guān)閉，資金鏈瞬間崩塌。

2. 市場(chǎng)邏輯突變，紅利徹底消失

“房住不炒”基調(diào)下，樓市告別野蠻生長(zhǎng)。調(diào)控收緊、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房?jī)r(jià)下行，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房企快速回血的路徑被切斷。

舊改、小產(chǎn)權(quán)房這類非標(biāo)項(xiàng)目，變現(xiàn)慢、風(fēng)險(xiǎn)高，行情下行時(shí)直接成為資金“黑洞”。

3. 個(gè)人連帶擔(dān)保，難逃法律追責(zé)

民營(yíng)房企普遍存在公司與個(gè)人資產(chǎn)混同問(wèn)題，開發(fā)商融資時(shí)，幾乎都會(huì)以個(gè)人名義為公司債務(wù)做連帶擔(dān)保。

按照法律規(guī)定，公司無(wú)力償債，擔(dān)保人需承擔(dān)全部責(zé)任。即便想規(guī)避責(zé)任，在法院強(qiáng)制執(zhí)行、失信懲戒高壓下，最終也難逃失信名單。

4. 盲目激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺失

不管是東莞老板豪賭舊改，還是深圳老板加碼小產(chǎn)權(quán)房，都是無(wú)視市場(chǎng)周期、盲目擴(kuò)張的結(jié)果。

行業(yè)上行時(shí)過(guò)度自信，一味追規(guī)模、賺快錢，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)把控，最終被行業(yè)洗牌徹底淘汰。

寫在最后

樓市黃金時(shí)代早已落幕，靠杠桿套利、野蠻生長(zhǎng)的地產(chǎn)造富神話，徹底破滅。

民營(yíng)地產(chǎn)老板批量成“老賴”，是行業(yè)出清的必然，也是給所有創(chuàng)業(yè)者的警示：

任何行業(yè)，都不能無(wú)視規(guī)律、盲目激進(jìn)，合法經(jīng)營(yíng)、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，才是長(zhǎng)久之道。

在法治社會(huì)，欠債還錢、承擔(dān)責(zé)任，從來(lái)都是不可逾越的底線，逃避終究換不來(lái)心安。