城鎮居民購買宅基地上房屋后拆遷，所簽訂的補償安置協議是否有效

　　根據相關的法律法規，農村宅基地是村委會在村民申請之后，免費提供給符合條件的本村村民建房用的建設用地。在拿到宅基地審批手續后，村民可以按照批準的面積、用途進行建設，不能在獲得宅基地之后，轉手賣給本村以外的其他村民，甚至是城鎮居民，退休之后的老干部等。

　　《土地管理法》中規定，對于農村宅基地，農村村民只享有宅基地的使用權，而不享有所有權（所有權歸農村集體所有），所以村民不能擅自把村里所承包的土地或宅基地向外村民進行流轉、買賣，否則就違反了相關的法律法規。

　　但從實踐過程中我們發現，有的村民因常年在外打工生活，也長期不在村莊內面住，所以往往會把村里的房屋及房屋所占用的宅基地一并轉手賣給城鎮居民或者是本村以外的其他村民。只不過，購買或者賣出農村宅基地上房屋后出現的問題也是非常多的，近日河南的李某就遇到了這樣的一個問題。

　　李某是河南省新鄉人，其在當地擁有一處合法的住宅，后來退休之后，其又通過親戚在新鄉郊區的農村花了三十多萬購買了一套農村房屋，并與該村民簽訂了購房合同。但因城鎮化建設，其所購買的農村房屋在不久之后就遇上了拆遷，對于拆遷補償李某是沒有任何意見的，于是便與征收方簽訂了補償安置協議，但是在簽訂補償安置協議之后，征收方卻以李某并非是本村村民為由，沒有履行補償安置協議。

　　那么，房屋在賣給其他村莊的村民或者城鎮居民之后遇上了拆遷，購買房屋者與征收方所簽訂的補償安置協議是否有效呢？

　　首先，根據《土地管理法》中的規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓，但僅限于本村集體經濟組織內的村民。非本村集體經濟組織內的成員購買農村宅基地，實質上是非法取得宅基地使用權，從原則上來說，該買賣行為違反了法律法規強制性規定。因此，可以確定，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般情況下是無效的。

　　如果房屋買賣合同無效，那么購買者在征地拆遷中也就很難拿到征收補償，也就是即使與征收方簽訂補償安置協議，那么也有可能會因購買房屋合同無效，其與征收方所簽訂的補償安置協議也就有可能無效。一旦所簽訂的補償安置協議被判無效，購買者所主張的讓征收方履行補償協議的訴訟請求也就得不到法院的支持。

　　最高人民法院曾在相關的裁判案例中指出，農村房屋下的土地為農村宅基地，雖然當事人在購買該宅基地后繳納了購買宅基地款，但是其并非是村集體經濟組織成員，所建房屋亦未經規劃許可，所以房屋并不符合涉案《補償安置方案》關于合法宅基地的要求，所以，當事人關于涉案房屋應當按照合法房屋進行補償安置的主張不成立。

　　除此以外，最高人民法院還曾在相關的裁判案例中明確指出，非本集體經濟組織成員對該村集體土地不具有合法使用權，依法不屬于集體土地征收中應予安置的被征地農民。

　　根據本案已查明的事實，申請人并非四川省儀隴縣村民，其與該村村民簽訂的《關于以房屋抵還借款的協議》，違反了法律法規的規定，應當認定為無效。申請人基于《關于以房屋抵還借款的協議》而與四川省儀隴縣新縣城建設指揮部簽訂的《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》因缺乏合法的前提基礎，故亦應歸于無效（ 案號：（2019）最高法行申368號）。

　　換句話來說就是，只要是城鎮居民或者是本村集體以外的農村村民，在購買了農村宅基地上房屋之后，一旦房屋因公共利益需要被征收了，那么其不僅拿不到相應的拆遷補償，而且還有可能會因拆遷給自己帶來一定的損失。

　　這在相關的政策文件中都有明確指出，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，農民的住宅也不得向城市居民出售，更不能批準城市居民占用農民集體土地建住宅。單位和個人也不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。對于城鎮居民、本村集體經濟組織以外的村民、退休老干部等購買農村宅基地建房的，一律不得確權登記。

　　一般來說，農村宅基地，也就是宅基地使用權是本集體經濟組織成員享有的一項權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯系，具有福利性質和保障功能，按照現在的法律規定，無論是誰都不可以擅自將宅基地賣出去。所以，凱諾律師在這里提醒廣大老百姓，千萬不要把自己享有的宅基地賣了，而且一旦賣出去，想要再申請農村宅基地，幾乎就是一件不可能的事。

　　而城鎮居民或其他村莊的村民，也不要去別的村莊購買宅基地，或者是購買農村房屋（購買農村房屋屬于變相取得宅基地使用權），這是違反法律法規的行為，否則就有可能會出現對自己非常不利的情況，比如遇上拆遷后，自己與征收方簽訂的補償安置因自己非本村農村集體經濟組織成員而無效，導致其拿不到補償等。